作者 |罗乾波
出品 |睿诚研究院
前不久，与几个村委会领导一起探讨了两安用地中的一些问题，其中，提到雨花区天华村这种情况，大家基本都认为，这将成为长沙两安用地处置中的一个新模式新思路，也让这些村领导有很强的紧迫感。
比如
有人说，两安用地特别是60号令下的存量为开发资源，会不会被政府收回？
有人说，以前村企合作中，出现了很多村企民等利益失衡的问题和纠纷，监管力度会更强？
有人说，一旦天华村试点成功和展现出效果，非常有可能变成区或市级的一大标准模式？
尤其，是那些尚有大面积土地和老旧小区或危房类要拆迁安置的村落，搞不好哪一天就被纳入了城市更新项目中来。
同时，在长沙10个重点片区项目的推进中，一些相对外围区域的两安用地，在产城升级换代的大趋势中，或许也将不断被重构和溶解。
上述，天华村被城市更新趋势改变、其他区域将被产城趋势改变等情况的发生，据睿诚研究院观察，这是目前长沙两安用地，在处置模式上的一个大的变化，早先的以村委会为核心主导的方式，将逐渐被打破，进而发展为融进片区、融进城市整体的方式。
当然，此类变化的发生和对未来的影响，是当下趋势推动和复盘近30年来长沙两安用地发展经验和提升的需要，大环境改变、大趋势叠加、城市尺度有限、人城产要创新发展和价值焕新等，推陈出新，成为必然。
观念、模式、手法、路径及内容等，皆需要快速提质增效，此为大势，很难独善其身。
另外，在两安用地市场化运作层面，目前已经出现一大系统性难题——村土地招商乏力+一级开发商找不到接盘方+民营等原来主流的二级资源无暇他顾+过去众多存量商业物业在三级运维上不给力等。
严重导致村委会和房企这两大主体，携手的支撑点越来越小，难度越来越大。
也即，往昔市场化模式，基本已经步入黄昏阶段。
高速发展时代不再，固有模式受巨大冲击；
高质发展周期来临，全新打法将逐渐成形。
所以，上述几位典型村委会的领导，业已强烈感受到了这一变化，对最新趋势有了许多新的思考和认识。
这部分，当下来看还是少数，现实情况是，很多人还在老模式里刻舟求剑，找不到新的出路，已然在昔日的思路上抱残守缺而不知。
走老路，很轻松；既得利益，有保障；故而，部分人，对此新趋势，尚在冷眼旁观，无动于衷。
这是长沙两安用地市场当前现状的分化情况，未来也将拉开相互的距离。
在土地资源日益减少和城市发展质量要求日上日高的新阶段，这并非长沙区域的情况，而为全国性总体大趋势，作为长沙区域存量土地资源中的两安用地，也必须要为长沙城市的整体发展做出自己应有的贡献。
一村一地，乃为局部；
一城一域，必为全局。
以上，我们综合观察了过去的模式、目前的问题和新趋势的要求等，作了一些相对背景式的说明。
下面，再来简单说一下天华村模式的主要手法等，睿诚研究院独家梳理如下，详见下图：
譬如，在返还款政策上面，有一些变化，见下图
简析：
天华村模式，经睿诚研究院观察，其处置方式发生了重大变化，已完全有别于传统的两安用地的市场化类处置方式，深度进入城市更新的运作体系中来。
而且，如上，其整体操作方法非常完善，充分考虑了各个方面的情况，初步已经形成了一个有效的闭环系统。
从构想到试点到雏形到成熟，雨花区在两安用地和城市更新的融合思考及具体操作上，给长沙两安用地的发展，提供了一个新的范本。
观沙岭、天心区、芙蓉区等类似项目中，在相关两安用地和城市更新的整合上，在两安和城更政策上，都有坚实的支撑，加上雨花区天华村项目的有效探索，睿诚研究院认为，这一系统打法，将成为长沙区域的一个有效参考。
其他项目，虽然没有这样集中的表达和宣传，但在各相关政策的约束中，城市更新项目中的两安用地的处置方式，基本一致和同步了，大方向上都将趋同，最多在具体主体、产业区域划分、运营面积及主体区隔、产城要素整合上等方面，会出现一些细节性差异，其总体模式不会有的变化了。
最后，总结一下：
综上所述，经睿诚研究院多年的持续观察和深度思考，我们发现，雨花区天华村两安用地的处置模式，在城市更新和片区开发的大趋势下，已经“惊醒”了许多村委会或村民等。
部分敏感的村委会及其领导，已然感到大浪来袭；
部分房企只能在散点类资源中寻找机会，有效选择日益减少等。
虽然，上面仅着重分析了雨花区天华村两安用地，受城市更新牵引的情特殊况，这是内城中的变化样本；实际上，我们也可以推知，在相对外围区域的片区开发项目中，如隆平片区、南部新城、金霞新城等，各范围内都有相应的众多两安用地资源，虽然，城市更新与片区开发的具体模式有一定区别，可是，在土地资源的有效整合上，基本相同。
因为，一个大的片区内，其土地资源有其综合性，其中，两安用地必有一席之地，那么，就面临着两安用地与城市更新或片区开发有效融合的问题。
其中，据睿诚研究院独家分析，在城市更新和片区开发之中，两安用地的发展轨迹，可能会有一些小变化：
◢如果，仍是传统的地产开发和普通的生产生活安置，二者的模式，不会有大的变化，基本跟天华村差不多，上述案例的打法，可以作为有效参考。
◢如果，在片区开发，特别是产业主要功能片区中，如开福区的金霞新城片区等，为了大力发展相关产业或园区等，现有某一园区旁边的部分两安用地，可能会被整合为产业用地，而保证有关产业的落地及其相关产业链资源的聚合等，那么，此种情形下，相关两安用地的性质、运作方法、给村委会的回报等，就会产生新的变化，前述天华村的范式，就适用不了，而出现新的变化和改变。
将导致，村企政操作模式的嬗变，比如，通行的返还和商业物业运维的方式，需要与产业运营方式相融合，而产生很多相应的变化，比如村委会以土地入股、安置适量村民就业、政或企以长期的收益或税收来满足村委会的长期生产和发展需要等，就与上述天华村的模式不一样了。
当然，目前这种情况尚未发生，然而，在各大片区的持续开发中和产业不断导入的过程中，这种情况也难以避免，在某一天或某个区域，此类情况必然会出现。
毕竟，土地有限，产业无限，二者迟早会碰头。
也就是，在长沙两安用地的未来变化上面，城市更新下的模式，只为其一；片区开发下的模式，将成为第二个范式。
其中的核心，即为两安用地，是村集体发展的主要生产资源，必受长沙两安政策的制约；同时，在相关趋势和要求下，两安用地也要积极融合进来，难辞其任。
归结如下：
两安用地，是长沙核心土地资源之一，强烈的民生属性；
城市更新，是国家宏观战略要求之一，策动着城市提质；
片区开发，是区域和国家裂变所需要，推动着产城繁荣。
天华村案例，于全国而言，一滴水中，可见趋势和世界！
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