东哥探盘，东哥探盘。

东哥探的是中国房地产这个“大盘”，郑州房地产这个“中盘”，众多楼盘这个“小盘”。

在郑州房地产这个“中盘”中，分为三个层面：

1、一级土地市场；

2、二级新盘市场；

3、三级存量二手房市场。

其中，一级土地市场，也是【东哥探盘】重点的研究对象。

众所周知，2023年2月7日，2023年度第一批次住宅用地集中出让。这次土拍，共有11宗地。包含郑东新区1块，高新区1块，上街区1块，金水区1块，二七区1块，管城区2块，中原区3块，惠济区1块。

最终结果，郑东地块流拍，其他地块被不同类型公司拿下。

从2月7日，到如今，3个多月过去了。至今，没有开始新的土拍。

在这个过程中，发生了两件事：

1、3月9日网络流传要土拍19块住宅供地。

2、5月19日“郑州2023年首场土地市场推介会”举办。

这两件事，初步可以判断出今年郑州住宅用地土拍市场的脉络。

先说5月19日的土地推介会。

按官方说法：

“这都是‘压箱底’的好地块、好项目。”作为郑州举办规模最大的一次土地市场推介会，来自市内五区+三个开发区的相关负责人现场共推介土地44宗2159亩。
其中住宅用地33宗1784亩，商服用地11宗375亩，部分地块已列入一批次供地清单，即将进行挂牌拍卖。

具体33宗住宅用地明细如下：

根据官方新闻报道及论证显示，这33宗土地中，有13宗地块是过去已经出让，本次推介会放出来，是为了寻找合作方合作开发。

也就是说，其他待出让住宅地块也就是20块而已。

这33宗土地中，我个人觉得——仅代表个人观点——从市场和土地条件来看，值得重点关注的地块有：

1、二七区老城区里，航海路南、人和路西的63.2亩地块。这个地块位于二七万达西边，周边配套成熟，有地铁。有市场空缺和客户需求。

2、管城区老城区里，志城街南、城东路东的53亩+41亩地块。从周围名盘电建洺悦融园的热销可以看出片区的市场需求。值得重点关注。

3、中原区老城区里，中原西路北边的26亩+33亩地块。这个位置的房子，城市资源占有良好，城市界面良好，配套完善。市场需求大。值得重点关注。

4、经开区滨河国际新城里的150亩+113亩地块。这两块地位置都很好。特别是前者150亩地块，先天条件太好。具备做豪宅的属性。也就在康桥美庐湾的南对面。

5、惠济区江山路两侧的两个地块，其实也就是为招商蛇口准备。继续拿下吧，整体做成“招商时代**”系列。

6、惠济区“固城路东、滨河路北”65亩地块。贾鲁河一线河景。这个地块其实很好。谁去找天河投资合作开发？

7、至于其他地块，除了惠济古荥片区地块外，单纯从土地来看，也不错。只是，市场竞争太大，比如二七新区、管南新区、杨金片区。

“没有不能拿的地，只有不能拿的地价”。看土地价了。

我相信各大房企的投拓部门心里自然有数。

再说下之前3月9日网络流传的土拍版本。

我整理了一下详细资料。如下：

这19宗住宅土地里，不乏多个好地。

比如，郑东新区高铁东广场组团北边的116亩地块。这块地紧邻传说中的“中原超级总部基地”，位置极佳。品牌开发商+好产品，售价轻松过25000元/平米没问题。

比如，北龙湖组团132亩地块，位于鲁能公馆的东边。其容积率为2.8，做高层产品。无论精装或者毛坯，也能在北龙湖北岸杀出一条血路。

但是，户型不要做太大。满足很多人“上车北龙湖”的梦想。

还是有很大市场空间的。

比如，越秀金悦文华的后期用地和大美盛教育港湾的后期用地，他们肯定是拿下的。

在炙手可热的金水北市场，继续保持1.8—2.5W的市场价位，还是没市场风险的。

比如，中原区老城区的原电建地块，如果土地价谈拢，做“初级改善类”产品，市场需求也很大。

比如，中原区老城区的华山路东50亩地块，做片区“品质改善类”产品，市场需求也很大。

比如，惠济大北区的贾鲁河北岸的64亩地块，做片区“品质改善类”产品，市场需求还是有的。绝对河景房。

有悬念的是：

1、管南新区的新城时光印象后期用地，新城还拿吗？

2、惠济大北区的绿都青云叙后期用地，绿都还拿吗？

综合以上信息，加上之前主城区已经土拍待开发的64个项目，假设这些土地今年要土拍，64+20-3+19=100。

好巧。还有100个新项目有可能供应。

除了以上19+33住宅土地，从网上公布的信息来看，还有两个地块炙手可热：

1、北龙湖如意东路以东、龙湖中环南路以南、国投九栋西侧、东风渠以北地块。

从网上土地控规调整和坊间说法，此地块为正弘北龙湖商业项目正弘里配套住宅用地。

正弘在北龙湖继正弘瓴、正弘臻之后又有新项目了。

各位北龙湖买房人重点关注。

2、郑东新区高铁东站东广场北片区“中原超级总部基地”第一块住宅用地。

话说，这块地很好。

话说，未来中原超级总部基地很牛逼。

话说，这块容积率2.5、限高80米的住宅用地，有可能会是“华润”的。

话说，未来中原超级总部基地都将由华润操盘。

话说，未来这里还有可能有“华润万象天地”。

各位要在东区买房的老铁们，可重点关注以上两个地块和两个新盘。

东哥就帮你们到这里了。

也许，这就是今年郑州住宅土地市场及新增住宅项目的大概轮廓了。

对了，白沙貌似今年还是没有住宅土拍。这个神奇的白沙。

本文完。

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本文部分图片和信息来源于网络及官方报道。

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