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面对规模庞大、流动性待提升的二手房市场，官方祭出了一则重磅新规。
5月8日，住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出具体要求。
《意见》明确，经纪服务由基本服务和延伸服务组成，鼓励按成交价高服务费率低原则分档定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用，严禁操纵经纪服务收费，不得混合标价和捆绑收费等。
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我国房产交易中介费到底高不高？这个问题在业内一直有争议。从绝对费率来看，美国、日本等国家的费率达到6%，中国大陆平均不到2%；但现实生活中，在一线城市买套房，动辄还要付出数十万甚至几十万成本，这对购房者来说仍是一笔不小的支出。
目前来看，监管意在从房屋成交价入手，主张价格越高、服务费率越低，并引导买卖双方共同承担费用；同时加强中介行业的规范性，减少乱收费、不透明等交易乱象。业内认为，这对引导中介行业规范健康发展、巩固今年以来的楼市回温效果，都有重要意义。
合理降低、分档定价、双边收费
房产交易的流程复杂繁琐，涉及看房、贷款等各种环节，但二手房交易中介费如何定价，一直是房地产行业的争议焦点。5月8日，两部门联合发文，提出中介收费新规则。
《意见》首先明确，经纪服务由基本服务和延伸服务组成。基本服务是房地产经纪机构为促成房屋交易提供的一揽子必要服务，包括提供房源客源信息、带客户看房、签订房屋交易合同、协助办理不动产登记等。延伸服务指代办贷款等额外服务，每项服务可以单独提供。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，我国房地产经纪机构和从业人员规模持续扩大，服务内容不断拓展，但部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。
“明确基本服务和延伸服务，这是重大变化，基本服务的经纪费用必须承担，而额外服务，比如担保、赎楼甚至为优先获取房源、客源的推广费等不是必然的。”李宇嘉称。也有业内人士认为，延伸服务将是未来值得探索的新领域，利好中介行业探索服务“新菜单”。
明确房产经纪服务的含义后，新政从三个角度入手，重塑房产中介收费规则。
专家解读
《意见》最硬核的三招，咱们总结在下面了：
1）全面在市县推行经纪从业人员实名登记；
2）合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，鼓励按成交价格越高、服务费率越低的原则分档定价；
3）未经同意，房地产经纪机构及从业人员不得收集个人信息和房屋状况信息，不得发送商业性短信息或拨打商业性电话。
专家解读：
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，出台10条措施的背景不管房地产市场热或冷，对包括经纪服务在内的市场交易主体，进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。
主要原因有：
一是，进入存量时代，我们要盘活存量，带动增量，促进良性循环，这就需要降低制度性交易成本；
二是，居民买房等大宗交易，民生属性强，但交易成本比较高、交易周期比较长，由于其有非常强的专业性，居民往往诉诸于中介来完成，但很多中介利用信心不对称，利用专业性和风险性，将非必要的收费夹带在里面，比如过桥融资，按揭费、担保费等等，新房交易融资里面，还利用房源紧张等信息，捆绑经营贷、消费贷，造成居民额外的负担，而且服务事项并未明码标价；
三是，对房企也如此。近年来，新房销售被中介渠道绑架，佣金居高不下，随意跳单、恶性竞争，垄断客源，导致新房销售的成本也很高；
四是，去年以来，国家多次提出促进房地产良性循环，满足刚需和改善型需求。当居民告别高收入，对房价预期不再那么乐观，对交易成本比较敏感时，交易周期、交易成本就成为阻碍市场良性循环的最大障碍；
五是，近期国家也多次强调行业高质量发展，打造新模式等等，其实，从中介经纪机构来说，其健康发展，秩序稳定，降低成本，就是高质量，就是新模式。
重点内容：
此次内容的重点一是，意见指出，经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定；经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。
李宇嘉认为，中介代理的房产交易，既是服务买方，也是服务卖方，理应二者都承担服务费用，特别是在房子越来越不好卖的情况下。
而且，应该将服务全流程分成清晰的链条，对每一个环节，都应该明确服务的具体内容、服务标准，并给予此来合理定价，并将这些写进三方合同。这样，不仅消费者对中介的服务有客观的评价，也有利于政府部门做合理的监管中介经纪机构专业化发展，从而一改其形象差的局面。
二是，首次明确了延申服务。此次提出，经纪服务内容由基本服务和延伸服务组成。基本服务是促成房屋交易提供的一揽子必要服务，延伸服务是可单独提供的额外服务。随着房地产市场发展，我国房地产经纪机构和从业人员规模持续扩大，服务内容不断拓展。但部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。
这是重大的变化，基本服务，其经纪费用是必须承担的，而额外的服务，比如担保、赎楼甚至是为优先获取房源、客源的推广费等，不是必然的，也不能利用信息优势去获取。当然，李宇嘉认为，此举还有赖于政府监管部门常态化的巡查，与客户举报相结合来实现。另外，培育规范的大机构，发挥稳定器、示范效应，也有助于实现这一目标。
三是，严禁操纵经纪服务收费。经纪机构不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得干预经纪机构自主决定收费标准。
李宇嘉认为，该政策更多从保护买卖双方的角度触发，但我认为，除了严禁操纵经纪服务收费，还要明确最低服务费用及标准，特别是在交易流程长、链条多，法律风险隐患大的背景下，经纪业务的专业性很强。如果没有最低服务费用，很难吸引到专业的人员，长期从事这一事业，最终导致劣币驱逐良币，市场秩序很难扭转过来，经纪行业也还很难高质量发展。
总之，这一政策与二手房带押过户的目的是一致的，即降低不动产交易流转过程中的各种非必要成本，特别是过去楼市繁荣时期，形成的尾大不掉的制度性成本，各种机构、从业人员，都想来分一杯，以及其中的欺诈和乱象，让购房者买单。只有消除这些成本，同时开正道，将合理的成本显化出来，该收的，应该收取。只有这样，经纪行业才能步入高质量发展轨道，支持刚需、改善才能更顺畅，良性循环才能实现。
当然，这也有赖于监管加强，从上到下，从政府到行业协会、自律组织，再到居民个人，以及诚信建设，让失信者寸步难行。因为，经纪行业监管比开发行业更难。类似政策提了很多但没有落地。另外，这个行业太专业了，还是要恢复持证上岗。
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