审稿人：刘军律师
编写人：张双建律师
2023年4月12日，《人民法院报》头版头条刊载文章，介绍浙江高院基于案件办理经验和对纠纷产生原因的思考，以司法建议的方式为社会难点问题把脉开方、与相关行政部门共同探索社会治理方案的司法经验。
该文透露出一个重要的法律观点：网签和预告登记都要有！买卖双方宜及时申请办理不动产买卖预告登记，否则可能面临交易风险。
01
一个巨大的风险
法院在案件办理过程中发现房屋买卖合同纠纷中存在大量的“重网签备案、轻预告登记”的现象，导致过户登记前房屋被“一房二卖”、抵押、查封引发的执行异议之诉案件数量多、审理难……
“因为现实中普遍采用预售制度，买一手房做不到‘给钱’和‘办证’同时同步的银货两讫，从合同签订、房款交付到产权证办理，耗时不短，甚至动辄需要几年时间。在此期间，若是房地产公司资金链断裂或者其他原因负债，进入执行程序，那大家倾尽一生甚至几代人的积蓄购买的房产可能面临落空的风险。”
购房者坐不住了：“我花这么多钱买的房子，甚至人都住进去了，怎么房子还被执行了？！”、 “政府都备案了，怎么房子还不是我的呢？”
02
一个不好解决的问题
“一般金钱债权人的权益和购房者的权益都是合法的，在被执行的房产公司财产有限的情况下，支持一方主张，则另一方的权益难以实现。各方利益该如何平衡？”这是一个不好解决的问题。
在购房合同没有办理预告登记的情况下，购房者要排除执行多需要参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条、第二十九条的规定，前者要求买受人同时满足查封前签订合法有效的书面买卖合同、合法占有和支付全部价款、非因本人自身原因未办理过户登记四大要件；后者除了要满足查封前签订合法有效的书面买卖合同、支付一半以上价款外，还要求该房屋是唯一住房。
对于购房者而言，“条件比较严苛，一般购房者很难满足，所以他们的执行异议也很难被法院支持”，同时，“非因本人原因未办理过户”以及“唯一住房”的认定标准有一定主观性和争议性，不容易案结事了，购房者即使胜诉了也要付出不菲的诉讼成本。
（注：关于《执行异议复议规定》第二十八条、二十九条的相关解读，可点查看 ）
03
一个很好的手段
“简单来说，正常履行中的房产交易办理了预告登记，后面房地产公司资金链出问题，法院一般也会支持购房户的异议，不会执行这套房子。”
《执行异议复议规定》第三十条中明确规定了预告登记制度可以排除执行。这一条款相较于该规定第二十八条和第二十九条来说，构成要件相对简单，争议不大，容易判断，只要购房者能在签订购房合同后及时主动申请办理预告登记，几乎不会引发后续诉讼。
（注：《执行异议复议规定》第三十条：金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。）
04
一个残酷的真相
预告登记制度落地情况不够理想，房产交易中预告登记率偏低，不利于保护购房者的合法权益，潜藏影响社会和谐稳定的因素。
整体而言，“一来，部分群众、企业对不动产预告登记制度不了解，没能充分认识它对保护自身合法权益和定分止争的重要作用，省内统一使用的合同文本对此也提示不够，购房者自然不会主动去申请办理了。二来，不动产统一登记制度建立后，网签备案是住建部门的职责范围，而预告登记属于自然资源部门的职责范围，两者分属不同部门管理，办理网签备案时无法做到同时办理预告登记，办理不够便利，大家也就不愿意去麻烦了。”
“新建商品房、存量房交易网签备案的全覆盖”，目的主要是为了在宏观上对房地产市场进行调控监管，因此，网签备案作为一种行政管理行为，是要求必须落实的，浙江省目前已基本实现“新建商品房、存量房交易网签备案的全覆盖”。
而另一方面，“尽管预告登记制度已全面实施，自然资源部门也积极履职，并且从法律效果上看，预告登记可以更好地保障物权实现和防范化解风险，但预告登记是依权利人申请办理的，强调的是行为自治，作为交易双方的自愿行为，权利人不主动发起申请，自然资源部门不能强制，只能多多引导。”
05
一个解决方案
各部门配合，在网签备案的同时推行预告登记制度，是防患于未然、推进诉源治理的有效手段。
浙江高院就推行预告登记制度发出司法建议后，台州、嘉兴、宁波等地，一场横跨房产交易、不动产、税务、金融机构等多方的信息共享集成、工作流程集成悄然而起——部门之间数据壁垒被打通，实现“合同网签、预告登记”一件事网办；“合同签订，同步预告，按揭审批，组合登记，仅放贷至卖方”的新型工作路径已然成型。
在《商品房买卖合同示范文本》修订内容“征求意见稿”中，预告登记的办理成为重点修改内容，并作为合同条款单列，引导权利人主动及时申请预告登记。
“我们发现，预告登记率上升以后，相关群体性事件不能说完全没有，但是急剧减少”。“2022年8月1日到今年3月底，半年多时间，台州地区二手房预告登记办理数就达到了4252件”。“而在这之前，我们一年也就只能收到几十笔办理申请”。“司法建议发了以后，我们身边有些干警也马上去补办了预告登记”。
审稿人：刘军律师，执业于海南新概念律师事务所。
刘律师具有20多年执业经验，长期专注于房地产领域的法律服务，如建设用地使用权、建设工程、房屋买卖、房企法律顾问等。近年来开始实践公司合规、股权策划、不良资产等领域。
编写人：张双建律师，执业于海南新概念律师事务所。
张律师执业前的十多年，专业从事于房地产领域的营销策划、整合推广、媒体传播。执业方向为房地产、公司及侵权等。
如有相关咨询，请联系张律师（15109838642）
ps：“宅在海南”是网易房产打造的购房服务群，为对海南房子感兴趣的人士提供购房咨询、买房交流，解答购房疑惑、分享海南房价相关信息等，无论任何购房问题，我们都会有在线小编即时解答。
1、进群请扫码添加好友，请备注：宅在海南。
走过路过，请帮忙点个“”
热门跟贴