今天来解答一下，最近经常被新客户提问到的一个话题：

“日本90年代之前的老房子值得投资吗？”

放眼国内的楼市里，有些房龄太高的“老破小”，似乎在我国的“风评”并不好，甚至还会被打上“容易贬值”和“不好出手”的标签。

况且，我国对于“老破小”的概念，指的是建筑年龄20年以上的房子。

然而在日本，老房子却非常“吃香”。

据统计，在目前日本的楼市交易市场中，平均的成交房龄是24年。并且现在将近一半以上的日本人，买的是超过24年的老房子。

当然，其中也不乏有一些超过30和40年的“高龄”房产。

为什么日本人这么热衷于买老房子？为什么投资日本房产建议以二手房为佳呢？

一直以来，日本二手房市场保持着经久不衰，而这主要归结于，日本的购房市场有着独特的背景和特性。

一、房产价值大多数由地价决定

有时候，不少客户会认为投资80、90年代这样的老房子不能保值，折旧太多，担心将来在市场中流通性不好，再卖出会亏本太多...

但其实，要论投资的日本房产是否保值，需要从税务和地价这两个角度出发考虑。

折旧的日语是“減価償却”，而这一专有名词大多会出现在计算个人所得税和房屋出售增值税的时候。

也就是说，建物的折旧其实是你的账面损失。伴随着房屋年限越长，每年折旧的金额也就越小，反映在房价上的比例也越小。

由于日本是一个土地私有制的国家，所以这所谓的“折旧”，只会体现在建筑物的价值上，而不会影响到该土地价值。

了解过日本房产的朋友应该也知道，日本的房价和地价是两码事。然而物件本身的价格，是由建物价值和土地价值组成的。

即使房子的年数再老，但土地依然是保值的，甚至还会继续升值的话，那么该物件价格不仅不会下跌，房价和租金水平也会稳步上涨。

以东京为例，作为日本经济发展的中心，像是市中心这样寸土寸金的区域，多数已被商用楼占据，留给住宅用地的部分少之又少。

毕竟，物以稀为贵。例如在港区、千代田区、中央区、涩谷区、新宿区这些超核心地段，名列前茅的房价和地价，皆是最好的证明。

所以日本人不是不爱买新房，是因为在这些配套发达、交通便捷的优质地段里，早已被老房子占满了。

因此，日本房屋真正的价值所在，其实是土地。日本的房价大多随着地价走，也正是这个道理。

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二、老龄不代表老旧

众所周知，基于上世纪90年代泡沫经济时，日本楼市曾一度疯狂扩张，导致了现在依然是一个典型的存量房市场。

不过，“存量足”且“价不跌”的楼市行情，这些年也一直在日本贯彻至今。除了核心区域的优越地段加持，对于房屋的定期修缮，不仅为二手房的保值奠定了基础，还成为了高龄物件的“不老秘诀”。

在日本，每一栋公寓建成后，所属的物业管理公司和业主委员会一起开会商议，订立出一个长达50年的公寓维修计划表。

其中“修缮”的内容，主要会对屋顶的维修、外墙的定期翻新、管道的疏通、供水系统和电梯检修更换等作出完整和详细的规划。

小规模修缮

主要分为突发破损和定期更换。比如修理和更换空调，热水器等设备；还有当遇到建筑物本身问题，如漏水、墙壁破损等。

大规模修缮

为了防止公寓因经年累月的老化，能够维持资产价值而进行的外墙和屋顶等外部装饰的重新粉刷和维修等修缮工程。比如还有公寓楼的外墙基本是20年全部翻新一次；屋顶10年维修一次；电梯一定实施每3个月一检和20年进行更换。

由此可见，在始终秉承着“土地要传下去，房子也要传下去”的理念下，日本对于建筑的修缮管理非常重视。

所以，虽老龄但不老旧，让日本不少核心区的二手物件依然保值、好租和好卖。

三、耐震基准分水岭

凭借着低总价、高收益的优势，让越来越多的高龄二手房，成为不少日本购房家庭和海外投资者眼中的“香饽饽”。

不过，站在投资角度来说，虽然有时候会遇到年份相差不大的类似物件，但在选择老房子时，始终存在着一条重要的投资要点——耐震基准。

1981年，对于日本房产市场来说是一个“分水岭”，也是米宅为客户甄选优质房源时的重要依据。

在1978年的宫崎县冲地震后，日本在1981年第二次修订建筑基准法：

凡是在1981年6月1日以后取得筑确认证书所盖的建物，是适用于“新耐震基准”；而在1981年5月31日以前取得建筑确认证书所盖的建筑物，则适用于“旧耐震基准”。

“新耐震基准” 中带入了“容许应力度计算”及“保有水平耐力计算”的双重概念。 它与旧耐震基准不同点在于：遭受大规模地震时建物必须要能承受本身重量100%以上的水平拉力不会倒塌。

然而旧耐震基准的对象，大部分是重视该土地价值大于建物用途。这种物件虽然表面看起来回报率比较高，但往往也伴随着高成本的维护费用，这也是米宅不推荐投资“旧耐震基准”房产的主要原因。

另外，若未来出售时由于银行较难提供良好贷款条件给买家，甚至只能用现金购入，从而导致出售时间拉长。

进场日本房产投资时，最忌讳的不外乎这两点：第一是凭感觉；第二是只看收益。若您也对投资日本房产市场感兴趣，或是想知道2023年日本还有哪些黑马地段需要及时入手？

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