一个问题。
越南到底哪个城市更有价值？是河内？还是胡志明？
另一个问题。
回到二十年前，选北京？还是选上海？
继续越南调研系列，之前有关于越南的分析，可扫码进群索取。
1
河内、胡志明，越南的两大一线城市。
北京、上海，中国的两大一线城市。
因两国同制度同路线，整体相似度非常高，于是有了河内、胡志明是下一个北京、上海的说法。
一旦代入这个设定，真的越看越觉得有道理。
河内政治中心，政治资源高度集中，与北京一样的城市地位。
胡志明经济中心，高度开放，资本涌入，与上海一样的城市地位。
北京、上海“相爱相杀”了数年，河内、胡志明一样，抢越南人口、争产业资源、比城市涨幅等等等等。
讨论度最高的，还是河内、胡志明的楼市。
目前河内的均价大概在2000美金/平米- 3000 美金/平米之间，而胡志明的房价大概在3000美金/平米- 4000 美金/平米之间。
胡志明均价要比河内高出个30%以上，甚至可以达到50%，上车门槛高。
河内门槛低，但城市界面、开放程度不如胡志明。
问题来了，是选择河内？还是选择胡志明？
世邦魏理仕/CBRE公示的《2023年亚太投资者意向调查》显示，亚太地产投资的首选城市榜单中，胡志明排名第三，河内排名第九。
按照世邦魏理仕/CBRE的排名，胡志明比河内高出一些，直接跟着选胡志明咯？
但本人的建议，可以选择河内。
2
都在说河内、胡志明是下一个北京、上海，二十年前的北京、上海房价是什么情况？
2003年北京均价4456元/平米、上海均价5118元/平米，上海均价高出北京15%。
随后的二十年里北京、上海一直你追我赶，15%的价差被不断缩小，北京还时不时超越上海一下。
北京可以后来居上，是非常有借鉴性的。
如果用一句话总结的话，行政带来了资源聚集。
新世纪之后，中国进入了新的阶段，第三产业占比逐年上涨，而第三产业中有不少行业被国有企业把持，民企的竞争力不断被削弱，国企渐渐占了上风。
北京的企业国企占比高于上海，比如四大商业银行、国有保险巨头都在北京，经济高速追赶上海，这是北京后来居上的基础。
上海当之无愧的中国经济中心、金融中心，居民收入高，但居民收入不是影响房价的唯一标准，实际上房价中还隐含了教育、医疗、文化等稀缺资源。
北京有历史沿袭，其特殊性决定了其教育、医疗资源中国顶极，对比之下上海有些望尘莫及，这是北京后来居上的关键因素。
河内是越南的政治中心、行政中心，某些地方有与北京一样的优势。
比如河内的教育好于胡志明，越南唯一进入世界1000强的越南国家大学坐落于河内。
比如河内集中落地了大量的越南头部企业，越南电力集团、越南国家石油天然气集团、越南军队电信工业集团、Vin集团等等。
政治中心的城市地位给河内带了资源聚集，未来数年里将得到有效的正反馈。
回到现实上，河内正在上演一场“追平”胡志明的戏码。
据相关网站数据显示，自2017年到2022年，河内均价涨幅连续五年超过胡志明市，两个城市之间的差距已经缩小了20%以上，且暂时无停下来的趋势。
刚刚过去的2023年一季度，河内经济增长率5.8%、胡志明经济增长率0.7%，河内大幅度超越胡志明。
仔细品，这跟北京、上海的故事是不是有极高的相似度。
时间仿佛回到了二十年前，给了每个人一次机会，可以过往我国楼市的案例、逻辑，去另外一个后发国家，将一切重新走一遍。
选河内？还是选胡志明？
3
本人还是坚持观点，选择河内。
未来二十年，越南大概率将上演河内、胡志明你追我赶的戏码，这是过往案例论证过的。
之前讲过越南的价值，简单回顾下。
①越南的人口红利期还在持续。
越南是人口大国，有将近一亿的人口，平均年龄为32.5岁，70%的人口都是劳动力人口，未来很长一段时间人口红利将推动越南的经济发展。
②越南的城市化进程迅速。
越南的城镇化率为41%，而越南的城镇化率目标，到2025年达到60%，到2030年达到75%。
计划用5年时间达到我国10年的城镇化，这意味着，越南人口会持续流动，还有城镇化红利可吃。
③越南正在向世界工厂迈进。
这两年这轮全球供应链转移中，越南凭借着开放力度、土地政策倾斜、低价劳动力承接了大量的供应链。
按照正常的逻辑，下一步越南将强势崛起。
看好越南是看好河内的前提，理解了越南，再理解下河内。
这是河内的地图，上面的郡即行政区。
巴亭郡、还剑郡、栋多郡、二征夫人郡是河内的传统老城区，已有几十年的历史，接近饱和。
越南的土地又属于个人永久产权，这限制了河内的老城区无法进行大规模的城中村改造、城市更新等。
新区将是河内的重点关注对象，未来河内的想要进一步崛起需要通过新区实现。
目前河内城市的发展方向是自东向西(东部有河流限制)，老城区向西衍生出了更新、更繁华、更有活力的纸桥郡、青春郡，河内的城市新中心拔地而起。
而更西的南慈廉郡、北慈廉郡尚未有大规模的开发，还是新区的早期阶段，认可度不高。
非常明显，纸桥郡、青春郡站在河内的风口上，即承接了老城区的外溢，又有新区规划的红利，绝对的价值高地。
选择河内，首选纸桥郡、青春郡及其周边，这是共识。
4
米宅推荐越南有四五年了，但鲜有项目输出。
背后的原因非常尴尬，河内每年的供应屈指可数，已经到了极度稀缺的状态。
有1000万人口的河内，核心区上半年满打满算有7个项目，不到2000套的供应。
什么概念？供需严重不匹配！
国内一个1000万人口的城市，哪个项目不超过100个？
极度缺乏的供应，导致了河内均价的飙涨。
纸桥郡、青春郡这样的核心区每出一个项目，都是全城关注，消息灵通的直接消化掉。
眼下，机会来了！
米宅终于找到了可以推荐给大家的项目，米公子亲自调研挑选的青春郡项目！
项目位于寸土寸金的青春郡，近两年无供应，绝对稀缺的核心地段。
值得一提的是，项目配套有豪华泳池、健身房、空中花园、购物中心等，河内高端项目的配置全都有。
河内尚在城市化过程中，中产不断增加的，住够了自建房的新一代中产对住房的追求是极高的，越是高端的项目保值增值能力越强，租金越高。
核心区的供应不断减少，而中产不断增加、购买力不断增强，决定了项目的稀缺性，这是最核心的卖点。
项目距离越南的第一条地铁线不远，标标准准的地铁盘。
越南的天气比较炎热，越南人普遍是不爱步行的，地铁刚刚开通一条线路，大多数人还没有习惯于坐地铁，这种情况下河内地铁的价值是完全被低估的。
另一方面，河内楼市尚未成熟，价格体系混乱。
河内核心地段、边缘地段的价差不大，改善项目、刚需项目的价差有限。
等到河内楼市逐渐步入成熟时，价格体系建立，一切都会彻底的改变，真正有价值的项目将有巨大的涨幅空间。
项目价值被低估，这是第二个卖点。
青春郡核心地段租金非常高，周边的次新两房租金大概600美金/月、三房800美金/月，租售比能达到10%！
可租可售，这是项目的第三个卖点。
关于项目其他的不再多说，以上三个卖点已足够，懂的自然懂。
米宅深知这个项目的价值(米公子已选了一套)，数次上门洽谈拿下了项目的国内独家团购。
目前项目首批团购正进行中，还有少量优质房源可选，项目在低于本地售价的基础之上还有申请了一些额外的折扣，非常有性价比。
如果你认同米宅的观点，认可米宅的专业，对越南、对河内有兴趣，欢迎添加下方二维码加群了解！
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