一文读懂这三年深圳TOP6城区的商业变化！

来源|赢商网（ID：winshang）

作者|陈华、罗一

数据支持|赢商大数据

头图来源|视觉中国

40年多年的快速发展， 让深圳拥有了与北上广截然不同的城市面貌与城市商业发展格局。多中心、多点开花是深圳经济的基本面，也是深圳商业的基本面。因此，在没有城市绝对核心商圈的大背景下，我们更多地需要审视各个行政区的商业基本面以及未来发展规划。

过去三年，深圳在加快‘培育建设国际消费中心城市’目标之下，各城区均在‘铆足马力’打造商业名片。其中尤以划入都市核心区的六个城区为最。

2021年6月深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要，将原有深圳市中心区（罗湖、福田、南山）的基础上又将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道等纳入都市核心区。至此深圳市中心区由三区八街道共同组成。

为此，赢商网特别推出“深圳TOP6城区商业进化图谱”系列报道，记录各城区商业变化，展望未来发展机会点。本期为【上篇——现状与变化】。

据2022年深圳各城区GDP排名，南山、福田、龙岗、宝安、龙华、罗湖位列前六，但社会消费品零售总额排名却又有差异。

聚焦到商业维度，这六个区也是深圳商业发展相对更成熟的区域，表现各不相同。

在城市发展一路向西的大宏观背景下，我们的商业视角，一路向东，看看这几年深圳商业格局发生了哪些新变化。

宝安区

在2022年广东省自然资源厅公布《广东省都市圈国土空间规划协调指引》中，深圳都市圈构筑“一主两副七廊多节点”的多中心分布式结构。一主：即由深圳福田、罗湖、南山、宝安组成的都市圈核心区。

作为曾经的“关外城市”，深圳西部中心，宝安的商业长期以来都集中在宝安中心商圈，而近几年随着深圳西移、大空港、前海扩容等利好加持，宝安商业逐步向外辐射，包括松岗、福永等区域都在新项目入市后改变着宝安商业格局。

//现状：优质MALL集中宝中，本土民营企业占主导

据赢商大数据统计，目前宝安区拥有存量商业37个，商业总量313.86万平方米，总量位于深圳之首。

宝安区是深圳工业大区，长期以制造业为主，受限于消费力，商业级别并不突出。在营的37个商业中，中高端MALL仅有深圳海雅缤纷城与前海壹方城两大商业体，大众化MALL则有17个，占比46%，在中高端消费上存在明显的差距。

从商业分布来看，宝安区目前形成了宝安中心商圈、沙井商圈、西乡商圈、流塘商圈、福永商圈、石岩商圈、新桥商圈、松岗商圈八大商圈，其中宝安中心商圈是宝安区唯一一个市级商圈。因商业与产业的紧密关联，除了宝安中心区外，宝安商业分布有个明显的特点是围绕制造业发达区域散状发布，例如在传统工厂分布较多的松岗、沙井、福永、石岩等形成了多个外围商圈。

从开发商/运营商来看，宝安区商业以本土民营企业占据主导，如区域内代表性商业海雅缤纷城、前海壹方城、宝安大仟里、满京华·满纷天地等商业体量较大的城市级/区域型商业项目均出自本土民营企业。相对而言，片区缺乏全国知名连锁商业企业代表性商业布局，优质商业缺乏更激烈的竞争环境，不利于商业的进一步向前发展。

▶▶宝安中心商圈：总量与客流位居深圳之最

作为拥有1号线、5号线、11号线、12号线四条地铁线的宝安中心区，是与南山、福田、罗湖中心区联通最为紧密且最近的区域，也因此，宝安中心区是宝安商业发展的核心。

目前宝安中心商圈已开业商业项目有7个，商业总量92.2万平方米，包括前海壹方城、海雅缤纷城、宝安福城万达广场、深圳中洲πmall等购物中心。

从总量来看，该商圈不仅是宝安区商业最为集中的商圈，同时也是七大市级商业中商业存量之最，也是深圳唯一一个超90万平方米的市级商圈，随着2024年15万平方米的深圳大悦城的开业，该商圈有望成为深圳首个超百万平方米的商圈。

同时，宝安中心区承接着南山、福田的工作人口，且四条地铁线路扩大辐射范围，宝安中心商圈也是七大市级商圈中客流量最大的商圈，据赢商网数据统计，商圈日均客流接近200万人次。

//商业变化：宝中商圈进阶，新增商业向西部腹地延展

近三年，我们观察到，深圳商业的一路西移，西部中心宝安商业也在进阶发展。一方面中心区标杆商业焕新升级，核心商圈品质不断进阶；一方面新兴商业开业，带动宝安商业格局扩容，新兴商圈迎新貌。

▶▶商业增量第三，松岗片区迎蜕变

据赢商大数据统计，近三年（2020-2022年）宝安区新增商业9个，合计商业体量71.8万平方米，位居第三。从新增商业区域分布来看，一是宝安中心片区持续扩容，二是松岗片区迎来大型商业综合体，迈入新的商业发展阶段。

·在新增的9个商业中，宝安中心片区宝安福城万达广场、前海hop天地与深圳欢乐港湾三个项目，进一步填补宝安中心片区的商业容量。其中，华侨城欢乐港湾的开业，让宝安终于迎来首个滨海文旅商业代表作。

·2022年松岗片区迎来首个大型商业综合体满京华·满纷天地，30万平方米的超大体量包含了深圳首个杉杉奥特莱斯广场，一众中高端零售品牌极大提升了区域商业级次，带动商圈的进阶发展。

▶▶中心商圈朝时尚潮流进阶

对比来看，宝安中心商圈近几年正在向品质消费不断挺进。此前区域内的商业多集中为满足就近消费的中小型商业，前海壹方城刚开业的几年最大的看点也在餐饮板块，而区域内的中高端消费主要以带有“深圳最全高化美妆矩阵”的海雅缤纷城为支撑。

近两年，随着前海壹方城向“年轻潮奢”进阶、海雅缤纷城持续完善零售业态，宝安中心商圈商业品质也在加快提升。

·2020年三周年之际，深圳前海壹方城以“轻奢购物高地与潮流生活目的地”为目标，向中高端mall进阶。围绕新的目标，项目近两年来不断发力高化美妆、高端腕表、轻奢服饰等，相继引入了Cartier、OMEGA、IWC、PIAGET、GUCCI、QEELIN等腕表品牌，并集齐了欧莱雅、LVMH、资生堂、雅诗兰黛等国际高化巨头的中高端品牌，超20余家美妆护肤品牌，此外还引入了一众大女装品牌。

·海雅缤纷城也在高化美妆基础上进一步强化零售的集群效应，新打造新能源汽车主题区，引入理想汽车、小鹏汽车等新能源汽车品牌，提升商场品质感，布局中高端消费。

这两大商业项目的调改，填补了宝安中心商圈在中高端消费上的空白，并以更丰富与高阶的零售品牌拉升区域消费品质感。

南山区

数据统计，2022年南山区经济总量破8000亿至8036亿元，三年跨越两个千亿级台阶，连续10年稳居广东省区之首。

经济韧性十足，托稳辖区商业底盘。三年来，南山区成功孵化了深圳第二个高端商圈；培育了深圳湾万象城、深圳万象天地两大影响力全国领先的商业项目；具有国家级战略定位的前海商业也在逐步崛起……

作为深圳三大城市中心商业起步最晚的中心区，南山后来居上晒出亮眼成绩单。

//商业增量多、各级别商圈密集

据赢商大数据统计，截止到2022年末，南山区已开购物中心/独立百货43个（≥3万平方米），总商业体量约287万平方米，排名第三。

作为深圳商业的重要版图，南山区优秀商业也不少，43个商业项目中包含了1个高端mall-深圳湾万象城；5个中高档mall，数量仅次于福田，如深圳万象天地、万象前海、海岸城、益田假日广场等都是在深圳商业市场中沉淀了一定影响力的代表项目。

▶▶增量方面

南山是近几年深圳商业供应的主力区。数据显示，近三年（2020-2022年）南山总计入市12个新项目，新增商业体量约78万平方米，排名第二。尤其在2021年迎入市高峰期，该年南山区带来了6个新项目合计40.53万平方米的商业总量。

遗憾的是，尽管近三年来南山区新增项目不少，但对比其他区域大型综合体项目或标杆企业代表产品线项目，南山区开业引发城市效应的项目并不多。除了万象前海、海上世界·汇港购物中心（二期）、西丽宝能环球汇等项目外，基本以社区商业为主。

▶▶商圈方面

南山面积广阔，辖区总面积187.53平方公里，是福田、罗湖的约2.5倍，也因此商业较为分散，形成了诸多商圈，且多数商圈以单项目或2-3个项目构成。赢商大数据显示，在深圳形成的47个商圈中，南山占据了9个，是深圳各行政区中商圈数量最多的。

其中后海商圈是深圳七大市级商圈之一，也是深圳第二个高端商圈，同时是南山区商业最为密集的商圈。据赢商网统计，该商圈拥有7个存量商业，合计总商业面积62.9万平方米，集中了深圳海岸城与深圳湾万象城两大城市级标杆场，以及天利名城、保利文化广场、南山后海汇等项目。

//商业变化：高奢进阶、商圈格局向西推进

近三年可谓是南山区商业的高光时刻，通过高奢消费的养成、代表项目调改出圈、新兴区域商圈的打造，南山区的商业光环越擦越亮，影响力甚至逐步超越罗湖、福田。

▶▶高奢氛围已成气候

南山拥有深圳第二个高奢购物中心-深圳湾万象城，2018年项目开业时高奢品牌暂时缺位，两年的市场培育在2020年重奢集中入场，如今南山区的高端消费氛围也已成气候。

据赢商网统计，自2020年以来，深圳湾万象城已经进驻了Louis Vuitton、DIOR、Cartier、HERMES、CHANEL等顶级奢侈品品牌，并形成了Cartier、BVLGARI、BLANCPAIN、Jaeger-LeCoultre、IWC等强大高端腕表珠宝矩阵。

▶▶商业多元化特色愈加明显

相比于其他行政区，我们观察到南山区商业更加多元化与特色化。尤其近年来在代表性项目的调改运营，与政府推动新消费模式的构建，以及新商业的亮相，让南山商业差异化更加明显。

除了上述提到的高端mall外，中高端MALL深圳万象天地这几年的蜕变也让南山区商业收获不少关注，带动了区域时尚与潮流影响力的提升。项目在近三年来，分别完成了高街、里巷以及盒子mall以及原诚品区域的焕新升级。其中高街引入了众多国际潮流品牌、里巷重点在餐饮，进驻一众有调性的知名特色餐饮、盒子mall加强零售氛围，尤其是高化香水品类。如今的深圳万象天地已经成为了城市潮人聚集地与潮事儿发生地。

南山区商业有一个优势在于拥有欢乐海岸、海上世界等系列具有文旅属性的商业，近年来发展火热的夜经济，南山区以文旅商业为载体打造夜间经济示范点。其中以欢乐海岸为代表，项目充分利用独特滨海自然资源与文旅资源禀赋，发挥“主题商业+文化娱乐+生态旅游+商务度假”多元融合业态优势，探索夜间经济与文旅融合的消费模式，开拓深圳夜间经济的特色生态圈。

传统商业模式之外，非标商业南头古城也是南山区的一张商业名片，其以文化为依托丰富了南山区商业形态。改造后的南头古城是一个以历史为基底，包容多元文化的城市创意街区，引入传统特色餐饮、新式休闲配套、文创精品零售、人文生活居所四大特色业态，30+优质品牌，成为人们的打卡地标之一。

▶▶商圈格局之变，前海商圈兴起

深圳前海商业氛围逐渐浓厚，让南山区商业格局往西推进。

此前，片区仍处于建设中，商业基础较弱。2021年随着商办人群日渐增多，首个开业的大型商业综合体前海卓悦INTOWN，逐渐培育起区域商业氛围。随后2021年12月开业的10万平方米的万象前海，在打造前海国际化高品质商圈、营造高端产业集聚的优质营商环境、引领前海商业发展方面具有里程碑意义。

2022年前海印里继续补充前海商业存量，总商业面积约5万平方米，是前海首个岭南庭院式街区商业，独特的商业形态丰富了前海商圈的商业模式。

而即将在今年6月底开业的前海山姆旗舰店项目，也是前海为打造深圳国际消费中心城市核心商圈引进的第一家高端仓储式零售品牌店。该项目亮相后还将助力前海国际化城市新中心建设。

前海山姆旗舰店效果图

福田区

建设国际消费中心城区，福田区野心勃勃。

探究根本，一方面是作为深圳城市中心需要有匹配的商业生态；另一方面是经济常年位居前列给予的底气，2022年福田GDP迈入5500亿元大关，达到5514.5亿元，增长3.0%；社会消费品零售总额2294亿元，连续18年位居全市第一，以不到全市4%的面积贡献了全市近1/4的社会消费品零售总额。

然在商业层面，多年来缺位的国际高端时尚资源让福田商业相比罗湖、南山，存在感不强。改变在近几年，在“中心区”功能提升、商业新目标指引下，福田区商业正在“力争上游”。

//优质商业资源聚集，高端MALL“缺位”

据赢商大数据统计，截止到2022年末，深圳已开业购物中心/独立百货264个，总体量1657万平方米（≥3万平方米）。其中福田区已开业购物中心/独立百货为26个，商业体量约215万平方米，排名第五。

尽管在商业总量上，福田区并不具备优势，但从商业级次可以反映出福田作为深圳中心区所展现出的商业价值，区域内聚集了大批优质商业。

以中高档mall为例，赢商大数据统计，福田区包含了印力中心、中航城君尚购物中心、One Avenue卓悦中心、深圳福田COCO Park、华强北茂业天地等6个中高档mall，数量位居九区之首。另有深业上城、中洲湾C Future City等新崛起的具有城市影响力的代表商业。 （注：赢商大数据结合项目内轻/中/重奢品牌数量、比例、各业态平均客单等指标，划分出高档、中高档、中档、大众四个项目档次，档次越高，消费水平越高）

▶▶增量方面

近三年来福田区增速较为缓慢，主要在于该区域商业开发较早、成熟度高，可供给土地、项目均有限。据赢商网统计，2020年-2022年福田区仅有5个新项目入市，总体量32.1万平方米，新增供应体量排名深圳第五。相比于近年来商业供应大区南山、宝安、龙岗带来的超70万平方米的供应量，福田在新增项目上明显更为乏力。

▶▶商圈方面

40余年的发展深圳形成了47个大大小小的商圈，福田区拥有福田CBD商圈、华强北商圈、梅林路商圈、下沙商圈、车公庙商圈、深业上城商圈6大商圈。其中在深圳的七大市级商圈中，福田区占据了两个，分别为福田CBD商圈、华强北商圈。

值得一提的是，福田区还拥有深圳商业密度最高的商圈-福田CBD商圈，该商圈以200万平方米的面积贡献了超80万平方米的购物中心总量。此外还盘踞着连城新天地、购物公园等地下商业街区/特色商业街区等。

//商业变化：时尚零售迎来重大突破

对比三年前，我们看到福田区商业在时尚氛围与高端消费两大板块，实现了跨越式的进步。

▶▶新商业入市与存量商业焕新，时尚氛围提升

多年来，福田区多聚焦在餐饮板块，其时尚零售方面具有明显的短板。但我们观察到，近年来随着多个代表性项目的入市，以及存量项目的改造升级，福田时尚氛围具有明显的提升。

深圳福田星河COCO Park二期与一期（北区）亮相后，整个项目商业建筑面积达到12万平方米。在“顶流美妆+潮流地标+网红餐饮高地”运营思路下，项目进行美妆业态与时尚零售的提档升级。相继引入了亚洲第五家乐高城市旗舰店、华南首家全球最高等级阿迪达斯品牌中心店；美妆板块更是拥有Dior、Lancôme、YSL、Giorgio Armani 、CPB、Guerlain、FRESH、Givenchy、ACQUA DI PARMA、Burberry、ISSEYMIYAKE等强大阵容。

深圳One Avenue卓悦中心亮相后，运营稳定推进，业态与品牌升级围绕“高化美妆+高端腕表+首店旗舰店”趋势，相继带来TIME VALLEE时光天地深圳首家旗舰店、VERA WANG华南首店以及VALENTINO BEAUTY、TOM FORD、ESTEE LAUDER、LANCOME、YSL等高化旗舰店。

去年新开业的中洲湾C Future City一期，相比于福田区其他商业更聚焦在年轻潮流、艺术文化上，带来了 TSUTAYA BOOKSTORE｜茑屋「华南首店」、 teamLab共创！未来园「内地首个常设馆」、MMC「中国首家旗舰店」等稀缺主力品牌以及一众设计师、新国潮品牌。

诚如上述提到，福田近年来新增项目不多。因此在依托少数几个新项目作为区域商业升级的抓手，老牌标杆购物中心焕新升级也是福田商业向上进阶的关键力量。近三年来福田存量商业在不断的业态重构与内容叠加中焕发出了时尚新意。

网红打卡地深业上城国际范不断提升，招引了老佛爷百货华南首店，并抓住高端消费在原有保时捷城市展厅、特斯拉门店基础上持续巩固新能源汽车消费，引入NIO HOUSE、理想等多个汽车品牌。

天虹将原中航城天虹与深南天虹合并升级为中航城君尚购物中心，以打造沉浸式潮燃生活集合地为核心，引入了众多自带黑科技属性的店铺。同时去年持续优化大女装矩阵，提升商场的品质感。

2022年改造启幕的领展中心城也引入众多首店与旗舰店，除了都市品质餐饮与微醺夜经济氛围提升外，还对精品零售，在潮流运动、家庭亲子配套/零售、时尚女装等板块进行了优化。

深圳卓悦汇全面升级零售业态，以高化美妆、潮玩、运动潮牌、电子数码、新能源汽车等多元业态扩大在地商业影响力，从区域型mall持续向城市级mall进阶。

由此可见，福田在新兴商业植入与存量商业的打磨中，除了持续夯实餐饮的原有优势外，具有显著提升的业态有高化美妆、高端腕表、新能源汽车、大女装等业态。

而以上商业体的合力让福田区商业面貌发生迭代，尤其是各代表性商业体的升级，让该区域破除了以往以餐饮为主的同质化竞争，在差异化更明显的并存中形成多元化与特色化发展格局，并提升区域的时尚度与潮流感。

▶▶国际消费品牌与高端商业“破冰”

作为一个没有重奢商业的城市中心区，福田区还缺乏国际顶级消费品牌。为了改变这一形象，福田区政府也在努力激发高端商业活力，重点聚焦在两个方面：

·一是以首店经济加快聚集国际品牌；

·二是引入高端商业品牌推动高档商圈建设。

如今福田区在高端消费方面，改变也在发生。

在首店经济方面，从近两年统计的数据来看，福田区一直是首店进驻的热门区域。尤其2022年深圳发布了《深圳市关于加快建设国际消费中心城市的若干措施》，福田区紧接政策加码，推出《支持商业发展若干措施》，对落在区域内的深圳首店以及以上的品牌授权代理商、品牌企业给予最高500万的一次性支持。

因此2022年福田区首店爆发式增长，全年吸引了92家首店进驻，成为该年引入首店数量最多的行政区。在国际品牌数量上也表现优异，全市新引入的93家国际品牌首店中，福田区占比约1/3，引入30家国际品牌首店。包括老佛爷百货、茑屋书店、高达基地等重磅品牌都已经进驻。

在高端商业方面，2022年8月福田区人民政府已与太古地产签约，双方将携手打造具有影响力及示范性的商业项目，全面助力打造国际消费中心城区，这意味着福田区或将迎来区内首个重奢商业。

成都太古里

值得关注的是，太古的选址极有可能是香蜜湖新金融中心区域，这是深圳高水平规划、力争引进百亿级高端百货购物平台、打造国际高端消费街区的世界级地标性商圈。未来这里的重奢商圈或将成为深圳最高端的重奢商圈。

龙华区

如果说前海是过去十年中国变化最大的城区，那龙华就是过去十年深圳变化最大的“行政区”。从功能新区到跻身“深圳各区GDP排名前五”，龙华仅用了7年时间。从城市副中心进入都市核心区，从产业大区到数字经济先行示范区，梅林关外的龙华，发展速度“一路狂飙”。

与GDP一同增长的，还有一路向北的城区商业的不断加码。

如今龙华区存量商业已跃居深圳各区第四位，诞生了诸如龙华壹方天地这样的“省级示范特色步行街（商圈）”项目、大浪商业中心这样的烟火气夜经济标杆……经过多年发展，龙华区商业现状发生了“质”的飞跃。

//一路狂飙，存量商业跃居全市第四位

2011年之前，龙华还叫龙华镇。2011年最后一天，龙华镇正式成为深圳龙华新区。2016年9月，经国务院批准，深圳龙华区正式设立，从功能新区晋升行政区。2018年，龙华区GDP正式超越“老大哥”—罗湖，晋升各城区GDP排名第五位。

后来居上的龙华，这些年一直致力于打造北站国际商务区、九龙山数字城、大浪时尚小镇、观澜文化小镇、龙华超级商圈等一个个重点建设片区，城区面貌日新月异。

另一方面，因与福田CBD比邻，加之轨道交通优势，龙华成为了福田CBD人口外溢的最大受惠城区。

从2012到2022年间，龙华区新增常住人口近110万，目前常住人口达到253.51万人，排在全市第三位。其辖区常住人口密度达到1.44万人/平方公里，远高于南山、宝安和龙岗，是深圳第三大人口高密度城区，是名副其实的“人口大区”。

具有强大购买力的消费人口的迁移，为龙华区商贸消费市场后来的“火爆”奠定了基础。

社零数据是最好的佐证。2017年，刚刚“转正”的龙华区社会消费品零售总额仅为287.80亿元，到2022年，该区社会消费品零售总额已达到了1263.67亿元。五年时间暴涨了339%。

▶▶商业现状：存量商业位居全市第4位

据赢商大数据统计，截止2023年第一季度，龙华区已开业商业项目单个商业体量≥3万㎡的达到24个，存量商业总体量达到236万㎡，位列深圳各行政区第4位。

纵观龙华商业发展历程，2014-2015年，龙华商业有一个短暂的爆发期，目前在区域内具有相当影响力的购物中心，如星盛商业打造的龙华星河COCOCity、中航打造的龙华九方（已更名龙华天虹购物中心）、观澜湖集团打造的观澜湖MHmall、8号仓奥特莱斯、恒冠投资打造的大浪商业中心等均是在这个阶段陆续进入市场。

从2017年到2022年，壹方天地ABCDE五个区域的陆续亮相，成为了龙华品质商业提升的代表。而招商与华侨城合作的红山6979则为龙华带来一个主打文化休闲消费的街区商业；另一厢，以大浪商业中心三期——后浪新天地为代表，成为龙华夜经济的一张闪亮名片，也是颇具烟火气的城区生活代表。

▶▶城区商业格局：一带三圈多节点

从城区商业格局来看，目前龙华区主要沿着地铁4号线一路向北，相继形成了深圳北站商圈、红山商圈、大浪商圈、龙华国际商圈、茜坑商圈、观澜湖商圈等。

在《深圳市龙华区商贸商务金融业发展“十四五”规划》中，明确提出：在商务发展空间布局上，龙华区将以地铁4号线为轴线，串联三大特色商圈和重大商业节点，构建“一带三圈多节点”的商业发展格局。其中，

·一带：指一路向北的地铁四号线商业消费活力带；

·三圈：指北站商圈、红山商圈和龙华商圈；

·多节点：指民治上河坊、大浪商业中心、观澜湖新城一大地生态艺术园等夜间经济示范点和硅谷大院、潮loft文化创意园等电商园区。

以龙华商圈为例，商圈立足龙华老城区，借助大型城市更新带来新的商圈蝶变，晋级未来城市“超级商圈”。目前商圈内主要的商业项目是60万方大型商业集群-壹方天地（ABDE+C区龙华壹方城）。

//商业变化：商圈进阶+夜经济表现出色

《深圳市龙华区商贸商务金融业发展“十四五”规划》指出，龙华将以打造区域消费中心、创造夜间经济消费新亮点、培育壮大电商消费新业态为重点，积极营造优质消费环境，提升区域消费竞争力。

这三年来，龙华城区的商业发展特色也日趋鲜明。且相较于其他城区“商业抱团”逐渐形成商圈不同的是，龙华区多以“单项目自造商圈效应”。

▶▶ 以壹方天地为核心的龙华商圈，经过多年发展逐渐形成了龙华区最具代表性的“品质消费生活圈”。

从2018年开始，壹方天地ABCDE五个区域陆续亮相，引进超1000个国内外知名品牌，从潮流时尚、高端美妆、都市运动娱乐体验、全球美食、新潮生活方式、微醺夜经济到一站式品质零售购物，在60万方的商业集群中，均得以全面呈现。

尤其是2020到2022年这三年，随着B区、C区（龙华壹方城）和D区的相继开业，带来大量城市首店、旗舰店等，让壹方天地成为了龙华名副其实的“品质商业引领者”，也是深圳城市商业中一颗“重量级新星”。在2022年，该项目荣获第三批广东省级示范特色步行街（商圈），也是龙华区唯一上榜项目。

龙华壹方天地商业活动

▶▶在大浪片区，则形成了“烟火气+夜经济+都市文娱”为主打的大浪商业中心特色商业区。

总体量超过34万㎡的大浪商业中心，以“大浪商业中心一二期商业街区+后浪新天地”等商业集群构成。值得注意的是，该项目原为“同富裕工业园”，经过长达近15年的微改造微更新，逐渐呈现了如今的集合“街巷商业+盒子MALL+轻奢公寓+酒店于一体的大型商业消费区。这也是深圳最大的“工改商”城市更新典型示范项目。

大浪商业中心商业群像

这里被誉为“深圳最具烟火气”的夜生活中心，从街巷美食、网红餐厅到微醺酒吧，再到夜间游逛文艺打卡地标，是区域商业“有机生长”的典型代表。2021年，后浪新天地的开业，助推该项目从“龙华小东门”升级为“具有品质感”的夜娱+夜购+夜游+夜读+夜食等于一体的城市夜经济特色街区，吸引众多年轻消费者前往。

▶▶观澜湖新城紧扣“都市微旅游”概念，结合度假区的文旅资源，成长为深圳较为少见的“微旅游”特色商业。

立足于国家5A级旅游景区——观澜湖休闲旅游度假区，观澜湖MHmall基于周边五星级酒店、文创园、高尔夫球场、生态运动公社、大地生态艺术园等资源，打造出项目特色的“宠物经济+运动赛事经济+户外经济”，借助地铁开通，成为微旅游概念下不容忽视的特色商圈。

观澜湖新城-大地生态艺术园

图片来源：视觉中国

▶▶红山片区打造文娱消费中心，原有商业升级成为新的看点。

作为在2020年疫情影响重压下深圳首个开业的商业体，红山6979因毗邻龙华区“三馆一城”文化配套的优势，带来了“开心麻花剧场”等优质文娱品牌，让红山进阶成为了龙华“文化休闲”消费中心；而龙华天虹购物中心升级引进高端化妆品牌，进一步夯实了区域消费标杆地位。

从整体来看，如今龙华区的夜经济发展是各个区域中呈现面貌最好的。从商业基本面而言，想要与其他核心城区一较高下，仍需更多中高端商业、更多品质消费客群共同撑起消费格局。而这，都需要时间沉淀。

罗湖区

作为深圳商贸发源地的罗湖，创造了深圳商贸发展史上多个标志性事件，比如引入中国内地第一家麦当劳，诞生了深圳第一家百货公司“万佳百货”，万象商业首个作品-深圳万象城……

深圳东门，图片来源：赢商网

然随着深圳商业一路向西发展，福田、南山等中心区商业不断升级演变，宝安、龙岗、龙华等商业新势力崛起并成熟，罗湖的商业地位日渐式微，市面上也出现不少“罗湖商业没落”的声音。这种局面在未来或将被打破，在深港融合、城市更新、政策支持等多个因素推动下，未来数年罗湖迎突围之机。

作为深圳商业底蕴最深厚的城区，罗湖区的金融、商贸、商务服务第三产业领先其他各城区。2022年，罗湖社会消费品零售总额为1258.71亿元，社消零占全市14%，人均社消零为11.38万元，远高于全市平均水平。

//中高端mall集中，深圳唯一“百亿”MALL位于罗湖

罗湖的辖区总面积仅有78.79平方公里，且作为老城区，开发早建设密度高、土地资源紧张，故在商业存量与增量上都不及其他城区。

赢商大数据统计，目前罗湖拥有16个商业项目，总商业体量约117万平方米，总量仅为福田的1/2，南山的2/5，位居TOP6城区末位。且近三年增量商业不多，仅有3个商业项目28万平方米的商业总量入市。

但在商业品质上罗湖区作为传统商业中心可圈可点，在中高端mall及高端mall中罗湖区有5个，不仅包含了深圳第一个高端mall-深圳万象城，还拥有金光华广场、KK MALL、茂业百货（东门店）、太阳百货4大中高端mall，这批项目都运营超10年，在深圳商业市场沉淀了一定影响力。

▶▶产业主导型商圈特色明显

罗湖形成了东门商圈、人民南商圈、水贝-布心商圈、笋岗-清水河商圈、蔡屋围商圈5个商圈，其中东门商圈与蔡屋围商圈是深圳两大市级商圈。但罗湖商业具有明显的产业特色，除了商贸业外，辖区还拥有发达的批发零售、黄金珠宝与家居设计产业等，使得罗湖在专业消费市场布局上较为完善，商圈特色也更为明显。

如，金融业聚集的蔡屋围商圈是深圳首个城市级高端商圈，也是深圳首个百亿商场-深圳万象城所在地。

罗湖蔡屋围，图片来源：视觉中国

水贝-布心商圈，该片区聚焦在黄金珠宝产业，一句“中国珠宝看深圳，深圳珠宝看水贝”，足以验证水贝珠宝产业在全国领军地位。也因此该商圈聚焦珠宝产业形成特色文化消费中心，比如水贝国际中心、金展珠宝广场、水贝壹号等聚焦在珠宝展示、珠宝交易的商业项目构成了水贝的商业格局。

笋岗-清水河商圈，该片区在家具建材、汽车交易、工艺品出口等专业市场欣欣向荣，该商圈除了宝能环球汇、万象食家等零售商业外，还有品质家居生活艺术购物中心宝能·第一空间、格调生活家居MALL深业泰富国际家居广场等服务专业领域的MALL。

宝能第一空间

//商业变化：高端标杆商场调焕积极，新增商业有看点

近两年，以“南中国商业旗舰”的新目标，深圳万象城借助芮欧百货与H&M两大主力店区域的重新规划，开启了一系列的空间焕新与品牌调整。目前项目一期已经完成了宝安南路外立面的改造，并打造了聚集LOUIS VUITTON、DIOR(三层)、BURBERRY等众多奢侈品双层/三层旗舰店的奢侈品长廊。今年年初深圳万象城三期开业，引入的众多时尚、潮流首店品牌进一步丰富区域的潮流氛围。

与深圳万象城同属于蔡屋围商圈的KK MALL则以“时尚+中高端餐饮”调改方向，对B1层完成整体升级全新打造时尚潮流街区空间，此外场内还增加潮流、时尚品牌，2022年项目也引入了一众大女装、家居品牌首店，持续升化商场的时尚属性。

这三年罗湖区新增商业并不多，但少数亮点项目的开出也对区域商业带来了一定的改变。

如笋岗片区，继2021年开业的笋岗首家大型综合购物中心-宝能中心环球汇后，2022年华润置地开出了首个市集购物中心-万象食家，让以家居/工艺品/汽车等专业市场闻名的笋岗商圈进入新的商业发展阶段，零售商业逐渐丰富。

万象食家

水贝片区2022年迎来了深圳天河城的入市，作为罗湖北首个拥有高端美妆的商场，推动商圈往品质化、中高端化进阶。

近年来，罗湖也在积极挖掘商业新业态探索新出路。最典型的案例是2021年深圳文和友的开业让罗湖商业迎来短暂的高光时刻，该店在开业首日创造了排队5万+桌的热潮，然由于“水土不服”文和友效应也并未持续过久，对罗湖商业的带动作用并不明显。

在此之外，罗湖区正在谋划高标准打造东门活力时尚、人民南深港融合、蔡屋围国际高端、水贝黄金珠宝、笋岗家文化主题等五大特色消费街区，持续推进商圈迭代升级。

龙岗区

按商业发展阶段，龙岗商业即将迈入“黄金时代”。

龙岗，是城区面积仅次于宝安的深圳第二大行政区。作为深圳“东部中心”，长期以来偏安一隅在深圳城市商业发展格局上属于“被忽略的存在”。但这种状况，在近几年得到一定程度的改善。近三年，龙岗区新增商业体量位居全市第一。

//商业点状分布，缺一座“城市级商业”代表作

龙岗辖区东西直线距离超过35公里，是深圳各行政区内东西直线距离最远的城区。因此，形成了龙岗商业跟其他城区不同的特征。

据赢商大数据统计，龙岗目前拥有已开业存量商业达到328万㎡，总体量位居全市第二位，仅次于宝安。其中≥3万㎡在营商业项目达到50个。

▶▶大型“轨道+”商业数量少，社区型mall较多

长期以来，龙岗腹地居民的出行，主要依赖龙岗大道及地铁3号线，而龙岗大道的“拥堵”也让众多驾车出行的消费者，更青睐就近消费。

从商业体量来看，社区mall占主导。在营的50个商业项目中，体量≥10万㎡的购物中心的有6个，占比仅为10%；体量在5-9万㎡的中型MALL达到23座，占比46%，剩下的5万㎡以下的21个，占比超过42%。整体来看，龙岗商业主要以中小型MALL为主，定位服务周边1-3公里的的社区购物中心为主。

在商业分布来看，以龙岗中心城为核心，主要沿地铁10号线与3号线沿线点状分布状态。目前拥有坂田商圈、平湖商圈、布吉商圈、横岗商圈、大运商圈、龙岗中心城商圈和南联商圈等7大区域级商圈。值得注意的是，在深圳的七大城市级商圈中，龙岗一个也没有。

从商业特性来看，龙岗大型“轨道+商业”较少。深圳绝大部分标杆购物中心的典型标签-借助地铁输出商业跨区域影响力。但这种情况，在龙岗却很难见到。

在营的≥3万㎡的50个存量商场中，与地铁无缝衔接（*出地铁就是商场）的仅有11个。3号线沿线直通商场如天叽城、天光城、星悦天地等均是体量较小的社区MALL，5号线上的布吉万象汇、16号线上的仁恒梦中心、10号线上的华盛奥特莱斯是仅有的体量≥10万方的“轨道+”商业。

区域体量最大的项目是龙岗万达广场，商业建面30.44万㎡，由专业家居市场改造而来。但距离地铁较远成为掣肘该商场发展的最大不利因素。

从商业档次来看，中高档商场数量极少。目前龙岗仅有1个中高档购物中心为龙岗万科广场，在其他TOP5城区中，宝安有2个，南山有6个，福田有6个。中档购物中心13个，代表性商场包括布吉万象汇、龙岗星河COCOPark、星河WORLD·COCOPark、龙岗万达广场、仁恒梦中心、宝能allcity等知名商管企业旗下项目。 （注：赢商大数据结合项目内轻/中/重奢品牌数量、比例、各业态平均客单等指标，划分出高档、中高档、中档、大众四个项目档次，档次越高，消费水平越高）

正是因为中高端定位的购物中心整体数量较少，从商圈档次和规模效应方面不突出，缺少一座“绝对的城市级商业”，导致龙岗商业在深圳全市商业格局中一直属于“被忽略的存在”。

▶▶区域发展核心片区：龙岗中心城

作为深圳在21世纪初规划建设的七大卫星城之一，龙岗中心城这十数年的发展成绩有目共睹。作为龙岗区政治、经济、文化中心，中心城是龙岗迈向城市化的先行城区，已成为龙岗国际化中心城区的重要标志之一。

该区域也是龙岗商业聚集性相对较高的片区，从大运到龙城广场，横跨4个地铁站，总商业体量超过50万㎡。分布着万科广场GALA（龙城万科里、龙岗万科广场）、世贸中心、星河COCOPark、宝能AllCity、仁恒梦中心、天光城、龙新天虹商场、摩尔城等众多商业体。

//商业变化：多条地铁开通，存量标杆商业进阶

从2020年到2022年的三年间，由于疫情防控下的消费场景限制缘故，实体商业在“低谷”中不断创新，不断调整以适应疫后消费趋势。但对于龙岗而言，疫情三年正是龙岗商业“逆势发力”的阶段。不止是轨道交通带来重大利好，新MALL不断涌现，优质标杆MALL调改升级也是区域商业的重头戏。

▶▶多条地铁开通，带动消费跨区流动

相较于罗湖、福田、南山几大中心城区，龙岗长期由于地铁线路较少， 消费者出行主要以驾车、公交或步行，因此停车条件成为该区域商业跨区域辐射的一个重要参考点。

从2020年到2022年深圳地铁先后开通了地铁10号线、14号线和16号线，拉动东部城区人口流动。10号线链接福田CBD与龙岗坂田和平湖，14号线则是贯通龙岗全境直达坪山的东部快线，16号线补充龙岗北部轨道交通空白。地铁开通对商业最直接的利好在于，一些大型购物中心、文旅项目借助地铁优势，拥有更多的发展空间。

▶▶新开商业体量位于全市第一,近三年14个新MALL入市

这三年间，深圳全市新龙岗区新增商业体量近90万方，新开出14个mall，新增商业数量位居各区之首，新增商业体量92万㎡，位居全市第1位。其中位于中心城愉园片区的仁恒梦中心，是龙岗首个地铁上盖大型商业项目。

▶▶商圈变化：龙岗万达广场加持，平湖商圈崛起

长期以来，平湖的华南城片区给人的印象是专业市场、物流基地。虽然华盛奥莱开业多年，但地铁交通的缺位，一定程度上也制约了奥莱消费。伴随着地铁10号线开通，从福田CBD可直达平湖地区，极大地推动了该区域的商贸消费流动，华盛奥莱亦迈入单店10亿+奥莱俱乐部。

另一方利好，则是于2021年开业的龙岗万达广场，让平湖地区有了真正义上的第一座大型一站式购物中心。30万方的大体量，第四代万达广场首发之作，丰富的娱乐运动业态和科技感的场景体验，让龙岗万达广场一度成为东部体验商业的旗帜之作，助推平湖商圈迈入新发展阶段。

图片来源：深圳龙岗万达广场

▶▶中心城商圈扩容进阶，万科广场GALA斩获省级示范商圈荣誉

上文中提到，龙岗区唯一的中高端MALL是位于龙岗中心城商圈的龙岗万科广场。事实上，万科广场的进阶始于2021年下半年。一方面，整合龙城万科里等大九州综合体商业升级为万科广场GALA，探索大片区运营；另一方面，相继引进多家国际美妆及轻奢名品构筑竞争壁垒，全面升级“国际轻奢购物中心”。在2022年第三批广东省级示范特色步行街(商圈)评选中，龙岗万科广场GALA商圈成功上榜，也是深圳东部唯一上榜项目。

龙岗万科广场

另一方面，我们也看到中心城商圈正在扩容，去年12月开业的仁恒梦中心，是新加坡仁恒置地打造的“梦中心”首发之作，该项目填补了中心城西北部区域商业的空白，而其“东部潮流梦想力中心”的定位，也让龙岗多了一座让“年轻人喜闻乐见”的新MALL。

深圳仁恒梦中心

从区域发展前景来看，距离市中心较远，仍是掣肘龙岗区发展的一大因素。好在龙岗区凭借自身的不懈努力，其经济发展基本面不断向好，未来“商业潜力”不容小觑。

此为深圳TOP6城区商业进化图谱（上篇），下篇我们将带来深圳TOP6城区未来商业发展分析，以及筹开重点商业项目预告。

八周年之际，

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