2023深圳城市更新调研报告：工改及村改项目成投资热点|工改|投资热点|村改项目|棚户区改造|深圳市|运营

OURDREAM

2023年深圳城市更新和土地整备白皮书

由广东合一城市更新研究院编撰出品的《2023年深圳城市更新和土地整备白皮书》已发布。内容包括2010-2022年深圳城市更新项目数据与趋势、土地整备利益统筹项目数据与趋势、棚户区改造项目数据与趋势、棚户区改造项目数据与趋势、房企进入深圳城市更新发展研究、2022年土地市场招拍挂出让分析、城市更新政策、更新整备行业发展调研、更新整备行业发展调研，为行业深度研究成果集大成之作。

为更深入了解深圳市更新整备行业投资开发现状及未来市场发展趋势，广东合一城市更新研究院于2022年底针对100多家涉足深圳更新整备业务的开发企业和金融机构开展问卷访谈调研，访谈企业包括全国百强房企、深圳本地领先房企以及地产金融机构（包括银行和非银行金融机构）等。下文选自《2023年深圳城市更新和土地整备白皮书》内容为调研成果的行业整体情况。

1、投资更新整备企业基本情况分析

投资城市更新行业年限分析：超五成房企6年以上

调研企业中，根据房企投资城市更新行业年限分析，投资年限为6-10年的企业数量最多，占比32%；其次是2-5年的企业，占比23%；21年及以上的企业较少，占比3%。

投资城市更新项目数量分析：超七成房企项目梳理在5个以内

调研企业中，根据房企投资城市更新项目数量分析，房企在深城市更新项目数量5个以内的占多数，占比72%。其次是6-10个项目，占比14%。

2、已投资城市更新项目情况分析

已投资城市更新项目所在辖区：聚焦于原特区外地区

调研企业中，房企已投资城市更新项目区域集中于龙岗、宝安及龙华地区，盐田和大鹏投资活力相对较低。

已投资城市更新项目类型：聚焦工改及村改项目

调研企业中，房企已投资城市更新项目类型数量分析，工改项目占比最大（53%），其中工改工项目居多；其次是城中村改造项目占比31%。

已投资城市更新项目开发进度：前期申报和拆迁率达到70%项目居多

调研企业中，房企已投资城市更新项目开发进度分析，项目拆迁率达到70%以上占比最大（20%）；其次是拟申报或正在申报更新计划，占比19%。值得注意的是，实施主体确认之后到项目施工占比不到两成。

开展城市更新前期融资情况：银行为融资主要渠道

调研企业中，房企目前开展城市更新前期融资情况分析，银行的融资渠道占比最大（73%）；其次是信托机构，占比15%。目前在金融“三支箭”齐发及“金融十六条”鼓励之下，多维度支持解决房企短期内流动性问题，有利于房地产行业融资信心的修复。

3、2022年新增投资城市更新项目情况分析

2022年新增投资城市更新项目：超七成房企无新增更新项目

调研企业中，2022年房企无新增投资城市更新项目占比75%，有新增投资城市更新项目占比25%。行业寒冬之下，市场主体更多持观望姿态，聚焦存量项目推进。

2022年新增投资城市更新项目区域：集中于原特区外地区

调研企业中，2022年房企新增投资城市更新项目区域分析，龙岗项目最多，占比37%；其次是宝安，占比26%；龙华占比11%。

新增投资城市更新项目类型：聚焦于工改和村改项目

调研企业中，房企新增投资城市更新项目类型集中于工改项目，占比50%，其中工改综合居多，均占比22%；其次是城中村改造项目占比33%。

新增投资城市更新项目开发进度：前期申报项目居多

调研企业中，房企新增投资城市更新项目开发进度中拟申报或正在申报更新计划占比59%，占比最大；其次是用地审批和项目预售，均占比12%。

4、2023年即将出台对项目影响较大的新政策调研

在城市更新项目拆迁谈判过程中遇到的主要难点：聚焦拆迁推进难

调研企业中，房企投资城市更新项目拆迁谈判中，个别拆迁户预期过高，“钉子户”漫天要价占比最大（34%）；其次是缺乏政府、市场及业主等多方协商平台，占比21%。统一合理化的搬迁补偿标准是拆迁实施推进的的关键，政府搭建协商平台，建立统一化的搬迁指导标准，有利于推进城市更新项目的拆迁谈判工作。

5、2023年计划投资城市更新项目情况分析

2023年城市更新项目新增投资计划：市场仍持观望，加强投资比例不到两成

调研企业中，2023年房企城市更新项目新增投资计划持观望态度，有好项目才会考虑投资占比最大（67%），其次寻求退出占比12%。2022年政府鼓励调控不断，暖风政策频发，虽行业出现回暖迹象，但大部分房企对于2023年投资城市更新项目仍持观望状态。

2023年新增投资城市更新项目意向区域：集中于原特区外地区，宝安意向最大

调研企业中，2023年房企新增投资城市更新项目意向区域集中于宝安、龙华及龙岗地区，盐田、大鹏投资意向相对较弱。

2023年新增投资城市更新项目意向类型：聚焦工改项目，工改居热度第一

调研企业中，2023年房企新增投资城市更新项目意向类型聚焦于工改项目，占比56%，其中工改居占比最大，达23%；其次是城中村改造项目，占比31%。

2023年城市更新项目新增投资至少应满足的条件：拆迁率为首选条件

调研企业中，2023年房企城市更新项目新增投资至少应满足的条件，项目拆迁率达到70%以上和已列入城市更新计划居多，均占比20%，其次是拟申报或正在申报更新计划占比19%。

2023年以收并购（含承债式）方式投资城市更新项目：有意向房企超6成

调研企业中，2023年房企有意向以收并购（含承债式）方式投资城市更新项目占比62%，无意向占比38%。

2023年房企以收并购（含承债式）方式投资城市更新项目最关心的问题：关注投资财务指标和价格

调研企业中，2023年房企以收并购（含承债式）方式投资城市更新项目最关心的问题，聚焦于投资财务指标，占比27%；其次是价格，占比23%。

以上图表来自《2023年深圳城市更新和土地整备白皮书》

更多详细数据和分析见《2023年深圳城市更新和土地整备白皮书》

2023年深圳城市更新和土地整备白皮书统计口径说明

本次白皮书数据主要来源于合一城市更新集团更新数据库、各区更新局统计数据及规划院更新数据等，经过对各方数据整理与对比，最终形成城市更新数据库，个别数据不准确之处，敬请谅解。

一、拆除重建类计划数据

【单元名称】城市更新单元名称统一以“xxx城市更新单元”为准，相同项目因历史原因导致不同单元名称，均统一为同一单元名称，视为同一项目。

【计划原始类型】不同类型计划公示或公告，均统一为计划公示/公告，例如计划修改公示、计划重新公示、计划补充公示、计划调出公示等均统一为计划公示；2018年(含2018年)之前计划公示或公告项目全部归为计划公告项目。

【统计个数】相同的城市更新单元记为一个项目，同一项目公示并公告，只统计最新一次公示或公告数据。2022年和四季度大数据以新增项目为统计对象，若2022年和四季度无计划、规划公告和实施主体确认公示项目，但却有计划、规划修改、调整或补充公告和实施主体修改、调整或补充公示项目的，则不另行进行统计。

【统计年份】以城市更新单元发布日期为准，例如2019年1月3日发布2018年第10批更新单元计划，则统计年份为2019年。

【现状】按照目前分类为城中村、旧工业区、旧商业、旧住宅区、其他（公共配套设施）等大类。其中如有混合类型，以现状面积最多的类型为主。

【申报主体】以项目计划公示/公告为准。

【项目实际控制人】以申报主体通过企业穿透至背后大股东，即股权占比50%以上。

【计划阶段项目申报主体上市情况】以背后实际控制人是否上市为准。

【改造方向】以计划公示/公告改造方向为准，计划阶段未标明改造方向，则以规划阶段改造方向为准。

【改造类型】以现状类型为准，现状为城中村则为村改、现状为旧工业区则为工改、现状为旧居住区则为居改、现状为旧商业则为商改。

【二级改造类型】以工改细分二级改造类型，工改M1、工改M0、工改M1+M0、工改商、工改居、工改商住、工改综合，其中工改商住包括居住及商业不同形式混合用地，工改综合指改造类型超过2种以上。

二、拆除重建类规划数据

【单元名称】城市更新单元名称统一以“xxx城市更新单元”为准，相同项目因历史原因导致不同单元名称，均统一为同一单元名称，视为同一项目。

【规划原始类型】不同类型规划公示或公告，均统一为规划公示/公告，例如规划修改公示、规划重新公示、规划补充公示、规划调整公示等均统一为规划公示；2018年(含2018年)之前规划公示或公告项目全部归为规划公告项目。

【统计个数】相同的城市更新单元记为一个项目，同一项目公示并公告，只统计最新一次公示或公告数据。四季度研报中统计的公示或公告项目，不包含延期/调整/修改数据

【统计年份】以城市更新单元规划公示/公告最新发布日期为准。

【现状】以同一更新单元计划为准，如拆除范围与计划时发生改变，则以规划公示/公告现状类型为准。

【申报主体】以项目计划公示/公告为准。

【改造方向】以规划公示/公告改造方向为准。

【拆除用地面积】以规划公示/公告拆除范围面积为准。

【开发建设用地面积】以规划公示/公告开发建设用地面积为准。

【移交用地面积】原则上按拆除用地面积减去开发建设用地面积进行计算。

【计容建筑面积】以规划公示/公告计容建筑面积为准。

【住宅类计容面积】规划单元居住类建筑面积中，分为住宅、保障房、居住配套进行分别计算，无包含关系。

【商业类计容面积】规划单元商业类建筑面积中，分为商业、办公、商务公寓及人才公寓进行分别计算，无包含关系。其中如规划中商业及办公面积未分开显示，则按商业：办公=3:7进行计算。

【工业类计容面积】规划单元工业类建筑面积中，分为普通工业、仓储物流、新型产业用房、创新型产业用房、工业宿舍及工业配套进行分别计算，无包含关系。

【公共配套类计容面积】规划单元中其他公共配套设施面积。

【其他类计容面积】规划单元中其他类型面积。

【容积率】按项目计容建筑面积/开发建设用地面积进行计算。

【移交率】按项目移交用地面积/拆除范围面积进行计算。

三、实施主体公示数据

【单元名称】城市更新单元名称统一以“xxx城市更新单元”为准，相同项目因历史原因导致不同单元名称，均统一为同一单元名称，视为同一项目。

【统计个数】相同的城市更新单元记为一个项目，同一项目分期公示，计数记为一次。

【统计年份】以实施主体公示最新发布日期为准。

【实施主体】以实施主体公示主体为准。

【实施类型】以实施主体公示主体背后实际控制人为准。

【项目实际控制人】以实施主体公示主体通过企业穿透至背后大股东。

【实施主体上市情况】以背后实际控制人是否上市为准。

【改造方向】以规划公示/公告改造方向为准。

【拆除用地面积】以实施主体公示拆除范围面积为准。

【开发建设用地面积】以实施主体公示开发建设用地面积为准。若项目未标明开发建设用地面积，则以项目规划阶段开发建设用地面积*分期拆除范围面积/规划阶段拆除范围面积进行计算。

四、土地整备利益统筹项目数据

【土地整备利益统筹项目】深圳市土地整备利益统筹项目相关数据主要从计划立项、实施方案、规划批复及留用地上平台四个阶段进行统计分析，其中计划立项项目统计以官方公布的《深圳市2022年度城市更新和土地整备计划》为准，其他阶段数据以各区政府官网公示信息每季度进行统计分析。计划立项数据覆盖后面阶段数据，以此类推。

五、棚户区改造项目数据

【棚户区改造项目】深圳市棚户区改造项目相关数据为不完全统计，以深圳市棚户区改造的流程节点进行统计分析，主要划分为前期申报、计划立项、实施主体公示、规划批复及开发建设五个阶段。计划立项数据覆盖后面阶段数据，以此类推。

六、集体资产交易数据

【交易平台】主要通过深圳市联合产权交易及各区公共资源交易中心进行数据收集，仅统计涉及村集体土地上平台的项目，未包含仅含村集体物业上平台及其他类型上平台交易项目。

【交易公告说明】交易公告指最后平台发布确定合作对象的交易公告，本次数据均来着政府平台网站，不考虑涉及由于政府网站信息公布不及时或之前公布信息删除等原因引起的出入。

【交易类型】根据项目内容主要分为城市更新、土地整备、非农建设用地（包括指标）、征地返还地（包括指标）、外部移交公共设施用地及其他类型的集体资产交易，若城市更新项目中含非农或征返指标，则认定为城市更新项目。

【交易方式】根据项目交易方式主要分为公开招标、竞争性谈判及单一来源谈判三种方式。

【合作模式】根据项目合作模式主要分为被拆赔及合作分成两种合作模式。

【摘牌企业类型】摘牌企业类型以项目成交人的实际控制人类型进行统计。

【摘牌企业上市情况】企业上市情况以项目成交人的实际控制人是否上市进行统计。

【平均周期统计情况】上平台平均周期指为最后交易结果公告时间扣减第一次上平台招商公告时间，以政府平台网站时间为准。

【标的合作土地及合作物业说明】以政府平台网站公布为准，若网站中未标明具体土地类型及物业类型，按其他类型计算。

七、特殊统计数据计算说明

1、深圳市及各区拆除重建类城市更新规划公告项目移交率与容积率计算公式说明

【移交率】深圳市及各区计数数据总移交面积/总拆除范围面积。

【容积率】深圳市及各区计数数据总计容建筑面积/总开发建设用地面积。

2、深圳市及各区拆除重建类城市更新项目实施率计算公式说明

【计划实施率】深圳市及各区计数数据实施主体总拆除范围面积/计划总拆除范围面积

【规划实施率】深圳市及各区计数数据规划总拆除范围面积/计划总拆除范围面积

【创新型产业用房配建任务】《深圳市城市更新“十三五”规划中期调整文本图集》对各区“工改M0”类更新单元创新型产业用房配建任务值。

《2023年深圳城市更新和土地整备白皮书》为一套双册，分别为《政策趋势及临深篇》、《行业数据篇》，内容包括2010-2022年深圳市及十个区城市更新项目（含计划、规划、实施阶段）统计分析、更新项目在各阶段旧改前置融资特征分析、2022年深圳市土地整备利益统筹项目数据与趋势、房企进入深圳城市更新发展研究、2022年城市更新重点政策解读及趋势预判、更新整备行业发展调研（涵盖160多个企业，调查方向包括区域布局、已投项目和计划投资项目类型等等）、临深片区城市更新政策趋势及项目分析等。

本书目录

行业数据篇

1、2010-2022年深圳城市更新项目数据与趋势

1.1 2010-2022年深圳城市更新项目数据与趋势

1.2 2010-2022年宝安区城市更新项目数据与趋势

1.3 2010-2022年龙岗区城市更新项目数据与趋势

1.4 2010-2022年龙华区城市更新项目数据与趋势

1.5 2010-2022年南山区城市更新项目数据与趋势

1.6 2010-2022年罗湖区城市更新项目数据与趋势

1.7 2010-2022年福田区城市更新项目数据与趋势

1.8 2010-2022年光明区城市更新项目数据与趋势

1.9 2010-2022年坪山区城市更新项目数据与趋势

1.10 2010-2022年盐田区城市更新项目数据与趋势

1.11 2010-2022年大鹏新区城市更新项目数据与趋势

2、土地整备利益统筹项目数据与趋势

2.1 整体概述：龙华数量最多，龙岗规模最大

2.2 全年概述：光明新增利益统筹项目最多

2.3各区利益统筹项目分析

3、棚户区改造项目数据与趋势

3.1 整体概述：福田、罗湖两区占全市棚户区改造规模的六成

3.2 各区棚户区改造项目分析

4、深圳市集体资产交易项目数据与趋势

4.1 深圳市集体资产交易项目整体情况分析

4.2 深圳市集体资产交易结果公告项目分析

4.3 各区集体资产交易结果公告项目分析

5、2022年第四季度市场研报

5.1 2022年第四季度城市更新项目数据与趋势

5.2 2022年第四季度集体资产交易项目数据与趋势

6、房企进入深圳城市更新发展研究

6.1 计划阶段

6.2 规划阶段

6.3 实施主体阶段

7、2022年土地市场招拍挂出让分析

7.1 2022年深圳居住用地项目分析

7.2 2022年工商用地项目分析

附录1：

2022年深圳市城市更新项目清单

附录2：

2022深圳市招拍挂出让土地明细表

政策趋势及临深篇

1、城市更新政策

1.1 2022年最新政策汇总

1.2 2022年重点政策解读

2、更新整备行业发展调研

2.1 整体情况

2.2 本地房企情况

2.3 外地房企情况

2.4 全国百强房企情况

2.5 金融机构情况

3、临深城市旧改发展情况

3.1 珠海市旧改发展情况

3.2 东莞市旧改发展情况

3.3 中山市旧改发展情况

3.4 惠州市旧改发展情况

（内页示例）

购买须知

①《2023年深圳城市更新和土地整备白皮书》399元

已于2023年3月发布

②仅需899元即可获得

《2023年深圳城市更新和土地整备白皮书》+2022年报+2023年三本季报

（含《2023年深圳城市更新和土地整备白皮书》、2022年报、2023年一季度市场研报、2023年二季度及半年报、2023年三季度市场研报，正式发布后发货）

购买后：书籍以季刊的形式，每季度印制完毕后进行邮寄，当季度市场详情及未来市场趋势解读尽在书中。

* 活动最终解释权归合一城市更新集团所有

如需了解更新整备年度数据定制服务，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

免责声明

本公众号所发布的内容均根据现行有效的国家法律法规与地方城市更新政策规定，按照行业专业标准原创而成，所用数据基于合一城市更新集团的市场监测以及对公开信息进行的综合整理与分析，力求公正客观的反映城市更新行业发展现状与趋势。因数据统计时间与统计口径的差异，合一城市更新集团不保证公众号所载内容的完全准确性与完整性，如后续发布内容与前期内容存在差异，合一城市更新集团可随时更改且不予特别通知。本公众号所载内容均不构成对任何机构或个人的建议，仅供大家决策参考，任何机构或个人使用本公众号所载内容，请自行判断是否符合特定事实与前提。

本公众号所载内容的知识产权归合一城市更新集团所有，未经书面同意，任何机构或个人不得更改或以任何方式翻版、复制、转发或引用本公众号所载内容。未经授权私自转载或者转发本公众号所载内容的，所引起的一切后果和法律责任由私自转载或转发者承担，合一城市更新集团保留随时追究其法律责任的权利。