最近在上海的街头，收到一张中介发来的楼盘传单
单页上有几个大字十分醒目：55万，精装海景房
立马就吸引了我的注意，到底是什么样的海景房，房价只要几十万
之前我们也关注过便宜的海景房《那些全国各地很便宜的海景房，到底怎么样了》，最低10几万就能买了
不过都是在北方，或者偏僻的小城市
我看了下这个楼盘，其实是在上海周边的启东，位置还是蛮好的，海景房却也这么便宜
关键是，现在中介已经从启东拓客到上海来了，时不时就定点在人群密集的地方，发传单拉上海客户
我打听了一下，如果现在客户去启东看房，中介还会有车接车送服务把客户带到售楼处
不由得让人觉得，上海周边的海景房已经这么难卖了吗
01
启东海景房的真实房价是怎样的
我们先从传单上的项目开始说起吧
这个楼盘位于启东的圆陀角旅游度假区，距离上海还是比较近的
直线距离约65km，驾车2h差不多就到了
这个楼盘目前均价9980元/平，一套55平的小户型最低总价55万
对比上海动辄十几万的房价水平来看，确实已经是很低的了
但是先别急
这套55万的房子，其实是特价房，基本上都是正在清盘的低层房源
从整个项目来看，有高层和洋房别墅，每平米价格在9千多-2万
只有五六十平的小户型价格比较低，买一套海景房总价在50-60万之间
目前楼盘现房销售，趁着五六月份也在做活动打折扣，如果按照7天签约享8折优惠，最低只要44万
不仅仅是一手房，启东海景房价格更低的其实是二手房
目前圆陀角景区内的二手房，价格已经跌到5000-6000元/平
以恒大海上威尼斯为例，二手房源挂牌价基本上在五六千左右
30多万、40多万、50多万一套的房源一抓一大把
我又复盘了一下这几年恒大海上威尼斯的房价情况
可以说，房价回到了十年前
2012年恒大海上威尼斯最早一期开盘，当时新房均价就已经卖到了五六千的水平
到了2019年小区涨得最高的时候新盘9000-10000元/㎡
在经历2021年恒大暴雷之后，这里的房价跳水最严重
2023年二手高层在5000-6000元/㎡左右，最贵的海景房均价在7000元/㎡左右，洋房别墅价格略高一点，在9000元/㎡
而对比十年前，现在恒大海上威尼斯的二手房价真的就是几乎没涨
本质上，启东海景房之所以这么便宜
一个是因为开发商的暴雷，二个是海景房供应量太大
单单就恒大海上威尼斯一个小区就有十几万套的房源供应，这个体量已经相当于半个小县城了
不止如此，近几年启东也在开发新的海景房项目，像新湖绿城海上明月、招商碧桂园十里海湾等等
几乎不缺海景房，然而背后的需求没有跟上也会导致房价的下跌
有一说一，启东的碧海金沙度假区环境还是不错的
天气晴朗的时候碧海蓝天，沙子踩上去软软的，每年5-10月游客比较多
02
当我去看上海的海景房，发现配套和人气就没那么好了
不知道各位有没有这样的感觉，在上海很少有听说过海景房
每次和身边的朋友聊起这个话题，大家一贯的调侃就是，上海没有海景房
其实，上海作为一个沿海城市，也是有能看海的地方
奉贤、金山以及临港，这三个区域都有海，只不过偏郊区所以距离上有些远，很少有人会去
海景房最低也只要100万+，金山2-3w/平，奉贤1.6w/平，临港2-3w/平
这一次我先去了奉贤海湾，看了那个最靠近海边的棕榈滩海景城小区
尴尬的是，有一排白色的建筑完美挡住一线海景视野
我查了下，棕榈滩海景城建于2011年前后，原本计划用三年时间建成，整个项目总投资约30亿元
前排商业部分规划做成办公楼，但是因为开发商无力继续投资建设，目前处在烂尾阶段
从图片中能看到大部分的主体建筑已经完工，而且已经封顶了，包括外墙都粉刷好了，但还是就这么荒废了
当我来到奉贤的渔人码头度假区，很明显感觉没有太多的人气
这里的一些配套资源有一部分也已经空置了
当年奉贤海湾的重磅规划是打造成“世界第九大湾区”，成为上海最美的海滨
为此还专门从海南运来沙子打造碧海金沙
但现在看来，一线海景旁的酒店烂尾多年还没有人接盘，包括规划的地铁、商业配套还未真正落地
除了关注海景房，我还留意了一下生活在这边的人
据当地海鲜店老板说，“这里到了夏天人渐渐多起来了，之前冬天的时候比现在冷清多了”
除了过来海边短暂度假的人，这边大部分还是以居住为主
其中就有不少老人过来养老，看房的时候就遇到一个在奉贤养老的大爷
他们是一家三代人老人小孩都住在这里，原来是住在上海老闵行，目前已经退休
因为感觉奉贤的环境好，才决定搬过来长期居住
生活在这里的老人娱乐比较简单
老爷爷没事就钓钓鱼，老奶奶就在小院子里种种菜养养花
晚上吃完饭就一起散散步，吹着海边的晚风回家，十分惬意自在
如果说老人一直在这里养老，其实生活配套设施不足
尤其是医院，奉贤海湾只有小型的社区医院，日常老人头疼脑热看病还行
但如果需要去大型三甲医院就诊，最近的也要去奉贤新城
其他方面，目前奉贤还没有通地铁，主要以驾车出行为主，而商业部分基本上只有小体量的沿街底商
因为配套不足，很多人并不习惯在那里居住，导致这边的房价大打折扣
最典型的棕榈滩海景城二手房价1.6w/平左右
现在挂牌价甚至要低于买入价，当时听中介说一个客户，两年前毛坯买入价120万，装修后今年挂110万都卖不掉
所以，有着急卖的业主也在调价降价出售
这一套房子从2023年2月开始挂牌158万，4月底就已经下调10万
你会发现现在的房东，都在比谁愿意降更多，只有这样才能吸引更多观望的客户看房
03
在上海的另一个海景房板块，却输在了“海景”上
一直听传闻说上海海景房便宜是因为海不好看，我去了趟金山才发现...
大家会这么说都是有道理的
在金山海景房看到的海景，远远看过去还是清澈的蓝色，还有一种海边度假的感觉
但是近距离看，海景却没那么好看
海水是浑浊的，沙子中还带着泥，它不像海南三亚那种度假区有干净的沙滩可以玩耍
我拍了一张细节图，大家可以感受一下
特别是到了阴天的时候，海边的风景就更不好看了
虽然已经到了夏天，现在去金山海边玩的人也没那么多
只能看到零星的几个人在沙滩边上游玩
接着我又来到了金山嘴渔村景区处
这一片因为之前出了事故已经被围挡围起来了，以前免费可以看海抓螃蟹，现在已经进不去了
在这样的海景资源附近，没有一线海景住宅的开发
最近的新建楼盘也在2公里之外，除非是住在高层，其实很少能够看见大海
所以这边的楼盘销售周期很长，从2021年开盘至今已经是现房销售了还没有卖完
而靠近海边的小区，也并没有很好的滨海居住体验
从窗户往外看，可能还会看到海景中夹杂着一片滩涂之地
也是因为海景资源的问题，金山的海景房也变成了上海的价格洼地
即便是一线海景住宅，一套90平左右的户型，只要200万左右的价格
单从居住本身来看不适合长期居住
上置海景大厦这个已经是2011年的老小区了，经历数十年海风的侵蚀，房子折旧程度比较严重
目前在挂牌的房东，曾经也是向往大海边的生活，但是住了一段时间后就空置了
而这种情况在金山已经是很常见了
04
上海周边那些海景房，为什么价格便宜还不好卖
其实海景是一种极其稀缺的资源
海景好的地方，海景房的价格自然不会低，像三亚的一线海景房也是几千万一套
而上海周边这些海景房，之所以价格便宜，跟城市本身的海景资源也有关
如果海景不够好看，也就失去了它作为海景房的价值
而对于海景房来说，客户大部分是来自北方的老人买来养老居住的，本身的配套资源能不能跟得上也决定着它能卖多少价格
当然了，在现在的市场行情下
不仅仅是海景房这样的产品，很多二手房都比以往需要更多的信心
以上为正文，来自微笑向暖
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