南京豪宅市场,表现生猛。

新房方面,河西最高总价4221万的中宁府首开卖光,还有起步总价1881万的仁恒江湾世纪叠墅收官,成为南京楼市的热点话题,

二手房方面,头顶“暂无单价、1天成交”标签的豪宅并不在少数,市场表现不俗。

据克而瑞南京最新数据显示,今年1-4月份,南京总价1000万以上的二手房,成交套数逼近500套,其中部分小区的成交单价,也屡创新高。

图源CricBigDataNJ,2023年1月-4月南京二手房住宅成交结构(总价段)

可见在南京,优质豪宅永远不缺买家。

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先来看最近豪宅市场大热的河西。

无论新房、二手房,河西板块的关注度只高不低。尤其是品质较高的次新房,以及具有代表性的豪宅小区,房源成交价向来处于高位。

比如河西恒江湾天成占据一线江景资源,河西豪宅代表。

今年一季度的成交单价均保持在9万/㎡以上,最快成交周期仅1天。2月23日,一套建面约283.52㎡户型,更是卖出了“暂无单价”(指房源单价超过10万/㎡),引起不少关注。

河西另一豪宅代表——海玥名都,5月份的最新成交单价突破9万/㎡,今年以来更是成交多套总价2000万+的房源。

城中板块的中航金城1号城中地段寸土寸金,配套成熟,周边为数不多的次新房成交周期相对较短。

在今年4月底创下了最高成交单价记录。成交记录显示,一套建面约232.67㎡的房源,卖出了单价81661元/㎡、总价1900万的价格。

中航金城1号毗邻2号线西安门站,与总统府、明故宫、东部战区总医院为邻,是周边为数不多的次新房小区。

除了面积较大的高层大平层,别墅圈也有不少具有代表性的豪宅。

帝豪花园别墅:环陵路上、紫金山脚下,南京主城老牌豪宅

在今年4月份卖出了一套建面约348.62㎡的别墅,单价约5.4万/㎡、总价达到1880万元。

还有江北老山脚下的金基九月森林,一套建面约523.06㎡的独栋别墅,卖出了2150万的价格。

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从河西到江北,从高层到别墅,今年南京的豪宅圈均有“代表作”出炉。像海玥名都、金鼎湾今朝天下等豪宅成交数据,都在表明千万级别的豪宅市场,不缺买家。

能够在“降价急售、打折促销”的市场压力下,走出独立行情,这些顶豪小区离不开优质地段、稀缺产品以及完善的资源配套

1、优质地段+高品质房源。

如城中、河西中等南京主城核心地段的板块,占据城市发展资源,坐享主城完善的资源配套。

要么是板块发展成熟、完善,圈层纯粹,有其它板块不可复制的核心地位;要么是板块有较为可观的发展前景,板块在产业、教育、城建等方面的规划,仍在不断完善升级。

房价有上涨空间,需求量只增不减,相对来说,板块内的二手房具有更高的投资属性。

最具代表性的房源,当属河西的仁恒江湾天成、海玥名都等小区,不仅占据地段优势,更是在产品上具有压倒性的优势。

2、稀缺产品。

老城区域的次新房、主城别墅、一线江景的大平层......往往是“暂无可售”,这类房源在市场上,挂牌量少、成交周期短,哪怕是在市场下行时期,“降价急售”的情况也不多见。

比如紫金山脚下的帝豪花园别墅,成交“暂无单价”,链家网上仅有2条挂牌/成交记录,最快成交周期为2天。

3、完善的配套或特殊资源。

在二手房交易名单中,一线学区资源,最为抢手;一线学区+豪宅的配置,更是不可多得顶级资源。

比如鼓楼的金鼎湾今朝天下,更是连续卖出“暂无单价”(指房源单价超过10万/㎡)。

与其他板块豪宅不同的是,金鼎湾今朝天下有“豪宅+一线双学区”的王炸组合,在学区房市场和豪宅市场上,都非常吃香。

以链家网数据为例,从2015年至今,小区共挂牌&成交8套房源,目前暂无房源在售。

同时,在鼓楼顶级双学区多老破小的包围下,房龄新、户型大、居住属性更强的金鼎湾今朝天下,基本上是“有一套卖一套”

值得一提的是,在南京豪宅市场上还有一种特殊的房源,那就是民国别墅,这种不可随意翻修的主城老破大,往往一经出售便是市场焦点。

例如,前段时间宁海路的一栋民国别墅,卖出了总价3500万、单价超10万/㎡的价格。

而令多人关注的重点,是3500万买一套不可随意翻修的、没有顶级学区的“老破大”。

但实际上这套别墅的卖点,是民国名人故居、独有的历史印记,这种稀缺性也是其他豪宅所不具备的。

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实际上,千万级别的二手房好卖,并不代表南京二手房热度正在飙升,除部分豪宅、高品质小区房源外,多数二手房仍存在以价换量

一边是豪宅价高且不愁卖,一边是二手房库存走高去化压力增大,相对来说,南京楼市正在撕裂。

在链家网可以看到,南京二手房存量早已突破17万大关,与2023年年初相比,数据上涨超过2.3万套,且以近期表现来看,库存量仍处于上升趋势,去化压力将会持续加大。

再来看成交量方面。

据贝壳某门店中介透露,在今年年初的市场高峰以及3月份教育置业高峰期间,各区二手房成交量、成交价都有所上升,门店的咨询量和带看量也较为可观。

但随着交易旺季过去,市场表现逐渐趋于平稳,短时间内的成交量开始明显下滑,降价急售的房源便重出江湖。与去年相比,今年1-4季度的成交量明显上涨。

图源:见水印

进入5月份之后,二手房成交量有所下滑,不过除第一周外,每周成交量都在2300套以上,数据较为稳定。

2022-2023年南京二手住宅周成交量及环比情况:

数据来源:我爱我家南京研究院,单位:套

“金三银四”之后,“红五月”在上月终于发力,中宁府、仁恒江湾世纪别墅、越秀和樾府等豪宅,让南京新房市场拿出了一系列漂亮的数据。

豪宅热销宛如一管肾上腺素,“市场热度飙升”再次成为朋友圈夺人眼球的话题。

不过从目前全市房源库存、平均周成交量来看,市场仍以稳步上升为主趋势,尚不足以称之为“飙升”。

豪宅热销并不能代表南京楼市全部,但豪宅在新房、二手房市场的表现,说明改善需求依然旺盛,顶豪房源仍是不可多得的稀缺产品。