5月26日，南通市区将有3宗优质地块开拍，其中，位于园林路东、世纪大道南的R23005地块，凭借优越地段受到颇多关注。

但说起该地块，可谓“一波三折”。

2020年8月，南通自规局发布公示，将该地块从医疗卫生用地、交通枢纽用地调整为商业商务混合用地、商业商务居住混合用地。

2023年3月，南通自规局再发公示，又将该地块从商业商务混合用地、商住混合用地调整为居住用地。

按照2020年8月发布的用地规划，该地块内或打造150米+220米两栋超高层。

倘若按此规划建设，新城区的“摩天大楼”建筑群将更为壮观。

或许也正是因为该地块所处位置很是关键，相关部门对其规划才如此慎之又慎。

近日，笔者航拍实探这宗“宝藏地块”，本篇我们就一起来看看。

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地块信息

R23005地块位于园林路东、世纪大道南、海云路西侧，规划为居住用地，土地面积76630.23㎡，建筑面积≤122000㎡，容积率为1.4-1.6，将于5月26日下午15时30分开拍。

该地块起拍总价169820万元，起拍地价约22161元/㎡，起拍楼面价约13920元/㎡。

限最高总价195290万元，折算地价最高约25485元/㎡，楼面价约16007元/㎡。

根据规划，地块内住宅建筑层次为6-17层，其中西侧临园林路9-17层，北侧临世纪大道15-17层，高层建筑面宽不超过40米，外立面全部公建化处理，材质宜用石材、金属、玻璃幕墙等材料。

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周边配套

R23005地块位于南通新城CBD核芯位置，距离南通市政府约800米，周边分布各类优质资源。

交通方面，北临世纪大道，西临园林路，距离地铁1号线南通大学站约500米。

商业方面，中南CBD大有境、中南彩虹漾、金石国际大酒店、中南中心等均在地块约1公里范围内。

教育方面：南侧一路之隔为南通大学，东侧约500米为南通大学附属中学，北侧约2公里为一附教育集团新区学校和一初中观新校区。

医疗方面：距离南通市妇幼保健院约500米，距离南通第一人民医院新院约2.5公里。

除此之外，南通市图书馆、体育会展中心、中央公园、啬园等均可快速抵达。

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板块分析

目前，地块周边新房项目仅一家，即西南方向约1.5公里处的万濠朗润（R22030地块）。

该地块去年12月底价成交，拿地价为28370元/㎡，楼面价为14328元/㎡，限房价31000元/㎡。

万濠地块容积率为1.8-1.99，建筑层次为5-25层，将打造5栋19-24层高层（户型建面约106/128/165㎡）＋5栋8层洋房（户型建面约188㎡），共计428户。

相比之下，待拍R23005地块起拍地价（22161元/㎡）、起拍楼面价（13920元/㎡）、容积率（1.4-1.6）都更低，产品规划或为洋房＋小高层，最大户型面积或超过万濠项目。

二手房方面，地块周边分布有中南世纪城、中南世纪花城、中海上林院、碧桂园翡翠华府等小区，人居氛围较浓。

中南世纪花城产品类型为高层，小区体量较大，目前挂牌量超600套，实际成交价在1.6万-2.1万/㎡之间。

中海上林院产品包括小高层和别墅，小高层成交价在2.2万-2.4万/㎡之间，别墅成交价约4.7万/㎡。

碧桂园翡翠华府产品包括洋房和高层，高层实际成交价在2.1万-2.4万/㎡之间。

值得一提的是，与R23005地块相距约3公里、位于滨江花海旁的R23003地块，也将于5月26日出让。

两宗地块同属南通新城区，但施教区范围有所区别。另外，R23003地块未来将更多受到滨江板块辐射，R23005地块则更多受到中创板块辐射，你觉得这两宗地块谁更优越？