难以置信。广州卖到13万/平的豪宅盘，居然可能要出现第二次烂尾！？
说的就是跟珠江新城一路之隔的“三高盘”——世茂天越。
一出五羊邨地铁站，你就能看到这栋51层高的单体楼耸立眼前。
高，实在是高。
2020年，在克而瑞统计的广州容积率最高的在售楼盘里，世茂天越以超高“得分”登上榜首。
容积率高达11.84，比越秀区均值还要高出一倍。
楼层高、容积率高，售价更是非常高。三年前就卖到13万/㎡！
不过，现在你去查世茂天越，满屏信息中比价格更扎眼的是这个关键词：
延迟交楼。
这个卖13万/平的豪宅盘，已经不止一次被质疑是不是要烂尾！业主们，慌得一批。
做梦都没想，买下市中心千万级豪宅盘，竟也要心悬一线，担心烂尾！
而这个盘，其实早有“前科”。
世茂天越，在2020年卖到13万/㎡是什么概念——全广州排名第三！
同年，拿地价5.5万/平的广州“地王”时代大家开盘，卖12万/平。
同年，天河北的新鸿基峻林，也就是送给“苏神”苏炳添一套房的那个，卖13万/平。
当时，全广州比世茂天越更贵的一手楼盘，只有两个:
19万/平的侨鑫汇悦台，16万/平的尚东柏悦府。都在珠江新城东区。
哪怕放到三年后的今天，13万/㎡上车琶洲也是绰绰有余。
到底当年是谁给世茂天越勇气，价格超过“地王”，比肩珠城？
理由似乎挺简单：我地段好啊，我稀缺啊。
——紧挨着珠江新城CBD，南向高层望江，珠城有的我有，珠城没有的越秀区省级学位跟近地铁，我有。
加上2020年初，越秀南地块“踢走”时代大家，问鼎广州“地王”，万事俱备，当然要抓紧机会面世。
世茂天越狠踩油门，开盘价飚到12万/平，成为当时越秀最贵的新盘。
而且户型最小都要130平，总价1400万起步，将大写的“豪宅”二字贴在脸上。
不得不说，世茂天越运气很好，它挑对了时间。
挑在了限价政策出台之前，挑在了广州豪宅盘没那么“卷”的时期登场，200多套房子全卖完了。
结果呢？
堂堂的市中心豪宅盘，竟然不止一次被质疑进度太慢、烂尾停工。放在广州，实在罕见。
（图源：住建局，左拍摄于2021年，右拍摄于2022年）
施工合同上写的竣工时间是2022年1月。而现在，内部装修仍在缓慢进行中。
（图源：住建局 拍摄于今年4月）
更心碎的事实是，很多人不知道，世茂天越的前身，竟然也是一个烂尾盘！
2001年，广州老牌房企粤泰，也就是后来暴雷的那个，拿下这块地。
但粤泰搞不定，一直晾着，直到2016年才转手给世茂。
所以世茂天越2020年开卖时，前后已经过去近20年。
20年沧海桑田，这个盘再次面世时，多少显得“格格不入”。回头看，世茂天越的硬伤其实很明显。
硬伤一：城市界面落差感大，看图感受一下。
五羊新城街坊个个盼着旧改，可想而知，世茂天越这种全新超高层在某种意义上成了“孤盘”。
（图源：广州乐居）
（图源：住建局）
周边没有楼龄相近的次新盘，除了广信，还是广信。
广信丽景大厦、晖景、鸿景、愉景……二手均价通通5万+，总价500多万就能上车，跟1400万起步的天越相差了不止两个级别。
换言之，世茂天越凭什么值得卖13万/㎡？其实，没有办法在周边二手房中找到很好的论证。
当然，城市界面落差大，几乎是越秀新盘的通病了。
比如同样总价上千万的越秀一手盘——四季奕居，跟周边的老旧小区几乎脸贴脸。
这个盘也让一批业主很心累。2007年拿的国土证，捂到2019年才开盘，一卖就是9万+/平。
开发商赚大发了，结果还想拿钱跑路！全款买下的业主们，等了两年都没等来网签，也没得收楼。
硬伤二：盘小，容积率非常高。
前面说过，世茂天越是超高层单体楼，整个盘的容积率非常高。
“蚊型地”上盖高楼，同样是越秀新盘的通病。
比如广州“地王”越秀南地块，就是蚊型地。
开发商“磨刀”磨了三年，还是雷声大雨点小，规划改了又改，价格吹了又吹，依旧不敢开卖。
过去，大家会为市区高容积楼盘买单，是基于地段价值的稀缺性。
但现在不同了。海珠、天河涌现出越来越多讲究舒适度、讲究品质感的改善型楼盘，在豪宅市场“卷”起新风潮。
这样一来，那些还秉持着old money观念设计的楼盘，受众自然就窄了。
这也是世茂天越的第三个硬伤：“段位”不够高。
130平三房，做不到南北对流都忍了，其中一个房间的采光还要小得可怜！
整个小区展现出的品质感也中规中矩，似乎打算仗着地段就够了。
相比之下，现在开发商已经各出狠招，从户型设计、智能系统，到极致园林景观，再到高档外立面等等，不断PK。
世茂天越，段位不够高啊。
最后，在靠名校加分的老东山，天越对口的学校虽说也是省一级，但排名不算太出色。
想当年，手握1400万的有钱人，在广州一二手房市场已经可以任挑了，偏偏看上了世茂天越。
终究换来一个字——等。
然而，等待收楼的隐形成本，实在是太高了。
从买入世茂天越到等待收楼这三年间，广州豪宅市场已经发生了天翻地覆的变化。
2020年，你能用10万/平买入中海观园国际二手房，现在成交单价冲上16万；
2020年，你甚至能用8万/平、总价1700多万买入誉峰200多平的大平层，现在总价翻一倍。
2020年用13万/平买入的世茂天越，未来会是怎样的走势？只能说，绝对比不过珠城。
回过头来看，卖高价，一直是世茂的特点。
同样是三年前，世茂在海珠西有个楼盘，叫世茂天鹅湾，新房售价8-13万。
至今仍在卖……
世茂近来的日子并不好过，不知道这个“难产”的豪宅盘什么时候才能顺利收楼。
但愿，它不会再次落入烂尾的魔咒。
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