楼市说法第30期

REAL ESTATE TALK

2016年2月21日，张萍与高晴以及南京某房产中介签订《存量房交易合同》，约定张萍将其名下房屋A室出售给高钦；房屋建筑面积 125.05平方米，分摊面积13.91平方米；房款198万元。合同签订后，高钦付清了房款，张萍协助办理了过户手续，张萍于同年5月11日将房屋实际交付于高晴。

2006年6月25日，张萍购得涉案房屋A室。2007年8月，张萍所在单元全体业主共同委托小区物业服务单位对单元地下室进行了分隔，按照单元总户数12户共分隔出12小间，并依序进行编号，通过抽签的方式确定使用人。其中7号小地下室由A室业主使用，张萍支付了分隔费676元。张萍出售房屋时未告知高晴7号小地下室情况。

2020年8月24日，高晴通知张萍于月底前腾空7号小地下室。后张萍未予腾空，高晴更换了7号小地下室门锁，双方因此发生争议。

2020年9月2日，经街道人民调解委员会调解，高晴将地下室钥匙交给了张萍，双方同意通过诉讼途径解决地下室的使用争议。

文香哲律师点评：

法院审理后认为：高晴与张萍签订的《存量房交易合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

本案中，A室的单元地下室并不属于建筑物区分所有权中业主专有部分，而是建筑区划内的公用设施，属于业主共有部分。并且A室所在单元在构造上、功能上具有相对独立性，该单元的地下室能够单独使用，与该单元的业主具有使用上的利害关系，因此该单元的地下室属于该单元全体业主共有。7号小地下室系从 A室的单元地下室分隔出来分配给A室业主单独使用的共有部分，其性质仍属于业主共有。

法律规定，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

法院认为，从维护小区公共秩序和业主利益的角度来说，业主转让专有部分时，不仅其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，而且其基于业主共同管理约定所享有的共有部分专有使用权也应当一并转让，既有的共同管理约定对继受取得业主权利的房屋受让人继续有效，房屋转让人应当协助将其独占使用的共有部分交付于受让人。

本案中，张萍基于共同管理合意独占使用7号小地下室，张萍向高晴转让A室房屋，7号小地下室的独占使用权应当一并转让，张萍应当协助将7号小地下室交付于高晴。

从法院裁判结果可以看出：业主的建筑物区分所有权包括对专有部分的所有权、对共有部分的共有权和共同管理权，且这三种权利具有不可分离性。

业主转让房屋时，其基于共同管理约定所享有的共有部分专有使用权也应当一并转让，既有的共同管理约定对继受取得业主权利的房屋受让人继续有效，房屋转让人应当协助将其独占使用的共有部分交付于受让人。

本文参考《最高人民法院公报》2021年第8期第46-48页文中张萍、高晴系化名。

楼市温州法律顾问：文香哲律师

热线电话：18057755757

北京德恒（温州）律师事务所

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