地产的至暗时刻是否过去?此轮地产深度调整意味着什么?上周五(5月26日)地产板块虽然迎来止血回暖,但连跌12天的场景仍然触目惊心。以申万房地产指数为例,其指数走势上周五盘中一度下探到近9年的最低点,比2022年10月底11月初的调整更加彻底。代表ETF方面,地产ETF(159707)此前9连阴,5月25日盘中一度录得上市新低,终于在上周五迎来反弹,收盘上涨1.26%,全天成交额为4339万元,较上一交易日放量30.89%!

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此轮地产的深度调整与部分地产*ST股、ST股连续跌停不无关系,如*ST宋都(行情600077,诊股)此前最高12天连续跌停,据统计,申万房地产指数中的约有11只ST、*ST股经历过或正在经历连续跌停。

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与连续跌停息息相关的,便是退市的风险。根据相关规定,若公司股票收盘价连续二十个交易日低于1元/股,公司股票将被深圳证券交易所终止上市交易。据不完全统计,截至5月26日,当前被ST的A股房地产企业共有13家, 6家当前股价低于1元。

随着地产行业进入到存量时代,行业内部将出现分化。映射到二级市场投资上,通过粗犷地配置房地产行业轻松收获行业β的红利期一去不返了,精耕细作绩优股α乃是务实之举。两方面的数据或许可以给我们更进一步的地产投资启示,一是基本面数据,二是机构配置数据。

1. 行业分化已成必然,龙头股韧性凸显

按申万一级行业分类,房地产行业一共包含124只个股,据Wind数据显示,从整体统计口径来看,2022年行业营业总收入为2.8万亿元,同比下降8.37%;归母净利润为-727.92亿元,同比下降279.16%。这也是行业自2000年以来首次亏损。

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具体来看,去年营收超千亿的共有6家,分别为万科A(行情000002,诊股)、绿地控股(行情600606,诊股)、保利发展(行情600048,诊股)、招商蛇口(行情001979,诊股)、金地集团(行情600383,诊股)和新城控股(行情601155,诊股),且万科A、招商蛇口、金地集团等均保持正增长。净利润方面,6家企业去年均为盈利状态,不过除万科A保持正增长外,其余5家都有较大下跌幅度,如新城控股、绿地控股分别下跌88.94%、83.65%。

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另一边,披星戴月的13只个股2022年的营业收入不超过百亿元的共有10只;并且这13家企业2022年均为亏损状态。

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今年一季报数据显示,除去停牌的,当前股价低于1元的6家企业今年一季报均为亏损状态,其中亏损最高的为*ST泛海(行情000046,诊股),亏损超过13亿元。

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可以看出,2022年房地产行业整体销售和投资呈下滑趋势,但企业之间分化趋势也更加显著,央国企相比与民企而言,销售投资相对稳健,盈利能力领先行业。

从拿地端看,2022年土地市场大幅降温,优质土地供给较多(券商测算对应潜在毛利率在25%以上,目前房企的利润率仅20%),绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地,龙头房企趁机获取低成本土地,龙头房企的拿地力度(拿地金额/销售金额)基本在30%以上。

从融资上看,龙头房企杠杆率较低,净负债率基本在70%以下,而其他房企的净负债率普遍都在100%以上,加杠杆空间有限,从融资成本看,龙头房企的融资成本不断下滑,基本在3%、4%左右;对应到2023年的销售,龙头房企明显跑赢行业,1~4月百强房企的销售额增速为9%,而TOP14的销售额增速为29%。

需要强调的是,在当前中特估的浪潮下,央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(行情600030,诊股)研报表示,当前央企地产公司的库存优势,既表现为库存的盈利能力优势,也表现为在去库存阶段稳定释放存量资源,维持销售金额稳定的优势,还表现为做大做强经营性资产,推动收入和利润结构进一步改善的优势。我们看好央企地产企业市占率持续提升,盈利能力优于行业,建议投资者积极发掘央企投资价值,参与央企估值回归。

中信建投(行情601066,诊股)认为,房地产新发展模式下,行业呈现城市聚焦、存量运营和轻资产化三大趋势:

1)城市聚焦:一二线成交金额占比从2018年的61.5%提升至2022年的65.8%,集中供地22城宅地出让金全国占比从2018年的40.0%提升至2022年的47.9%。

2)存量运营:全国商业、办公、园区、租赁住房及仓储物流五大业态均有大量存量资产亟待盘活,运营能力成为开发商发展的重要驱力。

3)轻资产化:轻资产化转型已成趋势,代建业务最值关注,市场空间预计达1400亿元,品牌价值和信用资质为企业核心竞争力。

中信建投进一步指出,在城市聚焦方面,央国企在核心城市优势明显,强投资+强销售推动竞争优势持续扩大;在存量运营方面,央国企手握大量优质资产同时具备长足经验;在轻资产化方面,央国企的品牌优势和信用优势凸显。我们看好头部央国企和优质民企重塑中国特色房地产行业估值体系。

2. 机构重仓地产龙头趋势明显

从公募基金一季报的重仓股中不难发现,公募基金对于地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示,在公募基金一季报汇总的重仓股中,房地产板块排名分别是保利发展、招商蛇口、万科A。

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中国房地产经历了近40年的快速发展,成为经济增长的重要支柱之一,同时成为重要的民生关切。然而,在新的发展背景下,中国房地产正面临严峻挑战。行业高增的时代已经过去,未来行业的需求或将回落,综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式,获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时,行业的贝塔已经过去了,但不代表没有投资机会,机会在于城市、位置、产品的阿尔法,而对应到股票投资,就是强竞争力公司的阿尔法。

国联证券(行情601456,诊股)指出,一季度房地产市场处于温和修复阶段,商品房市场热度延续,土地市场活跃度亦有所回升;若后续叠加供需两端政策发力,居民预期有望恢复。我们建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企,以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。此外二手房市场恢复强劲,建议关注存量房龙头企业。

综上,无论是从个股本身的业绩数据还是机构配置的角度来看,选择房地产行业绩优股、龙头股投资或许已成趋势。资料显示,地产ETF(159707)跟踪的中证800地产指数覆盖23只龙头地产股,前十大重仓股权重超7成,囊括招保万金,权重占比近5成。成份股国企央企含量高,在中特估大背景下,国有地产配置价值或逐渐提升。地产ETF159707)也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF,具备稀缺性。前十大权重股一览:

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值得注意的是,伴随此轮深度调整,资金逐步借道ETF提前布局地产板块。数据显示,526日,地产ETF159707)获资金净加仓715万元,为连续第三日增仓。时间拉长看,地产ETF(159707)近20日中有9日获资金净流入,合计净流入金额为3424万元,净流率13.11%,60日中有26日获资金净流入,合计净流入金额为7034万元,净流率为27.21%

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风险提示:地产ETF被动跟踪中证800地产指数,该指数基日为2004.12.31,发布日期为2012.12.21。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险。任何在本文出现的信息(包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等)均只作为参考,投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另,本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议,亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险,基金的过往业绩并不代表其未来表现,基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证,基金投资需谨慎。

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