这是杨一第413篇原创文章
01
重庆房地产，真的已经大变天了。
二手房市场销量超过新房市场销量，已经保持了足足21个月。
比你坚持健身的时间都长。
2021年8月份，是重庆楼市的又一次转折点。
虽然在此之前，重庆二手房销量也偶尔能超过新房，但却没能保持一个稳定的态势。
△ 近2年来重庆新房和二手房销量，图源锐理
为什么时间是2021年8月？
我们坐回时光机好好想下，就会发现，7月份正好爆出了恒大暴雷的消息。
当时中国房地产一年的销售额也才18万亿元，单是恒大就爆出了2万亿元的债务，可谓是一个深水炸弹投向了整个中国楼市。
自此之后，客户对于新房本就不多的信心，再一次遭到了摧残。
从新房转向二手房，成了他们买房时的应激反应。
重庆楼市尤为如此。
2021年7-8月，重庆新房的跳水幅度，明显要大于二手房。
这说明了什么呢？
1、 恒大事件激起了中国楼市的连锁反应，极大影响了中国房地产的总销量
2、 恒大事件加速了中国楼市的结构调整，二手房毕竟所见即所得，成交比重开始升高。
即便重庆人以前再有新房癌，新房癌其实不是病，但如果掏空6个钱包却仍然买到了烂尾的新房，那就比癌症更严重了。
这个影响是非常持久的，从2021年8月到现在，重庆二手房销量连续20个月超过新房，就是明证。
02
接下来我来比较下重庆的二手房和新房。
在区域方面。
由于供地主要发生在郊区，近郊区和远郊区都有，这些郊区普遍距离核心区较远，这带来的直接影响就是，业主的上班和生活的通勤时间大大延长。
我身边就有好些朋友住在巴南而去渝北、蔡家上班的，也有住在大渡口去龙兴上班的。
再一个就是，郊区的配套普遍不完善，想整顿小烧烤、逛个街、买点衣服，都非常不方便，很影响心情。
而二手房的地段和配套就要好很多了，二手房的成交也多是在成熟的核心区，比如大学城、龙头寺、照母山、沙坪坝、南坪等。
△ 2023年1-4月重庆新房/二手房成交量 ，图源 锐理
除了跟地段和配套相关外，还跟楼市的发展阶段有关。
这两年中国的房地产发生了很大的变化，金融属性在慢慢的被规范，而这带来的直接影响就是：新房的造富神话，慢慢消失了。
重庆曾经有照母山3倍4倍的涨幅，中央公园3倍的涨幅，茶园2-3倍的涨幅，西永2-3倍的涨幅。
但现在呢？
房地产市场已经横盘了，郊区的发展可能需要长时间才能兑现。
城市发展需要时间，
正如韭菜的成长，也需要时间。
03
在成交结构上。
有42%的新房面积是在建面90-110平，20%是在80-90平，小面积的新房在重庆已经很少见了。
还有14%的新房面积是110-130平，11%的面积是在130-150平，这些都是大面积的改善产品了。
可以说，新房走向了刚改、改善市场。
△ 新房/二手房成交面积占比，图源锐理
而二手房更着力于刚需市场，建面80平以内的房子，成交占比高达35%，照顾了很多刚来重庆几年的年轻人。
在总价上，51%的房子都是在100万以内，首付3成算下来33万左右，组合贷款大概在3000元左右，对年轻人是非常友好的。
而且有52%的二手房，房龄是在10年以内的，不算太老，住起来还是有一定舒适度。
新房走向改善，二手走向刚需，市场已经如此泾渭分明。
04
未来重庆二手房市场会怎么变化呢？
我观察到一个趋势：重庆的大面积改善型二手房，会迎来全面爆发。
根据贝壳数据，今年1-3月，重庆二手房共成交了28382套，但其中，500万以上的二手房，仅仅只有153套，成交占比还不到1%
当改善客户在新房市场里无房可选时，有钱人会把眼光放到更有潜力的二手房市场，比如香港置地的壹号半岛，单价已经超过4万了，但还是有成交，说明有钱人愿意为更高端的产品付费，只要改善楼盘能够打动到他们。
今年第一季度只有153套，到明年第一季度，到时候随着一些楼盘的二手房满2年进入市场，比如万科锦绣滨江，这个数据可能会翻10倍，1530套。
明年会有哪些亮眼的二手房会流入市场呢？
敬请期待。
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