一、宏观跟踪——中国户均几套房？

住建部公布的数据表明，全国拥有近6亿栋房屋建筑。然而，该数据在市场中引起了质疑，中国究竟是否存在过剩的房屋？

实际上，这6亿栋房屋建筑中，城市房屋建筑占比不到1成，并且还包括众多非住宅建筑，例如商业建筑、办公楼以及学校等等。因此，在这6亿栋房屋中，城市住宅的比例非常低。此外，根据第七次人口普查结果，中国城镇居民人均住宅间数为1.06间。

然而，要想获得舒适的居住环境，仅靠人均一间房是远远不够的。舒适的居住环境取决于众多因素，例如房屋质量、居住面积以及配套设施等。实际上，与发达国家比较，中国的人均住宅间数还存在着相当大的差距。因此，人均住宅间数大于1也并不意味着中国的住宅市场已经饱和。

有数据表明，目前城市家庭户平均拥有0.86套房屋，其中0.54套为商品住房。仅当期房顺利交付，直至2024年，中国每户城市家庭才拥有1套住房，其中商业住房仅占0.64套。与成熟的房地产市场相比，住宅套户比例会达到1.1左右，因此，中国的住宅市场并不平衡。

这种不平衡的现象是因为，户均一套房无法满足流动人口的租赁和购房需求。近三成的总人口是流动人口，他们会选择在大城市租房，赚钱后回老家购买房屋，因此，将产生额外的住宅需求。

从中长期来看，中国房地产市场还存在四大新增需求动力：

1、户均人口规模缩小，一人或两人家庭占比逐渐增加，这将导致新家庭需求增加；
2、经济板块的分化更为明显，地区经济资源的进一步集中将吸引更多的人口流入，因此新的城市住宅需求有望持续旺盛；
3、大约30%的家庭居住在2000年之前建造的住宅中，涉及超过9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。改造“老破小”住宅刻不容缓；
4、中国人均住宅间数和人均住宅建筑面积相比发达国家也存在相当大的差距，因此“住上更大房子”的改善型需求正在不断增加。

二、市场主线跟踪

作为一个涉及到直接消费的特殊行业，酒店餐饮板块股价表现与消费市场发展情况的背离，一直是市场关注的焦点。在经历了连续上涨3年之后，该板块在今年Q1之后迎来了一次深度调整。目前该板块成交额已经来到了阶段底部，而历史统计数据也表明，该板块的风险已经得到充分的释放。

而调整的核心原因，就在于锦江酒店股价的深度下跌。在疫情三年来，锦江酒店作为该板块的龙头企业，其股价表现一直备受市场关注。

其背后的原因主要包括以下三个方面：

1、2019年末锦江酒店的企业价值为360亿，按照PE估值法计算，正好是12倍。加上三年间该企业增加了3000家加盟店，市场对其逆势扩张的毛利润期望较高，认为其可达到50亿-60亿的水平，因此对该股的预期也较高；
2、在今年Q1，锦江酒店的业绩远低于市场预期，导致其股价一路下跌；
3、‍现在的锦江市值已从最高点68.06元下跌近三成，其利润预期也被缩减至35亿的水平，这导致锦江酒店对酒店餐饮板块的带动力也相应下降。

总体而言，如果锦江酒店中报业绩能够超过市场的预期，完成35亿元的业绩目标，那么其股价就有可能止跌。酒店餐饮板块的未来表现也将在7-8月份的中报业绩揭晓之后得到解答。