引言:2023年5月9日,大王山云巴开通,这是全国第三条市政云巴线路,这也是大王山规划兑现的一小点。作为湘江新区的核心承载地,长株潭融城的核心片区,大王山无论是前期发展的文旅产业还是未来规划的科创产业,都为片区价值的攀升提供了阶梯。

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地处湘江新区核心板块

构筑融城先行区域

2015年湖南湘江新区批复,作为中部第一个国家级新区,湘江新区发展迅速,到2022年前三季度全局GDP增长5.2%,经济总量位居全国19个国家级新区第6位,成为湖南高质量发展的生动样板。

湘江新区部分核心片区示意图

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如果说湘江新区让长沙有站在顶层的条件,那么长株潭融城则是长沙向上发展的另一个新的增长极。它能弥补长沙在中部城市中面积、人口以及产业的短板。长沙向南,能更好的提升城市竞争力。

大王山位于湘江新区与长株潭融城两大顶层规划的核心片区。一方面作为湘江新区联通湘潭、株洲的桥头堡;大王山南片区更是地处湘江科学城核心承载地,未来将打造极具竞争力的科技创新高地,吸引人才聚集。

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另一方面也是长株潭融城的先行区域,与株洲和湘潭形成一个稳定的三角形结构,为长沙向南提供更大可能性。

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高“绿“与桥头堡“地段”优势下

构筑文旅科创双引擎

大王山片区规划面积106.14平方公里,分北、南两期开发建设,其中北片区总占地27.27平方公里、南片区总占地78.87平方公里。板块除湘江新区加持以及长株潭融城的重要片区外,片区本身的规划也位列全市前列。片区分为南北两大片区,并打造以文旅为基础、科创为动力的宜居新城。

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因地制宜

老工业区转身文旅产业,打造宜居新城

大王山曾经是水泥、化工、建材产业为主的老工业区,但这里有着独特的山水景观资源。

片区拥有两洲(巴溪洲、鹅洲)、三山(大王山、狮峰山、伏龙山)、四水(湘江、靳江河、桐溪水系、观音港水系),片区蓝绿占比达到73%。约3800亩大王山森林公园、约1200亩巴溪洲、约1800亩鹅洲,10公里桐溪水系,还有静谧的联江公园、湘江女神公园等硬核生态景观资源,为片区华丽转身世界级文旅高地提供了底气,更是在2022年12月确定为省级旅游度假区。

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(大王山山水空间格局组织示意)

当然山水景观资源除适合打造文旅产业外,对于居住也拥有强大吸引力。2012年至今,大王山片区在充分发挥蓝绿优势上,供应涉宅地块综合容积率仅1.96,容积率低于2.0的地块占比近半数,为片区宜居打下坚实的基础。

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区域价值需要新动能提升下

省级上位规划推动南片区科创定位

北片区的文旅新城解决了休闲和宜居两大问题,但随着北片区开发进入尾声,片区价值上升需要新的动能刺激。

2022年11月8日,湖南省自然资源厅发布了湘江科学城概念规划。把大王山南片区域升级为“大科城创新引领核”,并成为湘江科技城概念规划中的科创主轴线上的核心区域。

至此,大王山南片区利用长株潭融城的桥头堡的地段优势,以及依托湘江科学城的核心承载区布局发展数字科创产业,强化了产业资源、并推动大王山整体片区土地价值的升级以及促进强势产业的落地,实现片区文旅和科创双引擎。

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区域规划快速落地

大王山进入价值兑现期

大王山北片区的旅游度假于2011年正式启动,历经11年其规划配套逐渐落地,大王山片区进入价值兑现期。

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未来三年实现16所学校投入使用:教育先行,板块内部规划44所学校,除片区已有的岳麓区实验中学外,2017年-2018年两年时间片区累计4所学校开学,同时还有两所学校在建,大王山未来三年内预计共16所中小学投入使用,片区教育配套加速落地。

打造世界级文旅产业:湖南省最大的文旅产业,片区文旅产业很好的弥补了长沙“组团”式旅游空缺。2019年开园的湘江欢乐城可供游客游玩3天以上,内部已兑现欢乐雪域、欢乐水寨、华谊兄弟电影小镇、湘江女神公园、朗豪酒店和大王山假日酒店多个品牌IP,未来每日将吸引10万+人流量。

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(湘江欢乐城)

“半小时生活圈”加速形成:除此之外,片区更兑现了内外交通,不仅方便景区与外界的联通,更串联了内部各景区的联系。2023年5月9日,大王山云巴开通,这是全国第三条市政云巴线路。全程无人驾驶,向内串联大王山旅游度假区10余个文旅景点,向外北面与地铁3号线衔接(预计2023年开通),南面与长株潭城际线无缝换乘,推动全城“半小时生活圈”加速形成。

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当然,大王山强资源的兑现,也吸引了大量品牌房企的进入,两者相辅相成下,片区房地产市场价值直线攀升。

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品牌房企进驻推动房地产价值攀升:大王山房地产市场起步在2015年,前期均价与市区保持在4000元/平米左右的差距;到2017年4季度致地龙熙台入市,将板块均价拉高,至此均价高于市区1500元/平米;随后多个品牌房企持续进入,不断的拉高板块均价以成交量,实现有价有市的板块市场;至2022年,即使板块狭义库存持续减少,但价格仍攀升,片区内亟需新的项目进入。

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北片区土地资源趋紧

科创定位推动片区价值再攀升

从大王山北片区开发情况来看,大王山蓝绿占比高达75%,这也就决定其本身可供开发地块较少,再加上北片区以文旅产业为主,未来可供地块趋紧,房地产市场南移。

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(大王山北片区规划图以及即将出让地块位置图)

作为长株潭融城桥头堡,大王山南片区开始快先期启动项目。按照规划片区将先启动湖南大学科创港、湘江实验室等重点项目,加快形成头雁效应,提高片区价值。

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(湖南大学科创港规划示意图)

同时,除项目外,片区首批项目已同步启动,机场大道、观音湖路、融城一路已经开工建设。

未来在湘江科学城的加持下,在长株潭融城的促进下,大王山南片区或将更快落地,推动大王山片区价值再攀升。

总结:以湘江新区国家级平台进行定位、以稳定的三角形结构促进长株潭融城加快进程、以文旅+科创双引擎推动片区价值攀升、以快速兑现的规划形成宜居新城。大王山前世以重工业推动城市发展,今生华丽转型下,片区价值迅速攀升,一个属于大王山的时代即将来临。

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