2020-2022年,通州乡镇板块共计成交18宗涉宅地块,土地面积约111万方,成交总金额约214亿元

据「新知南通研究院」最新航拍实探,上述18宗地块,5宗已完成首批交付,8宗已开工未交付,5宗未开工,开工率约72%

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就拿地时间来看,5宗未开工地块,有4宗拿地时间已超一年,其中平潮R2021-019地块拿地至今已超22个月。

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就区域分布来看,5宗未开工地块,有3宗位于平潮,另外先锋和石港各有1宗。

不过,8宗已开工未交付地块中,有2宗目前疑似处于停工状态,一是位于平潮的璟宸府,一是位于西亭的中梁港龙珑禧台

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就拿地房企来看,品牌房企共计拿地9宗,已交付2宗,已开工未交付7宗,开工率100%

本土民企共计拿地4宗,已交付2宗,已开工未交付1宗,未开工1宗,开工率约75%

本土城投共计拿地5宗,目前1宗已交付,即位于兴仁的观江海,剩余4宗均未开工,开工率为20%

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上述5宗未开工地块,共计土地面积约25万方,成交金额约31亿元

其中,本土城投南通神辉置业和南通沪通置业各有2宗,另一宗石港R2021-031地块,为本土民企联合拿地。

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股权穿透显示,南通神辉置业由南通圆宏控股集团100%控股,而南通圆宏控股集团由南通市通州人民政府100%控股

南通沪通置业则是由南通融通控股集团南通沿海开发集团联合控股。

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值得一提的是,过去三年,南通神辉置业在通州城区也拿了7宗地块,耗资约62亿元。

也就是说,南通神辉置业斥资77亿元摘牌的9宗地块(包含1宗联合拿地),目前均未开工,其中6宗拿地时间已超一年。

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关于两宗疑似停工地块,先来看平潮的璟宸府

该项目拿地时间为2020年11月,拿地房企为龙湖,土地面积约5.38万方,拿地金额约10.22亿元。

按照拿地时间推算,璟宸府大致应在今年交付。毕竟,在它后一个月拿地的兴仁观江海项目,已于今年3月完成了首批交付。

但实际情况是,目前售楼处和工地疑似都处于停滞状态,而且这已不是璟宸府第一次被曝“停工封盘”。

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△璟宸府售楼处、工地近期实拍

根据最新工地航拍图,项目还处于主体施工状态,进度明显慢了一大截。

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△璟宸府工地近期实拍

究其原因,一方面,近两年通州乡镇板块房地产市场降温明显,各大楼盘去化都很艰难。

而璟宸府偏偏是在市场高点拿地,市场下行期开盘,楼面价高达10005元/㎡,降价利润缩水,不降价只能封盘,更甚者,现在降价也无人买单。

另一方面,璟宸府是由龙湖和弘阳两家房企合作开发,弘阳深陷资金困局多时,龙湖无疑会被拖累。

同板块的弘阳大唐时光峯汇,虽然好不容易在今年3月终于完成了首批交付,但此前也是频频陷入停工、拖欠工程款、拖欠多方合作款、延期交付等负面舆论。

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再来说说更离谱的中梁港龙珑禧台

该项目拿地时间为2021年2月,拿地总价约3.83亿元,成交地价10740元/㎡,楼面价6713元/㎡,溢价率高达175%。

然而,高调拿地之后就陷入了“开盘难”境地,多次吹风“首开来袭”,多次“入市失败”。

再然后就彻底摆烂,从去年3月被曝“停工封盘”至今,无任何动静。

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△中梁港龙珑禧台售楼处近期实拍

如果该项目尚未开工,或许还能走“退地”这条路,但现状是部分楼栋出地面1-2层,孤零零立在那里,进退两难。

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△中梁港龙珑禧台工地近期实拍

中梁港龙珑禧台陷入此番局面的原因,市场大环境是一方面,更关键的还是开发商盲目激进拿地。

按照拿地楼面价估算,新房价格应在1.3万/㎡左右,即便是两年前市场热度较高时,西亭一个乡镇板块,也很难支撑如此房价。

两家合作房企,中梁违约爆雷,港龙债务压顶。尤其中梁,为了做大规模冲击“千亿”,在高杠杆下蒙眼狂奔,如今落得一地鸡毛。

其实,不仅中梁、弘阳、龙湖这些项目陷入“停工风波”,通州乡镇板块其他楼盘也面临着“卖不动”的问题。

以平潮板块为例,在售盘+待入市地块多达7个,且拿地楼面价普遍较高,去化压力之大可想而知。

停工、封盘、入市难、卖不动……通州乡镇板块的这些“高价地”最终命运如何?笔者将持续关注。