公寓打败住宅的趋势，正变得越来越明显。

最近，金融城某商办项目以1.7亿元卖出了一套商业大平层，直接登上广州大平层成交新巅峰。

1亿+的住宅并不稀奇，但1亿+的公寓还真不常见，可以说让整个豪宅市场都为之一振！

这样的情况还不止存在于广州。

深圳的封面之作，深圳湾1号同样是商业大平层，但其成交单价从十年前的6万/平涨到现在30万+/平，足足超过5倍，而深圳同期均价只是翻了一番。

坐落于上海外滩CBD核心的黄浦湾1号，二手市场均价已接近38万/平，要知道2010年楼盘开售时价格为12万/平。

当实打实的数据摆在面前，买公寓不如买住宅的陈旧观念，真的要被改写了。

售价高、涨幅强

商业大平层成新一轮置业机遇

最近在看这些豪华公寓个案时，除了感叹他们的天花板高度，也发现大平层走出了独立行情。

在珠金琶这样的“黄金三角区”，大平层10万+已经是起步价，有些商业大平层单价甚至轻轻松松冲破20万、甚至30万+。

如果论及价值成长性，商业大平层的表现同样比板块内的住宅要突出。

比如珠江新城中的天銮，开盘价不过4.5万/㎡，去年它的二手交易已经打破了20万/㎡。

而附近的住宅产品博雅首府、保利心语花园等，直到今年才蹿上16万/㎡。

琶洲东的富力壹号半岛，18年开盘卖7万+，如今二手已站稳11万+/平，短短4年涨了一半，附近的雅郡花园、会展世界城等同期涨幅均不及它。

金融城的鹏瑞1号、珠光金融城壹号等商业大平层，吹风或在售价20-30万/平，比同板块住宅贵出两倍不止。

当刚需还在犹豫观望时，这些总价动辄千万甚至上亿的商业大平层，正被富豪争相追逐。

广州中原数据显示，去年广州千万级商业大平层成交达120套，同比增加了17%，套均总价亦首次突破2000万元/套。

为何商业大平层备受追捧，其中的核心逻辑在于“上不封顶”的成长性。

一方面，相比于住宅，商办物业没有限价、限购因素的影响。

它们在定价空间上可以更灵活，因此也跳开了所谓的“涨幅限制”，由于不占名额，流动性也会比住宅强，符合高净值人群“多点分散”的置业准则。

另一方面，商业大平层更能掌握核心地段+绝版资源。

因为近年来广州CBD头排地段，特别是一线临江地块几乎不让建住宅，而是优先规划为商务用地，所以商业大平层的地段其实比很多住宅要好。

像合景臻颐名铸、天銮、越秀明珠湾1号等商业大平层，无一不是所在板块的头排位置+价格标杆，成功打破了市场对高端公寓难“难升值”的偏见。

很显然，这类物种已成功穿越周期，率先回暖，甚至捅破广州价格天花板，成为新一轮置业新机。

让人欲罢不能的「同源基因」

这里诞生下一个深圳湾1号

论及国内商业大平层的知名代表，深圳湾1号绝对占有一席之地，名气和地位都首屈一指。

正如开头所说，仅仅十年时间，深圳湾1号就从6万/平涨到30万/平，堪称深圳涨幅神话。

那么在广州，还有没有机会再稳抓十年前深圳湾1号的机遇？

深圳湾1号实景图

我特定去询问了一位富二代朋友，最近也刚好在关注广州的大平层市场。

他是资深的大平层爱好者，当年开盘便看中深圳湾1号的独特调性，成为了其中的一名业主。

他认为，符合城市核心地段，拥有一线稀缺景观，搭配高定设计，并以相对适中的价格入手，才是产品收入囊中的理由。

建立在这种前提下，目前广州主城开发大平层的几个重点板块，范围就收缩得差不多了：

前航道方面，珠江新城、金融城价格高企，他觉得追高并非明智选择，买在起步阶段才能收获超前的价值空间。

而琶洲和海珠滨江一带为北向望江，景观性稍差；西航道又表现疲弱，仍需较长时间才能成型。

对比一圈下来发现，唯独后航道的海珠创新湾，仍然处于价格洼地+价值高地的状态。

就在创新湾与新中轴交汇处，他盯上了这里唯一在售的商业大平层——越秀·天荟江湾「天樾」组团。

为什么是它？我朋友给出的答案也很明确：

无论从区域发展、城市景观、大师之作还是生活方式来说，都与深圳湾1号有着异曲同工之妙。

在我朋友来，它又不仅是深圳湾1号的简单“复制版”，更是“房价洼地版”和“潜力升级版”。

相同的区域路径：旧城改造+生态价值提升

深圳湾1号所处的深圳湾，十多年前只是一片写满贫瘠与荒凉的泥泞之地。

经由南山推进片区内城市更新后，通过“旧城改造+新区建设+生态价值提升”的联动，总部基地、人才公园、商业中心等在此拔地而起，诞生出深圳的城市新名片。

▲十年前的深圳湾

▲现在的深圳湾

而「天樾」所处的海珠创新湾，被定位为大湾区南门户和科技创新集聚区，是广州新中轴南端重要的滨水商务带。

可以说，创新湾之于海珠，正如珠江新城之于天河、深圳湾之于南山，板块地位举足轻重。

区域内两大巨无霸旧改均在切实有序地推进中。

无论是海珠十四五规划还是广州高质量发展大会，石溪都被重点点名，列入三年行动计划中。

体量达470万方的沥滘旧改，目前已有10个地块在动工，加上近日新增的4个地块集中开拆，今年将计划拆卸50万平，进度可以说是全面在加速。

沥滘改造后效果图，图片来源：沥滘旧村改造

创新湾现已落户有1001大厦、中交总部、中海启迪等多个地标建筑，叠加珠水景观和多个市政公园，未来滨江高端写字楼将呈一字排开，界面的高级感和深圳湾就有点像。

海珠创新湾效果图

总部基地、生态建设、城市更新三管齐下，这种发展模式简直与深圳湾高度相似，妥妥的豪宅区潜在基因。

雄踞在此地段上的「天樾」，彷如别人家的小孩，区域优势相当明显。

环幕海景VS南向一线望江

一个显而易见的逻辑，深圳豪宅看「含海量」，广州豪宅看「含江量」。

深圳湾1号能够作为中国新生代顶豪，加分项是它占据的深圳湾头排位置，直面一览无遗的海景资源。

而「天樾」对珠江的极致占有，同样达到了让人欲罢不能的地步。

▲深圳湾1号视野实景

▲「天樾」视野实景

有多夸张？目之所及是四江交汇，江面最窄处约440米，最宽处约2400米，何等的豪迈与大气。

江景资产圈内有个约定俗成的说法：一线望江优于二线望江，南向望江更是所有朝向望江的“至优选”。

比如珠江新城片区内，南向望江小区就比北向望江的均价高出一大截

在「天樾」身上，狠狠地拿捏住江景的两大核心价值：纯南向望江+距江仅约70米！

这个近江距离已稳稳站在市场顶尖，属于买少见少的“绝版”类型，即便是汇悦台、珠光御景壹号等顶豪，临江也是百米之外。

一来，早在2019年，官方就发文规定江景建筑退距至少100-200米，未来再难有一线临江地块的规划。（来源：广州市规划和自然资源局）

二来，近6年广州出让的354宗宅地里，江景房仅有8宗，南向望江更是只有3宗，占比不到1%。（来源：中指院）

珠江前航道核心区，已无全新南向江景大平层，二手基本稳坐15-20万/㎡的价格梯度。

后航道有但不多，能有如此一线（距离珠江约70米）景观的，仅天樾一家。

大师天团齐聚，设计美学的王牌对王牌

深圳湾1号之所以成为经典，是因为它对设计是有极致的追求，并舍得花精力和成本去打磨。

十年前就请来KPF、AECOM、Yabu Pushelberg这些全球设计大师，做全玻璃幕墙、无梁设计，具有现代化的抽象美和立体感。

而「天樾」更是邀请了吕元祥、唐中汉、汇张思等知名大师团队，不玩简单的高级堆积，而是耐心深入在地文化来设计项目美学。

▲深圳湾1号立面

▲「天樾」立面效果图

比如它的外立面，以流体型曲线为主基调，加上塔身渐变线条，与蜿蜒流淌的珠江相呼应，形成一种建筑的律动感。

「天樾」立面效果图

正因为一线亲江距离，外墙采用淡蓝色玻璃幕墙，搭配米白线框，让美观度、耐久性和视野效果都大幅提升。

为了最大化江景资源，转角处无框线阻隔，正好还原珠江的纯粹

「天樾」立面示意图

楼栋也做了相应的扭转式布局，呈创意L型设计，令观江面进一步放大。

「天樾」效果图

根据淘房志多年从市场总结的一些特点：

1）现代化外立面有利于塑造地标性建筑，是直接反映一个楼盘是否有档次的醒目指标，后期对楼盘保值增值也会起到关键作用。

2）拥有绝佳的建筑品质和建筑特色，具备良好的辨识度，进而与其他建筑群形成空间呼应，为区域的崛起做注脚。

广州首个XOD趋势综合体，多元生活方式

不过，深圳湾1号在高手林立的深圳湾豪宅带，也能达到封神地位，其独门秘笈是把顶级综合体的生活方式，全部微缩到自家小区内。

也就是说，深圳湾1号并非单纯只有居住功能，它集合了顶级公寓、奢华酒店、高定商业等业态于一体，是基于多元基础设施为导向的空间开发模式。

这对城市发展有何好处？一来可以提高资源集约度，节省土地成本；二来这种“融合式开发”能够模糊功能边界，实现“一体化”的便捷生活。

在「天樾」身上，同样能让我们看到大平层在超级配套资源整合上的可行性。

▲深圳湾1号业态示意图

▲「天樾」及广百商业mall效果示意图

项目以多元城市基础设施为导向开发，也即XOD模式来打造，规划有约3.4万方广百Mall、约1.5万方酒店、约2.1万方写字楼、约30万方公寓。

国外这方面做得比较成熟，也是项目效仿对象的，是巴黎拉德芳斯和东京六本木新城。

前者原是西郊一片僻静之地，沿着巴黎城市主轴线落户了城市综合体规划后，使这里成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区。

后者因为接驳地下铁路的规划，基于交通需求开发城市空间，历经17年发展成为具有居住、工作、游玩、休憩等多项功能的“城中城”。

东京六本木新城

回到「天樾」项目身上，因为有商业，随时下楼可以逛街购物、享用美食；因为有酒店式公寓，更方便接待亲朋好友，或展开生意洽谈，进行风云际会；滨江写字楼的存在，又可以吸引大量公司企业、白领人才前来办公，业态之间可以相辅相成，降低中间的商务成本。

为了更好地匹配高端商务人群的居住调性，「天樾」本身的配套和服务也很有档次，比如酒店式双入户设计、私人高定会所、含三重归家礼序的社区庭院等。

酒店式入户示意图

「天樾」社区实景图

总而言之，这里真正将居住、购物、商务、生态等元素有机结合，带来沉浸式闭环体验。

置业大平层搭配多功能业态的综合体项目，在深圳、上海可能不是啥新鲜事，但放眼广州是相对欠缺的。

自带IGC和写字楼的天銮算一个，均价早已从开盘4.5万/平到现在直逼20万/平。

正如第一次遇见珠江打造了珠江新城，当第二次遇见珠江，将会诞生一个前所未见、享誉中外的人居综合标杆，收获更超前的想象空间和财富机遇。

270°环幕珠江边

限量79席，代言都市高阶生活

既然气氛烘托至此，「天樾」的房子又会有多惊艳？

接下来，淘房君带大家一起看看项目主力户型——建面约202㎡4房及建面约293㎡4房。

与市面上传统大平层一味地拼面积、拼大小不同，「天樾」的产品语言是思考如何在平层上实现墅级的极致享受。

极致窗地比，270°观江视野

与一般住宅约1：7.2的窗地比不同，天樾做到了约1:2.8-5.8，远超一般豪宅。

且单块玻璃不计成本地做大约7.5㎡，你在这里几乎找不到小块小块的玻璃和干扰视线的边框。

外立面效果图

如此极致的窗地比，带来的是更加通透、自然的居住体验。

比如建面约293㎡的大平层，因为连贯式无边框的玻璃拼接，整个横纵观景面加起来就有约36.6米之长。

卧室、厨房、客餐厅、卫生间，每一个角度都是江景，搭配私梯入户和主次双动线分离，尊贵感和仪式感拉满。

建面约293㎡户型图

当别人还在追求imax效果时，天樾直接玩起“曲面屏”，把江景变成了连续剧。

建面约293平大平层创意设计效果图

再比如建面约202㎡户型，观景阳台开间约7.4米，同样配有专梯入户，进门迈入奢阔横厅，直面珠江的旖旎风光。

建面约202㎡户型图

升维打击：层高约3.3米，最高可达约4.5米

为了探索顶级的景观享受，「天樾」还进一步追求望江的纵向拉伸感。

普通平层的层高一般不到3米，但「天樾」将标准层高直接做到了约3.3米，比汇悦台的3.2米还高一丢丢。

建面约202平大平层创意设计效果图

顶层客厅更是可以达到约4.5米，相当于直接放大了两倍，完全可以与别墅和复式相媲美。

因为有这种高标准的尺度感，屋内视野和通透度上升了不止一个台阶，关键是：

户户瞰江！户户瞰江！户户瞰江！

很多江景盘的望江户型都是中高层以上，但「天樾」直接做到全楼层户户南向瞰江，毫无私心与偏袒

越秀地产广州区域

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延展式架构，让生活产生更多可能性

结合城市新贵的生活喜好，「天樾」的户型还埋了两个空间延展的小彩蛋：

一个是大开间开放式设计，LDK大宽厅弱化了各功能区界限，可以根据业主需求实现百变定制。

二个是无梁柱设计，这样空间的可造性就更大了，让业主实现真正的“户型自由”。

不仅室内可以灵活分割，还支持左右、上下层打通，如此一来，层高就直接变为3.3x2≈约6.6米，迸发出更奢适的墅级尺度。

「天樾」天际会所实拍图

此外，「天樾」还推出建面约176㎡、约237㎡、约343㎡户型，同样每一户都能实现专梯入户，带约3.3米层高、极致窗地比、灵动空间等。

值得注意的是，项目组团仅限量79席，每一套都是难得的塔尖圈层入场券。

听闻上周「天樾」内部选房，第一波推售的30套已经被内部抢完，套均1500-2000万。

可以说，广州商业大平层不少，但却很少可以有项目，能同时支撑起潜力地段+绝版景观+大师之作+极致享受+高性价比于一体的人居体系。

这也难怪，项目未经正式面世热度就如此之高，相信这种自带综合体的一线南向江景大平层，会逐渐成为高净值人群争藏的选择。