说实话，娄葑在苏州的存在感是真的有点弱。
虽然前面挂着园区的前缀，但说起娄葑，似乎总有一些不看好、不认可的声音。
但作为一个住在娄葑的人，事实上，我对娄葑的观感还不错。
从地理位置上来说，娄葑与姑苏、吴中、相城等多区接壤，两三站地铁直达湖西，位置相对核心。板块内各配套也不缺，生活方便，更是有着“大湖西”的标签。
既然位置不错、资源不缺，怎么发展至今，娄葑还是起不来呢？这篇文章就一起来分析一下。
娄葑为什么起不来？
我们先来看看娄葑的发展现状，从历史方面的原因来挖一挖。
发展较早，城市界面较旧
娄葑是园区较早的辖区之一，也是园区开发建设挖第一锹土的地方。
由于发展较早，随着时间的流逝，无法避免的，当下的娄葑城市界面就显得老旧。
从板块图上来看，园区以金鸡湖CBD城市主核为核心区，而娄葑几乎被湖西板块一分为二，形成现在的南北片区。
而北部基本上就以厂房为主，配套资源也主要集中在南部片区。
近年来，娄葑的厂房并未进行拆、搬迁，住宅区也多变成了现在的老新村。如此一来，娄葑的整个城市界面并不显高端。
“差点意思”的配套资源
那从配套来看，不能否认，娄葑板块的交通属性很强，承载了苏州交通要道的功能。
区域内汇集了东环、西环、南环、常态高速、娄江快速路、独墅湖大道等多条环线；公共交通，已运行的地铁3号线和在建的7号线两条轨交。
但从其他配套来看的话，娄葑似乎就“差点意思”了。
目前娄葑的商业类型主要以社区型商业+邻里中心为主，无大型商业综合体。
教育的话，板块内有娄葑实验小学、文萃小学、通园路小学、园区一中、苏大附属中学（高中）等，覆盖全龄化教育结构，但是缺少优质教育资源。
医疗方面，娄葑板块仅有园区星海医院，二级综合性公立医院。
这些配套能满足生活的基本需求，但缺乏大型且特色的配套，总是难以叫人记忆深刻。
板块发展缺少明确定位
提到娄葑你会想到什么？
有些可惜，好像并没有什么东西可以代表娄葑。没有地标性建筑、没有特色的产业、没有自然的景观。
换句话说，娄葑板块的发展缺少一个明确的定位。
什么意思呢？园区四小金刚板块——跨塘、娄葑、车坊、胜浦，四个板块从东南西北合围园区。但是如今除了娄葑，其他板块都有个清晰的定位。
跨塘的总部基地已经揭牌、胜浦内的产业园、车坊的吴淞江科创带等，这些都属于未来发展的方向和重点。
总结下来，娄葑虽为园区的奠基之处，早年的发展带来了资源和配套，但随着时间的流逝，娄葑的后期却停滞不前，板块发展成当下现状，有点可惜。
娄葑楼市缺乏认可？
再看娄葑的楼市，好像也一直是园区中讨论声音较小的板块之一。
“娄葑值得买吗？”这也是很多想上车园区的购房者会有的疑问。
毕竟在如今的园区，房价一涨再涨，购房门槛被“无限”拔高，实在是叫人望而却步。
但娄葑的房价还维持在3.25万/㎡左右，这个价格放在别的区可能属于高价，但在园区已是最基础的新房价格。
娄葑的房价迟迟起不来，究其原因，无非有两个：
1.板块内以老新村和安置房为主。
娄葑板块内有多个安置房群和老新村，在贝壳二手房网站上挂牌价在2.3-2.7万元/㎡不等，而且这些小区的体量都比较大，因此挂牌数量也并不少。
◎贝壳二手房网站截图
就以拆迁安置房群星苑为例，贝壳网上就有140套左右的房源挂牌。
2. 板块内新房供应不足，断供两年。
和其他板块相比，娄葑地块的出让数量一直很少。
娄葑的上一批新盘还得追溯到2019年入市的星翠澜庭，后来锦麟芳华、朗诗和风熙华雅苑也相继开盘。而且三盘的备案均价都是3.25万/㎡。
这个数字，也就是上面我们定调的娄葑新房价格。
至此，娄葑便进入2年断供期，娄葑的楼市从此沉寂。
但今年似乎是个转机，娄葑终于迎来2个新盘补仓，分别是朗诗吴风和招商5号地块。
目前来看，最先入市的应该是朗诗吴风和苑，朗诗打造的科技住宅，总共8栋14-17F的小高层住宅，户型建面约123-215㎡，项目的展厅已经对外公开。
招商5号地块是在今年2月份苏州首次土拍中被出让，速度很快的，目前案名已经曝光，就叫湖西璀璨。根据规划，项目拟建9栋16-17F小高层住宅，总共354套房源，预计会在下半年入市。
目前这两个项目价格都未出炉，不过随着苏州限价慢慢放开，这两个项目单价预估冲刺3.5w+，娄葑的房价也或许由此被拉高。
娄葑未来还会好吗？
说了这么多，娄葑的未来难道真的不可期吗？
我又仔细去查了一下关于娄葑未来的规划。
去年11月份，园区政府就出台了一份《打造“独墅湖西岸追求理想生活的实践区”》的白皮书，关于娄葑南给出新的规划。
今年2月份，这份规划正式批复。
规划范围以娄葑南片区为主，兼顾周边吴中区部分地段，总面积约2.18平方公里。
具体规划范围：北至东兴路，南至苏申外港，西至吴东快速路、常台高速，东至园区行政边界。
规划形成“一心一轴多组团“的空间结构。
1、一心：围绕轨道交通3号线和7号线的交汇站点(通园路南站)形成服务核心，按照TOD模式进行复合开发，在轨交站点周边布置商业综合体、酒店、邻里中心、公园等公共服务设施，打造服务独墅湖西岸的片区中心。
2、一轴：指沿通园路的城市发展主轴。
◎通园路沿线设计效果图
3、多组团：指多个居住和产业研发组团。
未来娄葑南片区将打造“十五分钟生活圈”，服务配套将更加完善。
商业方面，娄葑打造“一街三中心”项目，包括一条东振路水岸商街，南北两座邻里中心，同时还有一座西部市民中心。
产业方面，将会在片区南部增加产业发展用地，形成科技研发组团。
而且从总体鸟瞰示意图来看，未来娄葑内的工厂也会被拆除，城市界面将会更新。
娄葑北部与姑苏区、相城区交界处，将被打造成园区的西北入口门户。
总共规划4大片区：
虽然目前这些规划还停留在纸面阶段，暂未真正落地。
但是有规划才有目标，下一步便是建设，娄葑的未来真正会变成什么样，就需要时间的检验了。
·最后·
借力园区，娄葑发展成至今的高度；但后劲不足，板块似乎止步不前。
现在再看一开始的问题：娄葑为什么一直起不来？
写完整篇文章，我倒是对娄葑多了一份信心，天然的地理位置优势+未来规划，娄葑也并非全无胜算。
或许“大湖西”娄葑的崛起只是差点时间，而我们有幸都会是那个见证者。▋
有观点，有理性的城市居住指南。原苏州真有好房现正式更名为「City好房」。
未来我们将带来更广阔的视野，更深度的观察。 欢迎各位继续关注。
星标我们，优质内容不走丢。
编辑：净净｜主编：Miao
出品：City好房
热门跟贴