五一小长假开启，各地旅游景点纷纷开启“限流”模式，与此同样忙碌的还是南京各大售楼处，紧急公开实景、线下展厅以及 领销许开盘等，假期出来看房的人明显增多。

就在今天 （5.2） 上午，江宁东山纯新盘——朗诗玲珑新亭领到1/3号楼，共计68套房源销许，户型面积约143/167㎡，2梯2户，其中备案均价，1#39716.5元，3#40442.5元，总价区间约493万-784万，无升级包，首付最低3成起。

报名时间：5月3日上午9点-5月4日晚上21点（限时36小时） ，关注 “南京房产微 政务”公众号，点击“房帮宁”-“宁小通”进行报名。

根据规划，朗诗玲珑新亭共建3栋17-20F小高层，铝板外立面，没有连廊。采用的是朗诗的第六款科技系统——健康堡垒，项目紧邻地铁1号线“竹山路站”，以及在建的地铁5号线“新亭街站”。南侧即是江宁龙湾天街、竹山路景枫综合体（在建），北侧即是江宁万达广场，周边商业氛围醇熟。查看样板间实景＞＞＞

可以预见，接下来5-6月份，南京豪宅市场持续喷涌， 从价格能级来看，改善大平层 项目占比大幅 提升。＞＞＞

不过要说今年南京的高端市场，河西南必占有一席，二季度鱼嘴、鱼背集中出货，品牌房企都引入旗下高端产品线自证实力，700万仅仅只是入场券，大部分豪宅上车门槛达到1500万级乃至2000万级。

刚亮相的一梯队顶豪中宁府，凭借超强产品力+高颜值实景会所率先引爆市场，同地段的其他项目自然压力不小不敢怠慢，纷纷依此为样板，小心翼翼打磨产品，期待后市能有更好的表现。

豪宅市场尚且可控，最激烈的当属700-800万中产改善内卷，既抓开盘节点又拼产品细节，确实对开发商来说，提出了不小的难度。

于买房人来说，这批新亮相新项目，相比于以往，品质上的确提升了不少档次。

先看鱼嘴三盘，建发鳗鱼、颐和铂樾府、奥体建设G72，3盘均未设置毛坯限价，主打高层+小高层定位，后期上市房价大概率会全部突破5.3万/㎡，个别项目有可能拔尖领跑。

其中建设缦云进度最快，预计会最先入市 （户型，公开时间都已确定） ，其次为颐居建设独立开发的颐和铂樾府 （颐居建设铂系，户型图暂未正式对外） ，再者为奥体建设G72 （案名尚未确定，上市时间会在建发、颐居之后） 。

三个项目位置两两相邻，天保街地铁站自西向东分别是：建发缦云 （厦门建发G73） 、奥体建设G72地块、颐和铂樾府 （颐居建设G71） ，地块体量最大的是建发缦云，其次颐和铂樾府，再者为奥体建设G72。

相同点：同板块3盘相邻，后期配套可以共享，开发商均为国企，在河西都有代表作品。

不同点： 小区体量（大/小）、产品定位（高层/小高层）、户型差异（舒适度）、资产溢价（装标/稀缺度）、有无不利因素 等等。

在预算有限、房企品牌差异不大情况下，哪个项目短板更少，未来更有可能成长为“领跑”选手的，就优先选那个。

01.

新现代风、总高为17层小高层

河西南建发缦云实景示范区已公开

建发缦云是鱼嘴三幅地块中，靠地铁2号线“天保街站”最近的项目，地块体量也最大，拟建9栋总高为17F小高层，共475套房源。

3大户型分别是：建面约123㎡的三房两厅两卫、约143㎡四房两厅两卫、约182㎡四房两厅三卫，2梯2户设计 （每栋楼只有一种户型） ，无装修升级包，精装修交付。

不同于建发此前的新中式风格，该项目为“新现代”全新产品系！缦云系首次与南京人见面，此前该产品系已在杭州、苏州大获成功。＞＞＞

是厦门建发继建发珺和府、金鼎湾和禧后在河西南的第三个项目。其中建发珺和府去年底交付，业内好评如潮；金鼎湾和禧去年8月正式收官，两开两罄热度也非常高。

02.

河西南颐和铂樾府户型曝光

无底跃无升级包 最小115㎡起

颐和铂樾府，5栋17层小高层，户型建面约115、130、173㎡，其中有一栋为一个单元，其余四栋均为两个单元，约三百多套房源。

同样未设毛坯限价，无升级装修包，后期精装修交付。

与建发缦云最明显区别：颐和铂樾府为科技住宅，最小115㎡起。

目前，项目售楼处正在建设，计划5月公开，入市时间可能会在建发之后，具体要看工程进度。户型方面，正式户型图尚未公布，不过三种户型的设计demo已经流出，大家可以参考 （最终以开发商公示为主） 。

其中115㎡、130㎡均为三房两厅两卫，户型格局相似，130㎡是115㎡放大版，客厅为LDK一体化设计，U型厨房，每个房间空间都更大些。

173㎡四房两厅两卫，四开间朝南，主卧套房带独立浴缸，北侧厨房旁还设置了一个独立储物阳台，南北双阳台，瞰景收纳两不误。

户型方面，建发缦云123㎡、143㎡产品都有创新，尤其是143㎡应该会非常抢手，但就182㎡户型来看周边竞品不少，深业南湾上府188㎡、金基中北涵樾府175㎡以及颐和铂樾府173㎡...

特别是颐和铂樾府173㎡四房，各功能空间排布比较规整，比建发缦云还小9个平方，总价也得以较好控制，会与建发缦云182㎡形成正面竞争。

03.

奥体建设G72规划4栋31F高层

户型200㎡起？向鱼背顶豪看齐

与前面2盘都不同的是，G72打造为30+以上高层产品，案名尚未确定，上市时间待定。

有消息称，奥体建设G72户型200㎡起步，约248套房源，未来预计总价约1000万起步 （最终以开发商公布为准） ，直追河西南鱼背顶豪中宁府。

从公布楼栋效果图来看，外立面为大面积玻璃窗+金属线条，窗墙比很高，顶部为挑高塔冠设计，自带豪宅气场。

于开发商而言，现在绝大多数楼盘，都会比过去更注重窗墙比，这已是一种集体性进步。对购房者来说，更大“窗墙比“和窗地比给室内空间的通风、采光能力创造了条件，也提升了室外建筑立面的高级感，使整个小区品质得以显现，能够增加房子未来的保值溢价的程度。

不过要说该项目与鱼背顶豪PK，奥体建设还真得拿出点不一样的东西，毕竟1000万以上的资产，鱼背有江景加持（稀缺性）、湾4、万国融富人圈层效应强，再加上南京眼、保利大剧院周围配套成熟，未来资产流通、改善置换更容易被认可。

04.

最小115㎡最大500㎡

河西南6家新盘如何选？

目前整个河西南，新盘供应量依旧很大，且普遍含包价超5.3万/㎡，部分纯新盘放风价冲8万/㎡，多以大平层改善为主。

在售新盘6家：涵樾府、枫璟雅园、颐和云台源筑（尾盘）、嘉璟峰、深业南湾上府、江宸府。

待上市纯新盘6家：中宁府、天琴府（厦门国贸G7 0 ）、伟星G 03、建发缦云、颐和铂樾府、奥体建设G72。

其中中宁府、建发缦云均已公开实景示范区，最快5下旬首开；

厦门国贸G70案名定为：天琴华樟，已公开河西卓美亚酒店67楼江海会客厅， 预计三季度入市；伟星G03规划出炉，最快三、四季度首开。

6家新盘除了建发缦云、颐和铂樾府为17层小高层外，剩余4盘都是20层以上的高层。

总价方面，建发缦云、颐和铂樾府总价约650万-900万之间，更符合城市中产改善标准；中宁府、厦门国贸G70、伟星G03起步门槛或高达1500万级，定位更高端，面向塔尖终极改善人群，企业高层领导或部门高管，一般中产已难以企及。

此外，鱼背三大顶豪主打江景大平层，圈层更为纯粹；鱼嘴有小面积、总价段适中，定位城市中产改善，上车门槛相比鱼背稍低。

天琴华樟（厦门国贸G70）：案名已确定，厦门国贸TOP级产品，“天琴系”全国十大豪宅之一，规划3栋17-23F江景高层，约126套科技住宅，距离夹江最近，自带会所、泳池，起步户型300㎡+，对标长三角一线豪宅，是目前区域段位总价段位最高的项目。

中宁府：打造中国府2.0产品，定位六恒科技住宅；户型从198㎡起跳，顶跃约400-500㎡大平层，入手门槛是三大顶豪中相对较低；小区内配置中央会所（约2600㎡）+泛会所 （6个共900㎡） ，最快5月下旬首开。＞＞＞

伟星G03地块：很多人不看好伟星，说G03不看江，伟星品牌一般云云。。。


简单说说这个项目，今年3月份首批次土拍触顶拿地，楼面地价43173元/㎡，是近6年年来南京土拍地价“第二高”地块，仅次于中国府地价。

伟星目前除了河西G03，还有在建的大校场伟星誉璟府，两个项目都打算做标杆，其中大校场誉璟府5.1期间会对外公开实景示范区，小区带会所逼格很高，洋房+小高层配置，放风约5.6-5.8万/㎡。

先来看大校场伟星誉璟府装标，玫瑰岛淋浴房、劳芬卫浴、当代洁具、嘉格纳厨电、柏丽橱柜...这是什么概念？此前河西南星叶云墅、青奥中国府、河西中海玥花园，这些顶豪才舍得用的品牌配置，伟星在大校场面都全部采用了，可以看出是下了功夫的。

河西南鱼背南京响当当的富人圈层，能买到的起千万豪宅的这部分客群，对房企品牌和产品设计有很高要求，周边仁恒、万科、葛洲坝等1500万+豪宅云集，伟星对这个项目可能会比大校场誉璟府打造标准更高，不排除会采取定制化设计需求。

G03地块一路之隔，即万科翡翠滨江和融创滨江ONE，规划6栋24F住宅，建面约238㎡(4房2厅三卫)、308㎡(4+1房2厅三卫)，这个户型面积段恰好介于天琴府G70和中宁府之间，算是错位布局，走差异化之路。

目前还没有太多产品图亮相，毕竟拿地不久，需要时间来打磨，但市场上期待值不低。

鱼嘴片区厦门建发、颐和铂樾府、奥体建设G72三个项目靠在一起，总段位在620万-1000万左右，可以承接中宁府、天琴府以及伟星G03等顶豪项目的客群外溢。

享受同地段配套：地铁2号线天保街站、S3号线高庙路站，规划幼儿园、中小学，且南侧俯瞰秦淮河景观。

论产品，建发缦云、颐和铂樾府均为17层小高层，户型面积段相近，可互为补充； 地块体量建发缦云最大、距离地铁2号线“天保街站最近” ；奥体建设G72、颐和铂樾府体量稍小，尤其是颐和铂樾府有小户型，起步115㎡，总价门槛最低；

奥体建设G72为30多层高层，目前案名、户型都未确定。 此前有消息称， G72户 型约 2 00㎡起， 若是如此， 显然已与同板 块建发缦云、颐和铂樾府不在 同一个竞争段位，挑战鱼背顶豪？做河景大平层 ？都有 可能。

六盘总体来看，都有各自卖点，差异化定位，体量都不是很大，有些项目可能开一次、两次就收官了，但可以肯定得是，5、6月河西南会有一波改善上市潮，相比以往不限价后，为吸引买房人关注，开发商在产品细节、实景展示面“做足了文章”。

一梯队鱼背：中宁府打头阵 （198㎡起，预计1500万起） 最快5月下旬首开 ；其次是天琴华樟 （300㎡起，预计2000万起） 已公开河西南卓美亚酒店67F江海会客厅， 预计三季度上市 ；再者为伟星G03 （238㎡起，预计1700万起） 三季度或者四季度上市。

二梯队鱼嘴：建发缦云 （户型123㎡起，预计5.5万/㎡起） 最快5月下旬入市；其次颐和铂樾府 （最小115㎡） ；再者为奥体建设G72 （传闻200㎡起）， 置业门槛预计620万起。

接下来，南京头部豪宅市场不断涌新，分化之下买房认准“头等舱”已成圈层共识。而高起点、高定位的南京湾区，始终是顶豪聚集的超级头部，加上不限价，新盘品质集体在线，未来会成为引领南京楼市品质改善的风向标。

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