就在上个月底，园区湖西华润三星地块规划出炉，我们在高德地图上已经清晰可见项目的位置。

华润湖西三星项目拟建13幢17-24F小高层、高层产品，从公示的户型图来看，将打造清一色四房产品，建面约140/190/250㎡大平层(具体以官方发布为准)。

项目将由华润置地与保利发展联合开发，目前已经围挡，正在平整土地。

纵观园区28年发展轨迹，繁荣了湖西，沿现代大道一路向东，又一个十年，繁华了湖东和奥体。

园区湖西是是苏州工业园区发展起步的地方，是苏州“一核四城”向东发展的第一站。

金鸡湖中央商务区作为苏州园区的重点规划区域，已成为园区规划蓝图上的重要一笔，在不断发展的过程中标记着城市的高度。

今天，分析师想和粉丝聊聊园区的老牌核心——湖西。

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湖西作为园区较早开发的一个板块，在20多年的时间里，不仅见证了园区一路的成长，自身也发展成为一个炙手可热的成熟板块。

当在湖东还是一片荒地的时候，湖西已经走上了它独有的繁华之路，并在不断发展过程中标记着城市的高度。

当下湖西已经是苏州国际化的封面，是苏州第一个接轨国际的繁华中心，这要从湖西的金融配套说起， 湖西的金融实力甚至可以让整个苏州园区为之侧目。

这里拥有80余幢高端商务写字楼，入驻企业近8000家。其中，约102家世界500强企业，如西门子、日立、飞利浦和博世等；27家外资银行，如东亚、华侨和汇丰等。

各大知名品牌公司聚力融合，各行业巨头纷纷择址落户，湖西的国际都市气质日益突显。

湖西还拥有全苏州皆仰视的时尚坐标——苏州中心及在国际上享有殊誉的W酒店，另外苏州第一高楼中南中心也在建设中。

今天的湖西已成为苏州集商业、时尚于一身的明星板块。

作为园区首期开发的商业核心区，湖西拥有诸如美好广场、天虹百货、印象城、湖滨新天地、李公堤商业、星海广场、环球188广场等多处知名商业名片，处处都有着城市繁华的剪影。

交通配套也十分完善，地铁1号线、3号线和在建的6号线和7号线多条地铁通达。

随着金鸡湖隧道开通，湖西去往湖东更为便利，届时湖西CBD与湖东CBD的双向联系势必得到加强，双强联合将重塑苏州超级中心。

此外，板块内还有中央公园和金鸡湖景区，是休闲娱乐的首选之地，城市稀缺的生态景观资源也决定了板块的高价值站位。

湖西还有一个硬核价值点，那就是学区，星海学校、星港学校、金鸡湖学校皆是苏州名列前茅的老牌名校，其学区房价格位列苏州房价头部梯队。

可谓：“一城繁华值此处，万语千言难尽述”。

如果说，园区是苏州国际化的开始，那么湖西则是园区国际化的开始。

这背后不能忽视的便是万科左岸项目的原址“左岸商业街”。

可以说，“左岸”是湖西的开始，也是苏州国际化的开始。

左岸商业街的兴起，带动了湖西商圈的全面发展，同时也成为园区乃至苏州商业崛起的重要时刻。

随着东方之门地标的确立、湖西CBD的繁荣与活跃、地铁的通达以及金鸡湖隧道的开通，如今的湖西拥有了园区的朝气与活力，也是外地人旅游打卡的必经之地。

如果论血统，园区没有一个板块比湖西更为纯正。

作为园区的老牌核心，湖西是唯一可以和湖东匹敌的板块。

相较于湖东，湖西的地理位置更靠近姑苏区，可以享受姑苏主城的人文与生活资源，且教育资源也更为出色。

湖西CBD南部片区的城市更新，更是牵动着苏州无数土豪的心。

去年5月，苏州工业园区管委会发布了《关于园区湖西CBD以南片区控规及城市设计的竞争性磋商采购公告》。

主要目的是为了园区“退二进三”，建设苏州未来城市新中心。但参考之前车坊、胜浦等城市更新经验，也会有不少土地留给住宅。

公告中表示，要将湖西CBD南面积约2.47平方公里的厂房片区整体搬迁，并重新编制控规及城市设计。

规划范围北至苏茜路—中新大道西、南至金鸡湖大道、西至常台高速、东至星港街，占地面积约2.47平方公里，华润湖西项目正位于划分区域的东北角。

公告中称：

湖西CBD以南工业片区为园区早期开发引进的工业企业项目。该片区紧邻湖西中央商务区及金鸡湖景区，区位条件优越。

近期，随着多条轨道交通线、金鸡湖隧道等重大交通工程的建设，土地价值进一步凸显，长远来看，该区域不适宜做工业区保留。

目前独墅湖开放创新协同发展示范区、金光产业园等产业片区的开发和更新建设，为该片区更新改造及优质企业的“更新置换”提供了宝贵的“机会窗口”。

众所周知，这个片区原来是园区最早一批发展的企业，而随着城市进程的不断深入，需要发挥片区土地价值并盘活土地资源。原本的企业将搬迁至独墅湖开放创新协同发展示范区、金光产业园等地。

要知道之前的车坊、胜浦、斜塘片区也有退二进三的土地政策，但都没有上升到城市设计以及支撑区域大定位的地步，可想而知园区湖西板块的战略重要性。

华润置地项目的到来，也预示着湖西CBD南部片区城市更新排上日程，承载了众多的市场期待值。

参考之前车坊、胜浦等城市更新经验，也会有不少土地留给住宅。

走在湖西CBD南部片区，华润三星地块周边确实有不少工厂，加上地铁6号线的施工，整个城市界面稍显杂乱。

华润项目西侧是园区金鸡湖学校（苏桐路校区），学校西侧是腾飞工业坊，南侧也是清一色的工厂，随着板块退二进三的推进，这些工厂或将搬迁。

沿着星洲街一直往南，一路都是高端住宅。如果说苏州这个城市是个双面绣—— 一面古典，一面现代；

而湖西就是现代化、国际化的典型，诠释了苏州这个江南城市的绰约风姿。

这个成熟度颇高、各项资源配套醇熟完善的板块，2015年至2023年，7年间板块仅供应3块宅地，板块内新楼盘非常少，除了待入市的华润三星项目外，还有位于湖西CBD核心的万科左岸中心一个项目，最新备案均价为44683元/㎡。

回望近几年的湖西新房市场，苏州中心酒店式公寓开盘的火爆景象分析师至今历历在目。

2018年10月，苏州中心9号开盘，共693套房源，吸引了2210组客户，开盘地点直接选在了奥体中心，当天奥体广场千人露天摇号，如此“规模宏大的开盘现场”在后来的苏州楼市再没出现过。

这背后一方面的学区赋能，另一方面的园区湖西供应量太少，供需不平衡导致，加上限价下，一二手倒挂价格差，掀起了一波抢房热潮。

如今湖西CBD的房价也成为板块快速发展的缩影之一。

当下，湖西板块的成交主力集中在二手房市场。

湖西CBD二手房挂牌均价已经到达5.8万元/㎡，位列苏州房价头部梯队！一方面印证了板块内住宅的溢价能力，另一方面，也预示着湖西新房、二手房倒挂效应将会十分明显。

△数据来源：链家

以苏州中心为例，挂牌均价为5.7万元/㎡，部分稀缺小户成交均价达到7.3万元/㎡！

像四季新家园、师惠花苑、湖左岸、映象花苑等小区，挂牌均价均在6万元/㎡以上，这背后的原因则是星海学区房的高溢价。

每到三四月份，都是苏州学区房的成交旺季，而星海学区房的成交量几乎是领跑全苏州的，即使是楼市淡季，星海学区房的成交量价受市场行情的影响也不大。

湖西CBD南片区，以晋合水巷邻里、中海御湖西岸等高端住宅为代表的临湖小区，挂牌价格都在7万元/㎡以上，中海世家别墅的挂牌价达11.7万元/㎡。

近年来园区湖东、奥体各大红盘接连创造了“千人摇号”、“首开即罄”的抢房热潮，霸占了苏州楼市“热搜”，而“老牌流量”湖西板块一直没有强烈的发声。

而随着华润湖西项目的入市，湖西板块新房价格也或将被重新定义。

同时随着城市更新的加快，未来湖西板块城市整体品质将进一步提升，同时规划片区内或将有更多涉宅用地与我们见面，值得期待。

当下，我们认为，苏州楼市看园区，园区楼市看湖东/奥体。

或许过几年，这句话要改写为园区楼市看湖西。

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