很多人留言抱怨，现在的房子太难卖了，降价都没人问……
而这主要源于如今的楼市，信心余额似乎再次告急。
2、3月各地楼市成交狂飙，但到了4月，直到现在行情却突然踩了刹车。
救市走到现在，很多人的疑惑已经成为：为何楼市已经强力刺激，可是楼市新周期还是难强启动？
相信大家依稀感受到了：这轮周期相较以往更难刺激、更难启动。
也有人留言：要不要赶紧卖掉手上的房子？去置换改善产品？
这类需要卖了又买的双面买家陷入一个两难境地。
确实，现在来说，卖家心态不稳，开发商着急出货，确实是一个抄底的好时机。
但是如今卖房周期长，而且还需要降价才能出货，对卖家来说又造成不小的伤害。
这个问题到底该怎么解？
目前的楼市环境下，投资房产再想获得暴利基本上就没有可能了。
数据显示如今城镇居民家庭的住房拥有率达到96%、户均1.5套，真实需求量逐渐下降...
其次，如今城镇化率已经达到65.22%的较高水平，推进的速度在逐渐放缓，而大规模的棚改被旧改取代以后，增量需求也逐渐减少。
未来只有少数有人口流入、经济发展潜力较大的城市，房价才能拥有一定的上涨空间。
市场最好的买房和换房时机，基本就在横盘和小涨两个阶段，现在市场就卡点在这里...
目前兰州市场最突出的两点：价格跌的多、去库存困难。
整个2022年，兰州新开盘市场仅有1070套房源推出，但去化率仍然极低，只有32%，创近四年最低值！
摆在兰州楼市面前的三重难题：土地卖不掉、房子卖不掉、天量库存。
而与兰州有同样境遇的还有很多城市，诸如温州，目前温州楼市困住的不只是购房者，还有大量开发商，有项目拿地楼面价1万5，毛坯售价2万都卖不掉，血赔。
再比如哈尔滨，这两年，哈尔滨楼市可谓一片哀鸿。
GDP排名倒数、人口十年缩水超62万、盲目扩张开发、新区库存难消、新房供应严重过剩……
每一条，都是哈尔滨房价扛不住的因素；每一条，都很难改变局面。
因此，哈尔滨市场短期内市场都很难。
当然，除了上面提到的几个房地产困难户之外，还有秦皇岛、常德、牡丹江等一大批城市，今年的楼市行情，依然很难乐观。
今天咱们就展开说说，哪几类房产现在不要犹豫，可以果断卖掉了。
1
如果要卖掉房产，首先就是老破小！
所谓“老破小”，一般意义上指的是主城区房龄长、面积小、户型差，没有电梯、停车位少，小区环境和物业落后的房子。
而这一类房源，要么是当年出于孩子读书的需求购置，或是父母自住的房子，位于市中心不错的地段。
根据贝壳最新数据兰州二手房挂牌量32302套，10年房龄内1190套，5年内房龄143 套，优质房源太少！
以目前的市场来说，这类房源配套齐全、居住方便是一定的，但同时也意味着周边很难有新的规划和开发空间。就像是爬山一样，到顶了之后除了走下坡路，好像也别无选择。
除此之外，城市的中心是在不断变迁和外溢的，曾经的城市中心区，放在如今，可能也不再是香饽饽了。
不少持有者纠结的点在于：虽然房子的基本素质一般，但是有优质地段加持，是否要等到下一波行情到来，中心区房价上涨之后再卖掉。
对于这一类房源，如果不是学位特别优质，或者出租情况一般的，现在就可以抛掉了。
如果学位特别优质，现在买房的需求又不是很迫切，可以等到每年学区房/学位房旺季的时候再出手，可以获得更理想的收益。
但是，对于学位一般的老房子，持有收益，大概率是不及置换后收益。毕竟品质跟楼龄摆在那，流通性与覆盖面会逐年变差。
所以趁着现在，稍微降点价把老破小抛掉，在市场回暖之前去撬动一些发展前景更强或楼龄更新的房子，才是资产置换的最优解。
毕竟，如今对于学区房的政策调整也是有目共睹的。
2
郊区的房子，价格不断下跌，反而有价无市。
当时，城市的建设如火如荼，新兴区域规划一个比一个定位高，前景好，但或许等你买了房，十几年之后，区域的规划还停留在规划上。
所以如今对于郊区盘持有者有一个困境，房价在跌，并且跌幅很大，二手房挂牌也很多，交易量却少的可怜。
“不降价根本卖不掉，降价卖又舍不得”，这是粉丝的吐槽，也是郊区盘业主的心声。
更残酷的是，部分郊区盘就算降价了，也卖不掉。
当然，这也让不少郊区业主开始摇摆：要忍痛止损，还是继续持有观望？
即使很残酷，但还是奉劝各位郊区业主：长痛不如短痛，现在抛售虽然在割肉，但还有逆风翻盘的机会。
众所周知，远郊新区房产市场，属于整个兰州楼市轮动链条最底层：别人吃肉它喝汤，别人喝汤它舔碗。
即便是名校加持，热度也不高。这也就导致了郊区房产的增值幅度，永远都追不上中心区及近郊。在每一次行情上升期，都会再次增大郊区与中心区的价格差。
虽然短期来看，售卖郊区资产有一定损失，但是当行情恢复，主城市场开始跑动时，未来获得的价值增长，或者出租带来的现金流，大概率能填补此前的损失。
3
品质较差的高容积率高层住宅。
过去的20多年，房地产行业获得突飞猛进的发展，很多城市的高层住宅也如雨后春笋般拔地而起，由于早期拿地的价格比较低，但是房价上涨的速度却非常快...
开发商便激进拿地、疯狂扩张，导致很多楼盘的建筑周期被缩短，忽视细节跟品质，因此存在质量问题。
而且容积率高带来的问题就是梯户比也高，通常一梯N户，平时住着就不舒服，异常拥挤。
加上再经过10多年的居住使用后，过去表面看起来光鲜亮丽的房子，如今很多质量问题也逐渐暴露出来...
比如由于物业公司管理不到位，导致小区的环境变得越来越差，一些房屋还出现外墙皮脱落、机电设备老化、电梯故障、渗漏水现象等。
再过几年，此类房产的质量只会变得更差，从而导致居住体验下降，增值空间缩小。
加之超高层住宅老旧以后不易拆迁，新建商品房升级速度加快，这些没有某类优势，品质又差的高容积率高层住宅，将会逐渐被淘汰出局。
实际点，不可能每个人都把房子卖在最高点...
即使幸运卖在了高点，那时候市场一定很火爆，新房摇号难度也增加了，卖了再买的难度大概率也很高。
如果再有置换改善的需求，就更应该果断换。
当然，以上叙述主要是抛砖引玉，为的是给近期置换买房的各位提供一些建议跟思路。
如果有不同观点，欢迎评论区留言讨论。
来源丨兰州房叔
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