当前的楼市，已经开始进入一个新阶段；在过去20年里，楼市大多还是一个全面普涨行情；但是从2017-18年这一轮开始，逐渐往分化行情发展了。
我们复盘下过去几年的楼市行情，产品分化的情况，已经越来越明显，甚至变化都已经颠覆了很多人的认知‘原本以前适用的理论，很有可能接下来就不适用了，甚至还会继续变化。
而过去五年期间，上海有一部分产品真的跌惨了，这一篇文章和大家聊一聊这几类典型的产品。
01
回调期的板块在过去的几年期间，有些板块被各种吹捧，大红大紫，导致目前价格过高，这就是传说中的泡沫。其实我们仔细评估，那些板块按照正常逻辑和价值体系去评估，根本不值这么贵；目前的挂价十分离谱，和割韭菜没有区别。
例如大虹桥、前滩、唐镇、临港等这些都是最近这几年里房价涨幅最为夸张的板块；但是目前在这个挂牌量很大的市场上，出货开始踩塌了。前段时间，大虹桥板块再次上了热搜。相信大家都略有耳闻，万科天空之城从单价9.5万/㎡一路直跌至7.5万/㎡；招商虹桥公馆，在租房源达到了180+套；目前房子租也租不掉，卖也卖不掉。
而整个板块的自住率也是非常低的，因为当时大虹桥概念造得热火朝天，入场的大多也是投资客。一个投资客多的地方，肯定是非常危险的。
所以接下来的大虹桥，肯定是更加令人堪忧；待当一手房解禁的时候，一波踩踏出货行情就要来了。临港新城也是同样的道理。当初规划的时候宣传响当当，但实际落地效果大家都是看在眼里的。
大力招商引资后，有多少企业真的愿意把总部迁至临港呢？当初还闻要打造下一个浦东张江，张江目前如火如荼的，但是都还没填满，还有多少资源轮得到临港？
那边的标杆小区陆家嘴滴水莲岸，房子单价也从7.5万/㎡一路跌至4万/㎡左右。
相比较于这两个板块的地理位置，前滩板块的位置相对更好，号称“小陆家嘴”，但是房价其实也透支得厉害，甚至把未来10年的房价都透支了。前滩的二手房目前都要朝着20万/㎡的单价进发了，但是周边配套和CBD产业园区的入住率并没有达到理想状态，周边配套还需要一些烟火气，所以后续也会面临着一定程度的回调。
02
长期下跌的板块其实上海很多板块，从2017年的高点之后，就再也没有出现过行情，横盘到现在，甚至目前还在阴跌的情况。
例如远郊的地段和板块。有很多远郊的新盘，当年开盘时候的价格，如今连算上装修费都没办法按照开盘价原价卖出，更何况这些年持有房产，每个月产生的利息包括房价浮亏，都是一笔不小的亏损。
再加上2020年，这一波上海楼市的分化行情，优质地段的房子涨幅越来越好，远郊地段却越跌越多，这些年来，持有越长，亏损越多。有句话说的好，十年不涨，房价等于腰斩。这其中都包括了很多摩擦成本，月供、租金、生活质量的下降等等。
市区房子涨得好，远郊房子不涨甚至阴跌，那么，持有郊区的产品，都很难置换至市区，持有远郊房的客户们，都成为了上海楼市的牺牲品。
03
高溢价学区房想必大家都知道，2020年这一波学区房的大行情。2021年初的时候，更是离谱，学区房行情迎来巅峰，之后就是断崖式回落。
例如高峰时期梅园三五街坊，房子有些离谱到单价高达20万/㎡；就连闵行外环外的高兴花园，单价也敢杀到11万/㎡，而那时候的学区房市场，家长们都杀红了眼。
但是在市场冷静之后，学区房的价格就跳水了。梅园三街坊从20万/㎡一直跌到了13万/㎡，高兴花园直接腰斩，从11万/㎡跌到了现在的5-6万/㎡。
当然高兴花园是因为部分生源被划片统筹的缘故。除此之外，跌幅更大的小区还有杨浦的鞍山新村、密云小区等，这些小区也都开启了跳水模式，房价一路走低。
这些都和学区房溢价过高有很大的关系，其背后是生育率下降、教育均质化、教育政策逐年变化等综合原因导致的；当然也还有一部分的原因是产品分化，越来越多的人开始嫌弃老房子。
以上就是较为典型的几类跌惨了的房子，欢迎大家在评论区补充，我们来一起讨论。
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