最近，买房能负首付一事，冲上全国热搜！

这两天，就有中介表示，昆明买 二手房也可以“负首付”，解决首付不够问题的同时，还倒贴一笔钱给买家。

天底下还能有这样的好事?

昆明二手房可负首付

高评高贷，买房还能倒拿钱

现在买房的各种套数和招数，真是让购房者防不胜防。

近日，有中介向楼市君透露，称昆明有二手房可做“负首付”。

以前，市场上经常会有“零首付”的说法，那负首付又如何操作？

据中介介绍，通过评估获取高额度银行贷款，贷款额度高于房价，就能形成“负首付”。

选择负首付，买家不仅不用付首付，自己还能多拿一笔额外的贷款。

中介聊天截图（头像已经过隐私处理）

说到这里，相信不少人已经看出了其中的奥秘， 负首付实际上就是通过“高评高贷”来操作。

简单来说，就是指房屋买卖过程中，故意抬高房价，变相降低首付，从而获得更高房贷。

以买卖一套总价120万的二手房为例，以昆明首套首付比例20%来计算，首付款应为24万。

假如买家当前没这么多首付款，则可以通过关系找一家银行认可的评估公司，把评估价提到160万。

按照160万的评估价，银行就能给到约128万的贷款 （160*80%=128万） ，不仅无需首付，买家还能多“套现”8万元。

中介表示，目前昆明市场上仅二手房可做负首付，新房还无法操作。

看重买家征信

刺激二手房市场的营销产物

虽然新盘暂无法操作负首付，但昆明新房市场其实一直有不少推行零首付、低首付的楼盘。

一般来说，零首付与低首付主要通过2种方式来操作。

一种是首付贷，也就是说首付部分由开发商提供借款，剩余部分正常走银行贷款。

另一种操作方式与负首付如出一辙，运作逻辑都是高评高贷。

只不过，低首付、零首付在操作时，银行给到的贷款不会超过房屋总价。

此前某楼盘零首付海报 图源：中介朋友圈

需要注意的是， 并不是所有买家都可以做负首付、零首付、低首付，需要具备一定的条件。

比如，有稳定的收入预期，但缺少现金流的刚需买家。

在高评估贷款中，就非常看重买家征信情况，工资流水基本要求在月供两倍以上。

那么，为何在零首付的基础上，还会衍生出负首付的操作呢？

从今年二手房市场的表现来看，其实就很好理解， 其本质是楼市回调期的营销产物。

昆明城市航 拍 （昆明楼市一线摄 ）

今年一季度，昆明楼市升温明显，但进入二季度以来，不管是新房还是二手房，成交都出现“疲态”。

根据克而瑞数据，5月，全国17个重点城市二手房成交面积环比下降约14%，较3月下降约29%。

再来看昆明的数据，诸葛找房数据显示，截止今日 （6月2日） 下午，全市挂牌房源已达67525套，逼近7万大关。

挂牌量居高不下，二手房卖家之间的竞争也更加激烈。

这样的楼市背景下， 为加快刺激二手市场需求，负首付的营销噱头也由此诞生。

图源：诸葛找房

违法违规行为

高杠杆，增加购房成本

其实，不仅是昆明市场， 今年5月以来，全国多地都冒出负首付的操作，以吸引买家。

比如，近来，深圳楼市就因为负首付一事闹得沸沸扬扬。

根据有关媒体报道，当地最近出现一些以“首付分期”、“装修贷”等形式，诱导买家通过“负首付”购房的行为。

对此，5月26日，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》（简称《提示》）。

《提示》明确，“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策。

图源：深圳市房地产中介协会官微

经查，2017年，住建部、央行、银保监会曾联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作。

内容提到：严禁开发商、房地产中介机构等违规提供购房首付融资，同时严禁互联网金融机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务。

图源：住建部官网

站在购房者的角度，看起来诱惑满满的“负首付”，还存在很大风险。

从短期来看，负首付的确可以帮助首付不足的买家解燃眉之急。

但事实上，长期来看，“负首付”杠杆高，会增加购房成本，后期还款压力会更大，甚至面临钱房两空的局面。

因为在实际操作层面，为取得购房人对“负首付”可行性的信任及通过银行的贷款审批，一般会涉及“阴阳合同”，或者以违法违规的方式向银行申请贷款，风险很大。

并且，高评高贷一旦被发现，银行有可能拒贷，甚至影响购房者征信。

昆明城市航拍（昆明楼市一线摄）

最后，楼市君不得不提醒各位买家，买房过程中一定要擦亮双眼，避免踩坑！

关于负首付，你还有什么想了解的？

评论区告诉楼市君！

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