没想到，南京楼市的爆发力，竟被豪宅激活了！就在今天南京2大改善盘开盘“卖光”。
（中宁府开盘现场）
这世上有三个未解之谜：
宇宙中有没有外星生命？明星离婚分手为什么要发微博公告？第三个就是，南京人买房的钱什么时候花完？
就在今天上午，河西南青奥纯新盘——中宁府打响千万级豪宅入市第一枪。
54套房源，不到1小时全部卖光。 要知道，这些全都是起步1700万以上的房子！
“据说选房现场一位医生夹在一位律师和一位私募基金经理之间，前后只用了两分钟，以前上手术台都没这么紧张过”。
难怪有粉丝调侃：现在南京买房，700万是刚需，1000万是改善，2000万才能算得上是豪宅。
管它什么顶底楼，管它价差大不大，哪怕总价达到4221万的房子，一个不落有楼层就捡。南京楼市这股改善潮来势之汹，令人惊愕。
PART 1
中宁府打响千万级豪宅入市前哨
最贵一套4221万！顶复最贵三套已被买走
72999元/㎡（近7.4万/㎡），是目前南京新房的价格天花板。
能配得上这个价格的，不管是地段、产品都配得上“顶豪”这个词。犹记得，上一次看到如此熟悉的均价，还是四年前河西南中国府首开，63999元/㎡（近6.4万/㎡）。
四年过去了，同为“国府系”产品，中能建城发（原葛洲坝地产）操到的中国府2.0版——中宁府均价高出前者10000元/㎡，在产品、景观、户型方面带来了全维度迭代升级。
熟悉南京楼市的朋友都知道，青奥滨江地理位置得天独厚——傲立河西CBD封面，靠近南京眼、保利大剧院，毗邻青奥公园，处于整个河西南海岸的商、产、文化核心位置。
因此作为青奥滨江头牌最先公开实景示范区，最先领取销许入市的千万级豪宅中宁府一举一动自然备受市场关注。
今天（5.26）上午9:30，中宁府在售楼处迎来首开，户型面积248/298㎡，最便宜一套1700万起步，最贵一套达到4221万（顶复户型面积516㎡），要求首付5成，最终54套房源吸引371组报名，综合中签率14.6%，平均近7人抢一套房。
不少普通号靠后的买房人，得以赶来现场等待捡漏，从买房人口中得知，选房内场弃选的人并不多！
本次开盘，除了40岁以上中年人之外，还有吸引大批90后、00后年轻人，不乏天津、上海、安徽的客户来选房，截止11点30，西侧01号298㎡房源已被全部“买走”，低楼层也显示“已售”。
最终据案场消息，中宁府本次所推54套房源全部“卖光“，购买力惊人！
据了解，本次开盘成功认购，需缴纳100万定金，三天之内（5月27-29日）付齐首付款。要知道中宁府均价近7.4万/㎡，顶层一套单价8.37万/㎡， 差50㎡就是370多万。
值得一提的是，今天，鼓楼滨江的金基皓樾迎来收官加推，54套房源共吸引420组客户报名，综合中签率为12.9%，平均8个人抢一套房！
截止11点左右，现场传来消息，金基皓樾此次加推54套房源卖光，正式收官。
从目前房企入市节点来看，各大房企都在上半年加速抢跑。
算上今天开盘的鼓楼滨江金基皓樾，以及前几天开盘的建发缦云、仁恒江湾世纪、伟星誉璟府，7天时间，南京4大豪宅吸金小百亿。
对于开发商而言，河西今年7盘出货，总房源供应超2300套，大平层豪宅占绝对主流，同板块产品竞争不可谓不大。
对于买房人来说，同板块内如何挑选一个好项目，也成为困扰部分改善客群的烦恼。
PART 2
户型面积段198㎡-626㎡！
河西四个史诗级“顶豪”，有钱人会怎么选？
一梯队：顶豪改善（总价区间1500万-4500万）
代表楼盘：中宁府、天琴华樟、伟星G03、颐居G67
1区位
从地段上来看，四个项目都是核心区中的核心。
中宁府、天琴华樟、伟星G03同属于河西南青奥滨江中轴核心位置，两两项目相邻，仅一路之隔，位置上和整体配套上来看，相差不大。
不同的是，颐居67虽同属河西，但位于居住氛围浓厚、周边产业聚集的河西中奥体板块，紧挨着去年售罄收官的颐和源璟等在建商品房，旁边宅地供应偏少，新房稀缺，是南京河西最早一批富人区。
作为传统的豪宅中心，河西中奥体虽然配套比较成熟，但是，走在街道上总会发现一些“老”“旧”痕迹。
所以，对于奥体情结的老河西人来说，河西中颐居G67是不错的改善选择。但更新南京人、乃至外地高端改善，却喜欢将河西南青奥滨江（俗称鱼背）看作心中理想住区的“白月光”，区域内已有葛洲坝中国府、万科翡翠滨江、滨江ONE等早一批的顶豪项目。
河西南青奥滨江位于长江与夹江交汇核心区，背靠河西中央CBD，既包揽了南京眼、保利大剧院这样城市地标，又能享受一线滨江风光；西侧鱼嘴湾区CBD，东接金融城三期核心区，其地段价值已经远超商品价值。
与传统的开发较早的河西中奥体不同，河西南青奥滨江中心蓝图的描绘，让人的想象空间被无限放大。
所以“买到一个推开窗户就能看到摩天轮的房子”已经成为了不少南京富豪们的终极改善梦想。
2产品
不同于以往的纯住宅性质的顶豪，这四个项目，除了住宅之外，还自带顶级的城市资源，每个都是一张城市新名片。
中宁府、天琴华樟、伟星G03作为河西南青奥滨江新顶豪富人区代表之作，本身就承担着打造南京“高端社区”的国际化样板的重任，不管是产品品质还是日后生活的便捷性都是不可挑剔的。
中宁府：
由能建城发（原葛洲坝地产）独立操刀，曾打造过中国府、长江悦府这种千万级项目，房企自身实力比较稳健、具备豪宅开发经验。是目前青奥三盘中，工程进度zui快，zui先上市的（目前已完成首开）。
项目规划了8栋26-29层高层，围合式布局，共433套房源，葛洲坝物业。
户型面积198-298㎡（顶层有18套400-500㎡大平层），室内层高3.3米，2梯2户，总价约1500-4500万之间。
不得不提的，中宁府外立面十分出挑，且为目前河西四大豪宅中唯一一家公开实景示范区的项目。
阳台为270°转角，曲面弧线、香槟色以及少量金属色、深灰色铝板，搭配大量玻璃元素，远观很有质感。
景观方面，星级酒店风融入其中，小区打造了约2600㎡中央会所+6个总建面约900㎡泛会所，绿化相当于1/3个“河西中央公园。
总之作为中国府2.0升级版，中宁府在园区景观、立面设计、产品细节等方面打磨上花费了不少心思。
天琴华樟：
由厦门国贸&奥体建设两家联合开发，奥体建设操盘，产品为厦门国贸“天琴系”对标长三角一线顶豪，拥有南京头排滨江线上极为稀缺的瞰江视野。
项目一共规划3栋高层，总高17-23层，全部2梯2户，只有126席，非常稀缺，后期为国贸物业（金钥匙服务）。
主力户型面积300-385㎡，层高约3.45米，2梯2户，顶层有628㎡大平层，精装均价75000元/㎡+，总价大约在2200-4500万左右。
是目前河西南青奥三个高端改善项目里，距离江景最近，也是唯一一个能俯瞰江景的超级豪宅，起步面积就达到300㎡，尺度更豪。
外立面以大面积玻璃幕墙+金属线条点缀，阳台约270°转角落地，配有内外双高阶会所和2个下沉式庭院。目前城市展厅设在河西南卓美亚酒店67楼，实体示范区预计8月公开，三季度入市。
天琴华樟的到来，弥补了南京长期以来一线滨江豪宅的审美缺憾，增加了南京在长三角一众城市群里，高端豪宅封面的产品竞争力。
不过项目西北侧靠近扬子江大道，可能有一定噪音干扰，是个遗憾。
伟星G03：
是青奥三个豪宅地块中最晚一个出让的，也是面面粉价最贵的，楼面价达到43173元/㎡。
比中宁府地价高出3000元/㎡，比天琴华樟高2600元/㎡，为目前南京地价“第二高”，仅次于葛洲坝中国府（楼面价45213元/㎡）。
根据规划，G03地块拟建6栋23F高层，主力户型238、308㎡，约288套房源，采用围合式布局，中央景观带大面积水景，楼间距达40米。
从效果图来看，大面积玻璃幕墙，搭配香槟色线条，一楼设置挑高入户大厅+部分架空层泛会所，妥妥的豪宅既视感。
目前伟星G03还没有释放太多项目信息，结合大校场伟星誉璟府项目来看，嘉格纳厨电、当代＆劳芬卫浴，且均是原装进口，基本是目南京精装标准顶配。
因此有了誉璟府打样在前，地价更高，周围豪宅云集的G03，产品大概率会在大校场誉璟府之上做进一步升级。
有消息称，伟星有信心超过中宁府，未来房价有望超7万5。
颐居G67：
由颐居建设&奥体建设联合开发，颐居建设操盘，之前独立打造过区域内高端改善颐和源璟，作为河西中稀缺大体量宅地，目前除越秀和樾府（含包约6.3万/㎡）外，G67是唯一储备新盘，非常稀缺。
项目规划了10栋27-30层高层，共约430套房源，户型面积268/387㎡两种，2梯2户、1梯1户，放风价约8万/㎡，总价大约2000-3100万，据说后期小区维护为奥体物业。
从规划来看，项目一楼设置了架空层+泛会所，这点与河西南伟星G03相似，部分楼栋架空层+泛会所设计，也是项目差异化、营销价值点的体现。
外立面采用干挂石材+铝板幕墙，阳台落地窗，规划上预留了近1400㎡中央绿地，最大楼间距近百米，设置下沉式庭院，带会所，颜值在线。
当然，与河西南青奥三盘相比，颐居G67缺少了江景资源带来的视野冲击。
3户型
中宁府主力户型为248-298㎡（少量400-500㎡大平层），且198㎡占整个小区约25%左右，将总价起步门槛压缩到了1500万，虽然也不低，但照顾到了大部分2000万以下改善需求。
从户型看，中宁府198/248/298三种户型均设有270°弧形阳台，曲面转角立面、部分端厅等，采光、视野更加通透。另外，每个户型都打造南向双套房，单独开辟了家政（保姆）房，充分考虑了高端业主的个性化需求。
中宁府户型图：
在顶豪市场中，198-298㎡的改善4房算是稀疏平常，但是300㎡起步的5房绝对颠覆想象。中宁府主力户型zui大298㎡，恰是天琴华樟300㎡起步门槛，因此单纯从面积段上看，天琴华樟更豪，空间尺度更大。
天琴华樟建面约300、348、385㎡（顶层有628㎡大平层），户型最小300㎡起，总价2200万起步，是目前河西南青奥三个项目中，总价难度最大的一个。不过126套房源，注定是面向塔尖中的“一小撮”。
该项目由厦门国贸&奥体建设联合开发，奥体建设操盘，奥体建设深耕河西多年，在河西南代表作有青奥村观云306㎡大平层，销售节点在三季度。
不过，天琴华樟作为南京顶豪，起步300㎡，放风约8万/㎡，是目前河西四大顶豪唯二两个放风8万/㎡的豪宅，其中天琴主力最大385㎡可与河西中颐居G67的387㎡产品扳手腕。
值得一提的是，这2个豪宅项目，背后都有奥体建设参与建设，产品设计上或许会有些许相似之处。
天琴华樟户型图：
伟星G03面积段介于中宁府与天琴华樟之间，打造238、308㎡两种户型，1梯1户设计，总价区间预计1700-2300万。
从伟星G03已曝光的2种户型来看，比较有特色的地方在于项目外立面圆弧形设计，并可能会带转角的落地玻璃。
238㎡4房两厅三卫户型，四开间朝南，LDKB一体化空间，并做了中西双厨。南向双套房，其中主卧带卫生间+衣帽间，另一间套房卧室连接阳台。
308㎡5房两厅三卫户型，同样也是LDKB一体化空间，中西双厨，南县向双套房，主卧有两个衣帽间带独立卫生间+浴缸，北向房间有独立保姆房。
伟星G03网传户型图（非正式版）：
河西中颐居G67，也同样只有两种户型，分别为268、387㎡，每种户型各规划5栋楼，每栋楼一种产品，2梯2、2梯1户设计，放风价8万/㎡，预计总价2100万-3000万，总价跨度没有中宁府、天琴华樟那么大。
相比青奥三大顶豪，颐居G67没有着重阳台270°转角，以及端厅打造，而是在传统户型基础上，拓宽了室内南北向镜面采光，阳台落地玻璃，0.4的极致窗墙比。
约387㎡4+1房3厅4卫户型：1户2梯，层高做了约3.5米，单客厅就有90㎡，打造了南向3个套房，其中主卧约75㎡，带有独立卫浴、行政空间、衣帽间，尺度十分豪华。该户型皆位于小区中间，其中8/9号楼是楼王。
主要竞品是天琴华樟的340 ㎡、380 ㎡户型。
建面约268㎡4房2厅4卫：2梯2户，层高约3.3米，横厅设计，南北双阳台，南向3个套间，主卧独立衣帽间+双台盆+浴缸。
主要竞品是中宁府的248 ㎡、258 ㎡户型 。
颐居G67网传户型图（非正式版）：
据最新消息，颐居G67近期将在河西安达仕酒店行政酒廊公开展厅，最快6月底正式公开8500㎡实景示范区，该实景示范区将是目前南京最大体量的实景示范区。
小结：
目前除中宁府已经首开外，其他四盘都处于前期放风、线下展厅阶段。
从房源供应量来看，天琴华樟只有126套，中宁府433套，伟星G03地块288套，颐居G67约430套左右。四盘加起来一共1200来套。
目前河西依然限购，因此家庭房票有限的情况下，首先先筛选板块（河西中OR河西南），其次同板块内，根据预算再挑选项目。
从总价门槛来看，中宁府户型面积段较小，各面积段分布比较均匀，其中198㎡占比25%，总价段下限1500万起，是4盘当中上车难度相对较小的一个。
其次为伟星G03，户型面积段介于中宁府与天琴华樟之间，有可能是最后一个入市，做豪宅兜底，总价够不上天琴华樟和颐居G67，倾向于河西南青奥板块，不妨考虑伟星G03的238㎡。
再者，钟情于河西中一批高端买家，因为看不上河西南“高冷”，又不愿放弃河西中烟火气，卖掉此前老房子，稍微加点预算，兴许能上颐居G67项目268㎡。
从稀缺性来看，天琴华樟因为江景资源的不可复制性，再加上房源比较少，总价门槛相对较高，或许将成为四个项目中最稀缺的。当然项目三季度入市，竞品分流少，可能上车摇号难度会降低。
当然，以上仅仅是基于物理属性的简单PK，产品的选择到最后都是价格的选择，每一位客户自身情况不一样，偏好也不一样。
就好比南京富人们有仁恒情节、金基情节，当落实到产品具体选筹时，除了产品与预算外，还受更多情感因素的微妙影响。
PART 3
鱼嘴三剑客！起步约115㎡
相比青奥鱼背，上车门槛要低
比起青奥鱼背，鱼嘴上车门槛明显要低不少。
二梯队：高端改善、首改新房（总价区间650万-1100万）
代表楼盘：建发缦云、颐和铂樾府、奥体建设G72
鱼嘴是河西南除青奥外第二个豪宅片区，发展时间不长，住宅集中在2019-至今，和大校场一样，都属于新崛起的头部板块。
随着金基涵樾府、星叶云墅的相继收官，河西南鱼嘴新一代的“三剑客”，建发缦云、颐和铂樾府，以及奥体建设G72，开始接棒。
鱼嘴和青奥某些层面有高度重合：同属河西南，高端改善聚集，有地铁、商业、城市地标几乎可以共享。
因此很多人将鱼嘴当成下一个青奥，不过从豪宅聚集角度而言，鱼嘴注定是青奥的追赶者。江景资源、富人圈层、文化地标甚至产品面积段等，这些内外在因素早已决定板块段位的高低。
建发缦云：
打造9栋17F小高层，共约475套房源，是厦门建发在河西南开发的第三个项目，区别于以往新中式风，建发缦云为新现代产品。
本周三（5.24）建发缦云在国际青年会议中心首开，首开楼栋A3、A6、B3、B1四栋204套房源，户型建面约123、143、182㎡，无连廊，无底跃，无装修包，总价650-1100万。
吸引340人报名，中签率约60%，现场人气火爆。
建发本次首开诚意度很高，现场打出优惠：如果买建面约143㎡户型，5楼以上优惠1个点，并送15万车位券。1-4楼优惠3个点，并送15万车位券。
如果买123、180㎡户型，则优惠3个点，同时赠送15万车位券。
颐和铂樾府
颐和铂樾府打造5栋17层小高层，带科技系统，户型建面约115、125、130、173㎡。其中4号楼为一个单元，剩余4栋楼都是2个单元。两梯两户、无连廊。
奥体建设G72：
由奥体建设独立开发，拟建4栋31F高层，约248套房源，网曝主力户型建面约199㎡，总价或超1000万，工地正在建设中，预计下半年入市。
小结：
相似点：
鱼嘴三盘紧邻地铁，去年10月同批次拿地，同享河西南商业配套，相比鱼背顶豪的高不可攀，鱼嘴覆盖客群更广，总价650万-1100万之间都有选择，可以作为鱼背改善备选。
不同点：
产品方面，建发缦云、颐和铂樾府，同为总高为17层小高层，无升级装修包，无连廊，均有小户型产品。
其中颐和铂樾府115㎡起（科技住宅），建发缦云123㎡起（非科技住宅），相比青奥1500万起，鱼嘴只要630万起，改善门槛明显要低不少。
近期才发声的奥体建设G72，打造4栋总高为30+高层，总房源248套，主力户型199㎡，总价1000万左右，看齐鱼背。
除此之外，河西近期开盘的项目还有：
越秀和樾府：
河西中越秀和樾府5月23日领取1号楼销许，共120套，户型建面约143㎡，全装修均价约56998元/㎡，另有5400元/㎡升级装修包。
首付3成起，验资599万，120套房源吸引209组报名，综合中签约57,4%。
值得注意的是，这也是项目最后收官楼栋，将与下周一摇号，下午开盘。
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