来源：成都淘房志
撰文：齐麟
这盘的“金三银四”，中介朋友们是整安逸了。
根据官方数据显示，今年3月，成都二手房成交28189套，达到了近两年来二手成交顶峰，4月成交23790套，两月一共卖出了超5.1万套房。
数据来源：成都购房通小程序
但是，卖得好归好，成都二手房的“老毛病”又开始了。
量太多，根本卖不过来！
从4月开始，成都二手房的同比成交量已经开始下滑，目前已经5月底，成交量却仅1.7万套，这个下滑的速度是肉眼可见的。
但成交下滑，丝毫不影响房东们积极的挂牌！
目前在贝壳成都官网上，成都的二手房挂牌量已经超19万套，真实挂牌已经超了20万套，即使每月成交两三万套，挂牌量依然不降反增。
来源贝壳成都
淘房君认为，随着这波年前积压的需求在金三银四释放结束，二手房成交量已开始逐渐回落，后续去化周期只会更长，挂牌量只会越来越多，供大于求是必然的结果。
至于价格嘛，大家懂的都懂了。
那为什么不少朋友都认为，现在成都二手房都有上涨的现象？
而从一些项目和整个成都二手房数据来看，除了豪宅领涨，其余二手房大多都“自身难保”。
据好好选房公开数据显示，近一周成都有4268个小区在降价，占比高达28%，而涨价房源只占17%。
来源 好好选房小程序
甚至一些项目出现同样户型、同样朝向、同样精装，单价却相差近4000元/㎡，大户型反而比小户型便宜！
来源 贝壳找房
接下来，随着二手房去化压力逐渐加大，成都接近20万的房东该咋办？
继续降价呗。
01
成都哪些二手房
最好卖？
成都二手房卖的好，那已经不是一天两天了，而是从去年在全国行情惨淡的时候就杀出了重围，完成破圈。
而今年仅1-4月的成交量就已经相当于去年成交总量的54%！
这个数据，谁来都得叫一声“大哥”。
但细究便会发现，成都二手房成交卖得如此好得原因竟然如此简单，一点也不复杂。
那就是，刚需朋友们，需要一个家。
首先来看卖的最好的板块。
2023年整个一季度，成交量靠前的板块分别是郫县城区、航空港、犀浦、光华大道延线、大面、温江大学城。
来源好好选房小程序
这与去年的情况大致一样，这些板块几乎就没变过。
它们有一个共同的特点：近郊。
再来看，卖得最好的小区。
来源好好选房小程序
近3月，成都二手房成交量前五的小区和板块大致相似，其特点就突出一个：近郊、周边配套成熟、小户型价格低。
像派克公馆、南湖国际社区、蓝光圣菲town城等，这类二手房的价格这几年几乎就没动过。
主打的就是一个刚需流通性。
有朋友问，那成都二手连续涨幅十几个月又怎么说？
很简答一个道理，成都刚需来的多，低价的二手成交量大。有钱的朋友也在来啊，那仅有的一批稀缺豪宅，仗着得天独厚的资源配套优势，就把涨幅拉起来了。
有数据显示，整个2022年，成都千万级豪宅需求逆势上涨，成交套数创历史新高。
而今年1-4月的数据显示，成都卖的最好的二手房，除了刚需户型，另一类是豪宅。
例如文儒德，从21年单价4万多/㎡，现如今已经涨到7万多/㎡；仁恒滨河湾的成交单价也已经突破5万/㎡。
也只有这类豪宅，才真正算的上金融资产。
所以，当下在成都二手房只有这两类是最好出手的：小户型、总价低、配套成熟的纯刚二手，另一种就是顶豪。
而其他类型的二手房，只有等和卷。
举一个简单的例子。
淘房君发现，现在成都不少房东都开始出现两头为难的情况，自己本想靠着这波大行情把现在这套卖了等钱置换新房，但房子挂出去很久，很难成交。
但目标新房这边已经看好房，选好位置，更甚至交了定金，但现在卡住的二手导致手上钱也不够，选好的新房很可能被截胡，两边就这样尬住。
这种换房是当下成都最火的一个情况，也是成都市场表现如此强大的根本逻辑。
忙着换，就意味着，急用钱。
于是乎，二手的价格内卷就开始了！
02
现在是等还是买？
经过一季度的狂飙，淘房君认为目前还在观望的朋友，应该就是既不刚也不改的中间人了吧。
太刚看不上，太改买不起。
市场火的时候觉得都在涨价了怕站岗，现在小幅度回落又怕没到底想再等等。就和股市一样，买涨不买跌，越热越买冷静了反而大家都犹豫了。
淘房君认为，如果你是刚需，你随时都应该上车，只要价格合适，那么有一个家不是什么坏事。
这里的刚需泛指单身未婚、准备结婚、结婚无小孩、准备要小孩等无房朋友，买一套小刚需没啥毛病。
如果是二套的朋友，并且在1季度这波热潮中选择观望，那么淘房君建议继续观望，因为成都二手房除了豪宅其他产品的价格并不稳定。
特别是一些新起的板块，比如去年锦江生态带从3万/㎡直接跌到最低1.7万/㎡。
2022锦江生态带价格趋势 图源：贝壳找房
而一些热门板块像高新南、成化、锦江、青羊、武侯，这些区域目前很多二手虽然降幅不大，但也有阴跌，根本就在于房源太多，价格又被周边新房抬着。
区域降价房源占比 来源好好选房小程序
结合目前大环境市场来看，最近全国一二线城市的成交量都在下跌，最高跌幅超过40%。
而官方对房地产的态度也越来越明显，那就是力所能及的帮，什么降中介费、降利率、改政策等等，虽然效果不太显著，但也算一些小小的利好。
所以淘房君认为，如果目前不是刚需的朋友，在成都选择二手房上还是可以继续观望，在热度完全褪去之后，买方优势才会得以最大程度上的体现。
你认为呢？
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