最近很多深圳本地村民咨询我们，某个叫微棠的国企长租公寓要包租他们自家的农民房，而且给出的租金条件相当诱人，在满租的基础上租金增加了30%。天啊，居然有这么好的事情。

我们帮深圳村民理理这个事情。首先这家叫深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司，根据企查查查询，这家公司股东有两个，其中一个股东是深圳市安居鼎丰管理有限公司 ，占比例达到51%，而安居鼎丰的股东是深圳市人才安居集团，那微棠就是血统纯正的国企了。

根据我们了解到，目前微棠主力在南山，罗湖，福田和宝安收房，总体的目标是签约面积60万平方。拿房的条件是面积不低于400平独栋农民房，如果该房子所在区域已经立项做城市更新计划单元，那么微棠不会再考虑此区域了。

租金基本关外增加40-80%，而关内增加10-30%左右，每个目标村都有一个最高定价，像田面村带电梯最高收房价格是118元/平方，所以关外业主接受度高于关内。

那么问题来了，有村民朋友就问，微棠这么高价格收房，是否会变成高收低出，最后暴雷呢？其实我们要全方面分析一下微棠收房的行为。

深圳去年发布了145住房计划，其中明确了未来5年会统筹供应89万住房，其中公共性住房54万套啊，占比60%；到今年2月份规划调整，公共性住房是不低于74万套，说明深圳走新加坡的模式很坚决。而比去年公共性住房多了整整20万套啊，这20万是保障性租赁住房，房源来源于哪里？主要来自于深圳城中村了。像微棠拿到的房子一部分是做市场化的长租公寓，一部分是纳入保租房。

他们的盈利模式除了是租金差以外，另外就是可以获得相关部门的装修和运营补贴，而列入保租房的房源租客可以获得住建最高50%租金补贴。这就是微棠的情况和盈利模式。

好吧，回到村民的问题，也有好多村民提出主要几点问题。

问题1 超长的租期，13-15年,旧改还要赔偿给微棠？

按合同条款，a. 市政拆迁：补偿标准=2000 元/平方米×（委托运营期未履行天数÷委托运营期总天数）×委托运营建筑面积平方米数；

b. 商业项目拆迁：补偿标准=3000 元/平方米×（委托运营期未履行天数÷委托运营期总天数）×委托运营建筑面积平方米数。

先解释名词。市政拆迁可以理解为政府做实施主体的项目，比如棚改和土地整备；而商业拆迁就是市场主体（开发商）做实施主体的旧改项目，比如城市更新和土地整备利益统筹。那么上面的赔偿标准怎么看？

就举个例子，假设A的房子与维棠签约了15年，房子是1000平方，7.5年左右遇到土地整备，那么按照合同，A要解约就要赔偿给微棠如下：

2000元/平方*7.5/15*1000=1000000元

如果是城市更新，那么就要赔偿

3000元/平方*7.5/15*1000=1500000元

像南山，福田和罗湖遇到旧改条款可以做一定调整，比如前8年还是执行这个赔偿标准，第9年开始就免责，也就是不用赔偿给微棠了。

问题2. 经营税费外的其他税费根据国家法律法规的规定，由相应主体承担。

怎么理解呢？就是各自承担各自的税，你业主的税就自己去交，微棠暂时不用你业主开发票

当然很多业主担心以后国企会不会强征税？其实以后交税是大势所趋，金控4.0都快出来了，合理缴纳是应该的，微棠暂时也不会给你强制征税，但是不排除要求你去交税。

问题3 微棠会倒闭吗

任何企业都会存在倒闭的可能，虽然微棠是国企，但是也不排除。目前微棠与业主签约是相关的项目公司，也会存在倒闭的可能。当然微棠后面有个好爸爸深圳人才安居集团，相信倒闭这种可能性很小，因为发生会出现连锁反应。退一步讲，如果倒闭了，房子已经改造好，业主也可以自己运营，收益肯定是高于未改造前的。

当然，还有存在很多其他不合理条款，但是国企以一句格式化合同不能修改为理由就搪塞过去。你要接受对方的高收益肯定就要被占便宜了。

微棠规模收房行为会对业主造成什么影响？

短期来说，会对长租公寓为主的二房东造成影响，长期也会平抑租金上涨。其实我们接触很多村民房东对未来租金涨幅有很高预期，但是未来很难复制以前关外5年翻一番，关内10年翻一倍的。

深圳有大约480万套农民房，其中有接近1000万深漂住城中村。去年深圳发布租金指导价格，包括城中村，住宅，宿舍配套。像城中村目前就以每套租金为单位作为参考价格，未来随着数据和颗粒度更细化，租金指导价格会更精准。相对买房业主，租房群体更大，政府对租房管控力度会更大，而未来相关部门有可能要求业主按照这个参考价格出租房屋，所以，未来城中村租金大概率会呈现缓慢上涨。

深圳本地村民朋友是选择把房子交给微棠，还是继续自己管房，期待更高的租金收益，我们拭目以待。