西安这座城市，拥有太多的记忆和历史。

从十三朝古都到震惊世界的兵马俑，从不倒翁小姐姐到大唐不夜城；

从回民街的水盆羊肉到西咸新区的建设，从金花茯茶的独特到丝绸之路的起点………

西安，拥有太多、太多美丽而迷人的故事了。

01

在西安包了一台私家车，上午去旅游景点听故事，下午去房地产项目看房子。

当我们来到西咸新区看房时，司机师傅指着大片、大片空旷的土地和我们讲述西咸新区的前世今生。

比如，西咸新区定位多高？

十九个国家级新区，西咸新区是第七个。

比如，西咸新区负债有多高？

西安债务集中于八大开发区，而西咸新区和高新区合计贡献全市45.9%债务。

比如，西咸新区管理权变迁有多曲折？

从争着抢着都要管理权，到分割而治的绯闻，再到最后西安西咸的诞生。

嗯，精彩，真的太精彩了！

借着西咸新区的‘前世今生’，和大家说说西安楼市的第一个底层逻辑：规划兑现能力。

中国的政治、经济体制投射到地方城市的发展中，大体可以分为：

政企合一与政企分开两种

越靠近沿海地区的地方城市，政企分离度越高，市场经济越活跃，吸附人才和产业的能力越强，新区和产业园区的规划兑现力度越高；

越靠近内陆的地方城市，经济发展依赖行政推动，市场化程度相对较弱，吸附人才和产业多靠政策推动，新区和产业园区的规划兑现能力存在巨大的“变动风险”。

正所谓——

新区规划一时爽，规划落地火葬场。

借由西咸新区想告诉大家的是：

并不是所有西安新区，都具备规划兑现能力。

换句话说：审慎购买西安发展中的新区房产。

我知道，这样的观点放在三年前楼市火爆的时候是要“搓脊梁骨的”。

因为，

西安新区土地供应量巨大，此起彼伏的土拍让新区房价进入快速上涨通道，从而也让西安新区也成为了西安GDP的增长极。

同时，西安主城浓厚的历史底蕴束缚了城市的规划发展，城市外拓、发展新区成为西安城市发展的必然。

只是，

时间拉回现在，有的新区“貌合神离”，有的新区“一骑绝尘”，西安必涨的言论就像一个个泡泡，脆弱而不堪。

那么，西安新区该怎么选呢？

一个大原则：

不要看产业规划、不要土地功能规划、不要人口规划，因为这些都是概念，都是麦田里的新希望，都是看得见摸不着的预期。

新区购房，就看规划兑现程度！

即——

以你要购买的房产为中心，步行20~30分钟距离为半径，看看衣、食、住、行规划配套的完善程度。

我为什么不说具体区域的名字，不说哪些区域配套完善，规划兑现度高呢？

因为，西安楼市已现疲态，接下来发生获利回吐是大概率事件。

02

现在的西安楼市，已经有获利回吐的趋势，只是还没发展到“回吐的阶段”而已。

我呢，就把这些趋势简单的列给大家。

第一，万人摇变成千人摇。

2023年第一季度——

西安限购区域入市了5555套房源，相比2022年同期下降了18%。

在入市房源下降的前提下，登记人数与房源比继续下降：

从2022年第一季度的1：5.89跌至2023年第一季度的 1：1.8。

第二，新房供应在减少，库存却在增加。

来，先看看西安历年新房供应数据

2019年西安供应，9万套房源。

2020年西安供应，8.5万套房源。

2021年西安供应，8万套房源。

2022年西安供应，6.2万套房源。

西安新房的供应量逐年减少，但新房的库存量却在增加。

来，看看西安库存规模和去化周期的红线。

虽然西安楼市的库存去化周期低于18个月的安全警戒线，但库存持续增加的大趋势非常明显。

第三，二手房挂盘量破10万。

2022年2月，二手房挂盘量10.8万套；

2023年3月，二手房挂盘量18.3万套；

2023年5月，二手房挂盘量19万套；（上述数据来源：诸葛找房）

毫不夸张的讲，西安二手房挂盘量与日俱增。

按照西安近年二手房成交量5万套至6万套浮动的情况看——

如果西安二手房月成交量保持1万套左右，现在的挂盘量不成问题；

但如果二手房月成交量低于6000套，不超过3个月，就会有大幅降价的房源出现。

第四，西安房价连续多年上涨。

西安房价已经连续8年上涨——

2015年，均价6770元/㎡

2016年，均价7976元/㎡

2017年，均价8316元/㎡

2018年，均价10740元/㎡

2019年，均价12257元/㎡

2020年，均价12748元/㎡

2021年，均价15526元/㎡

2022年，均价15537元/㎡

2023年5月，二手房挂盘均价已经达到16947元/㎡

从2018年开始，西安楼市就以开挂的姿态，梭哈的底气，每年以2000元/㎡左右的价格持续上涨。

直至今日，西安曲江个别顶豪房源的毛坯单价已经突破10万元/㎡。

第五，西安加大了保障房供应量。

《西安四十五规划》显示：

拟新增保障性租赁住房30万套（间），占比要达到新增住房供应总量的30%以上；

其中——

2021年-2022年，预计完成筹建保障性租赁住房11万套（间）。

2023年-2024年，预计完成筹建保障性租赁住房13万套（间）。

2025年，预计完成筹建保障性租赁住房6万套（间）。

七普数据显示，西安常驻人口是1300万，十四五规划新增人口是100万，而2022年实际净增加人口为12.29万人。

保障性租赁住房与人口两组数据对比说明什么？

说明商品房的接盘侠越来越少，未来新增的接盘侠也都被分流了！

第六，人均收入较低。

不知道大家发现了没有——

楼市均价超过3万元/㎡的城市，喜茶的开店比例远高过蜜雪冰城；

而蜜雪冰城开店比例高的城市，楼市均价超过2万后都会下跌。

好巧不巧，西安大街小巷遍地都是蜜雪冰城店。

一杯饮品价格的背后，折射了地方城市的人均收入和消费水平。

从数据维度看，西安人均收入才4000元/月左右，何止一个“低”字啊。

最后——

从4月和5月的数据走势看，未来两个月西安楼市的价格必将走弱。

按照西安土地财政依赖度100%的情况预判，未来三到四个月内，西安楼市大尺度的松绑政策就会出台。

03

这不是我们第一次去西安，也不会是最后一次。

西安的魅力，不仅是新与旧、古与今、中与西的融合。从旅游角度看，中国再也找不到第二座城市可以媲美3500年历史的西安。

然而，从楼市的角度看，西安的房地产市场将会经历一次获利回吐的过程。

我知道，西安本地中介并不认同这个观点。

我们市调看项目过程中，也和西安本地的中介沟通过楼市行情，他们普遍的看法是：横盘。

也就是说——

涨也涨不上去，跌也跌不下来，尤其是学区房和曲江等高端盘。

我只能说，走出西安，走出陕西，转一转，逛一逛，看一看，对比之后就会发现——

但凡万人摇的城市，都有大量的投资客进场，这些城市无一例外都会经历获利回吐的行情;

但凡二手中介门店布点少的城市，二手房都会憋成“堰塞湖”，只要投资客逃顶就会“带崩”价格；

但凡多校划片的学区房，老破旧都会率先下跌，然后区域房价就会出现再次重估；

但凡……

当下西安楼市，已经出现多个“但凡”情况，未来获利回吐只是时间、幅度问题