一年一度的学位房旺季，接近尾声。

情报哥突然发现一个惊人的事实：

天河的顶级学位房，在这个传统旺季中，居然光芒顿失，不像从前那么香了！

这，到底是怎么回事？

成交周期长短，往往能反映小区的受追捧程度。

情报哥查阅了今年以来天河顶级学位小区的成交房源，发现不少成交周期都拉长了很多。

比如，对口华阳本部的侨林苑，2021年到时候，不少成交房源的成交周期多在几天到两个月，成交速度极快。

业主根本不用担心卖不出去，妥妥的“硬通货”。

再看看2023年以来的成交房源，大多是挂牌一两年之久的房源。

以前是放一套优质房源，很快就被买房人拿下；

现在呢？业主挂牌很久卖不出去，只能自动下调报价促成交。

你仔细品。

事实上，侨林苑并非是个例。

对口华阳华成校区的中怡城市花园，今年以来的一些房源成交周期也拉长至半年以上，成交出现旺季不旺的现象。

而在2021年，中怡城市花园绝对是“抢手货”，放盘迅速获得成交的情况不少见。

特别是一些学位壳，去化速度惊人，成交周期最快仅1天。

对口龙口西小学的芳草园，两年前的成交周期和现在对比也是天差地别：

2021年，不少房源的成交成交周期是这样的：

今年以来，成交房源的成交周期是这样的：

嘉怡苑也是同样的情况，房源成交周期从普遍的1-60天，拉长到现在一年或以上。

嘉怡苑2021年部分房源成交情况

嘉怡苑2021年部分房源成交情况

和两年前不可同日而语，可以看到，今年家长们对天河北学位房的追逐，已没有以往般狂热。

天河顶级学位房的价格回落，也印证着上述的结论。

价格是最敏感的，当学位房的热度下降，最先有所反应便是成交价。

侨林苑今年以来成交的房源中，仅有1套成交价突破10万+；8、9万成交价反成常态（仅指贝壳上的数据）。

侨林苑今年成交的部分房源

但在2021年的时候，10万+的成交价才是当时主流。

由于需求旺盛，当年侨林苑的房价迅速冲上10万+，成交均价一度逼近12万/㎡。

侨林苑2021年成交的部分房源

对比两年前，现在侨林苑的价格回落了近3万/㎡。

中怡城市花园，2021年至今，同样经历了大起大落。

2021年，成交价10万+的房源，那可是遍地开花，业主笑开了花；

中怡城市花园2021年成交情况

再看现在的成交房源，8万+、7万+的成交价格屡见不鲜。

中怡城市花园2023年成交价

协和新世界，相比两年前，成交价也回调了近2万/㎡。

协和新世界2021年成交价

协和新世界2023年成交价

现在天河学位房的房价，不少已回到了暴涨的前夜——2021年之前。

2021年天河学位房进入爆发期，房价迎来暴涨。

侨林苑一年时间涨幅高达52%，从不到8万/㎡的均价，一下子涨到近12万/㎡的均价。

其他学位房房价年涨幅不少也有30%以上。

今年天河学位房在传统旺季表现不温不火，可以看到，现在的成交价格大致就是2021年前的价格。

对买房人来说，有什么启示呢？

强势学位+强势区域=强势上涨，在不少买房人心中，这是一条屡试不爽的公式。

为何这次在天河学位房上却失灵了？原因或许是多方面的。

1.学位预警带来的冲击。

天河名校，接连几年在扩招，但却仍被教育局连续发出学位预警，弄得买房人小心翼翼。

即便最终能如期上学，但扩班后，学校软硬件能否跟得上，也让家长们担心。

这导致部分鸡娃家长在入手时趋向保守。

2.名小接下来能否继续对口直升广州中学成疑。

华阳小学、龙口西小学等都是“巨无霸”小学，这几年不断扩班，人数持续膨胀。

按照这样发展下去，原对口初中广州中学，未必有能力完全接收所有的对口小学的生源。

这个时候要怎么办？公平起见，就是学越秀区一样，实行多校划片。

此前官方就给出预警，2026年或正式实施该举措。

华阳小学/龙口西小学+直升广州中学，这个双名校组合，一直是天河北学区房最大的价值所在，当不能直升广州中学，无疑失去了一条有力的臂膀。

3.新兴区域近年来大力引进名校，在一定程度上分流了部分有学位需求的人群。

近年来，黄埔、番禺、白云、增城、南沙等区纷纷斥巨资吸引教育集团来建校，高薪招聘老师，发展教育的雄心看在眼里。

与此同时，区域一批优质的民校纷纷转公，也让买房人有了更多的选择。

新兴区域的名校资源在加速汇集，中心区域不再是唯一的选择。

4.“老破旧”的居住价值越来越小。

天河北不少所谓的学位房，都是有一定楼龄的老破旧。

这些房源，随着楼龄的增长，居住价值在不断下降。这几年房价之所以能维持，大部分靠的是学位价值。

随着学位预警、多校划片引爆，学位不确定性剧增，“老破旧”们的价值回落也成为大概率事件了。

可以看到，峻林、富力天河华庭等楼龄稍新的学位房，价格会更坚挺一些。

5.天河北开始老了，对于人口的吸引力在下降。

天河北贵为广州第二代CBD，风流了近二十年，如今开始显现垂暮之感。
保洁、花旗银行等外资搬离、宜家东迁，高铁站南移……老牌CBD的光环逐渐消退，原购买力开始往珠金琶等更有潜力的地方转移。

6.生育率下降，引发买房人对资产保值的担忧。

当下虽是二胎入学潮的高峰，学位需求仍很足，但这个阶段注定是短暂的。

生育率连年下降，新的预警正在发出——幼儿园首轮关停潮来了。

按照当前趋势，再过几年，就会波及到学位房。

当人人都能读名校之时，学位房还能保持当下的价值吗？

7.当然，更多的原因是当下楼市表现大不如前。

二手挂牌量激增，买的人少，卖的人多，买方市场形成，成交价格走低。

天河北楼盘虽自带强学位，竞争力更胜一筹，但也终难逃大势。

在种种因素的裹挟下，天河顶级学位房出现动摇了。这会是其走下坡路的开始吗？

情报哥认为，学位房的价值确实在不断被稀释，但天河有很强的经济实力，发展迅猛，仍然是坚挺的。就算涨幅没有以往那么凶猛，也不用过于担心。

潮水在涌动，来自天河的信号也许说明，越秀的老破小学位房，才是更危险的。

你觉得呢？