北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
老有人提这种问题，同样的预算能在普通小区买个户型楼层朝向都很不错的，但是也能在高档小区买个带硬伤的，怎么选？
今天这位更神奇，400来万的预算，问是应该买个没硬伤的老破小，还是在豪宅小区买个地下室？哪个更保值？
我都看懵了，豪宅盘里还有地下室卖吗，这开发商是穷疯了吧？看了看还真是地下室，都不知道当年这手续是怎么办下来的。
我的建议一直很明确，房子是用来住的，那就别看广告看疗效，只有住着舒服的才更保值。而且有一点，无论买房子还是其他商品，讲究的是场景与产品得搭配合理，否则就是错配。
比如珠宝首饰或各种的奢侈品，在越高档的专卖店里越能卖出高价，而在街边小店就或许没人搭理，还有可能被认为是假货呢。高档酒楼里卖佛跳墙很正常，但这玩意儿如果出现在大排档里就肯定没有乱炖受欢迎了。没别的原因，客户来这里的目标和心态都不一样，任何商品放错了展示位置就是错配。
房子中的天通苑就很典型，刚需板块的定位，那动辄200多平的大复式就是不好卖呗。价格也自然受影响，当年都是2650的统一价，现在中小户型的5万左右，大户型的3万多就差不多了。这就是因为错配，导致钱少的买不起或觉得没必要，而钱多的则根本看不上刚需板块。
在各个小区中也要尽量规避这种情况。投资就是做生意，与买家预期相符的商品才好卖，超出预期的更好卖。比如到老公房小区的，本来都没有太高的预期，就是刚需房。但如果见到一套户型朝向楼层和装修都不错的，那就让人眼前一亮，这就是超出预期。未必能多卖多少钱，但肯定比其他的好卖。
而如果是豪宅小区呢，来这里看房的基本都是高预期，没有专门到这地方找地下室的，这纯粹是找别扭。既然人家敢进高档奢侈品的地盘儿，那就做好了出高价买好东西的准备，大多数人对不怎么样的商品干脆都不屑一顾。
所以说，带硬伤的房子在高档小区中就属于错配，就算是价格走势和小区平均值差不多，那也肯定不好卖，毕竟用起来不舒服。
总之就是这点事儿，一定要规避错配，尤其是落差明显的错配。比如刚需板块的豪宅盘，孤零零的做不出应有的氛围。还有刚需小区里的超大户型，这大多数就成为中介的锚定物了，当个参照而已。但是，豪宅板块的刚需小区是无所谓的，比如回迁房，或许还能借到板块的价值呢。
仅供参考。
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