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最近楼市的负面消息比较多,市场弥漫了一片消极的情绪。

但我认为,在当下不必对楼市过于恐慌了。目前楼市的风险正在逐渐出清,当下这一段时间很可能是楼市最坏的时候,熬一熬就过去了。

我之前的文章阐述了很多观点,最核心的就是想告诉大家,以后的房价难涨了,出现一定幅度的下跌也是正常的。曾经因为这样的分析,被不少人把我定义为楼市的“空头”。其实我也做了一两次的澄清,我既不是“多头”更不是所谓的“空头”,我只是一位楼市的长期观察者和研究者,希望通过自己的分析帮助大家在楼市里作出更为正确的判断。

时至今日,楼市经历了前所未有的危机,不少之前所谓的“多头”开始一边倒的唱空,甚至表现出对未来市场极度悲观的情绪。

其实,在此时此刻,我认为大可不必如此悲观,更不必过度恐慌。过度的悲观和恐慌会导致市场价格走势畸形,最终造成大多数人的损失,这个在股市就表现的淋漓尽致,俗称“割韭菜”。虽然楼市的流动性没有股市那么快,但其实楼市的“割韭菜”行为也一直在进行着。比如前些年的高位接盘买房的,以及近期的恐慌性低价抛售房子的,本质都是一样,最终落得亏损的境地。

那为何我说在当下对楼市不必过度恐慌了?

首先,我是认为国内的楼市的风险经历过去几年的困难,风险已经逐渐出清了。上头对楼市的总体基调是“房住不炒”,但不是要把这个行业消灭掉;要挤掉房价里的泡沫,而不是要房价无休止的下跌;要去掉这个行业里的过高的杠杆,而不是要其崩盘。

从这几点来看,其实目的已经基本上达到了。现实点的房价,不管是一二线城市,还是三四线城市,都出现全面的回调,连住房供应一向紧张的深圳的房价都不出现不小幅度的回调,而部分三四线及县城的房价真是到了“房价如葱”的境地。抛开这些极端情况,国内整体房价都出现不小幅度的回调,一定程度上起到挤掉泡沫的目的。

另外从去杠杆的角度来看,房地产本就是资金密集型、高杠杆的行业,不可能一点杠杆也不加,而在此轮去杠杆的作用下,很多房企已经出现了流动性危机,可谓是奄奄一息了,曾经的千亿房企蓝光发展已然退市了,而接下来还有不少的房企在排队等待着退市。搞死这些房企不是目的,行业的杠杆去掉才是目的。而在老百姓层面,大家更是不敢再加杠杆了,去年以来,排队提前还贷倒是不少,大家都想着怎么降低杠杆。

其次,不可否认的是国内居民财富仍是主要在房子里,尤其是中产阶层。房价下跌其实就是大家的财富跟着一起缩水,部分人或家庭甚至面临破产。房价持续下跌的副作用就是大家不敢消费,不敢进行债务扩张,也就是通常所说的居民部门资产负债表“缩表”了。最近有个梗,说是居民部门的杠杆率突然又升高了,仔细一分析,不是居民部门做了债务扩张,而是资产缩水了,被动的导致杠杆率抬升了。这个还不知道是真假,但道理却是这个道理,最近房价和股市双双下跌,大家的资产都在缩水,负债不变或是负债减少的幅度低于资产缩水的幅度,这可不就导致了杠杆率的上升吗?!

还是那句话,目前的房价回调已经达到了初步目的。未来即使仍要下跌,最好是维持慢跌和小跌,短时间的快速急跌,对市场的信心损害比较大,进而也会影响经济的复苏。

最后,我在之前的文章阐述了,人口进入负增长后,房地产必然将由增量市场转入存量市场时代,但这并不意味着房地产这个行业就完蛋了。存量市场的房地产行业仍然是一个庞大的行业,仍然需要通过高质量的运营来提升资产的价值。可以预期,在未来,住房的改善型需求会逐渐扩大,大家对住房的品质的要求会不断地提升,从过去的“有房住”过渡到“住好房”,这对于房地产行业来说也是很大的发展机会。

总之,此时此刻,对于楼市,不必过于恐慌,会有柳暗花明的那一天。

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