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在说这个话题前，想先跟大家聊个故事。
据说法国皇帝拿破仑三世在每次宴会上，所有的餐具都是银制的，但只有他自己的一个碗是铝制品。
因为在当时的社会下，冶炼铝的技术还非常落后，冶炼金银的技术相对比较成熟，所以铝比银稀缺，更比银尊贵。
而随着现代社会发明了电解铝的技术，铝的产量得到提升，铝也就泯然众人矣。
图源：化学帮帮忙
以此为鉴，温州楼市如出一辙。
自从这几年的经济萎靡不振之后，覆巢之下岂有完卵，温州所有的刚需改善盘都是一路暴跌，那滨江CBD的豪宅能够独善其身吗？
回顾以往，CBD的豪宅一直都不愁卖，除了地段的天赋异禀，以及更多的政策倾斜，还有一部分原因，是因为很少有同时期的产品竞争。
正如早期的滨江上品、江山云起、华润九悦等都成为了当初的豪宅标杆，天樾玺也在去年凭借产品差异化和顶奢配置一家独大。
而在今年，“不愁卖”的局面彻底被打破！
随着瑞府的入市，明显可以感觉到CBD的可选择性更多，如今时代滨江瑧品也计划将于6月6日开盘，正式奠定滨江CBD三足鼎立的局面。
三个项目在产品力上各有千秋，但根据公开的一房一价来看，时代滨江瑧品的大面积产品价格直接把价格捅破了温州当下的天花板！
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根据温州房管网显示，时代滨江瑧品这次首开的毛坯普惠折后均价约46159元/㎡，最低33200元/㎡，最高达到了65500元/㎡,价差拉开非常之大。
而这样中高层的价格不仅有点贵，更是创下了近几年的新高！
以项目4#、5#10楼以上的房源为例，建面约170-270㎡的均价约在4.7-5.4万元/㎡。
因为楼盘北面地块为规划中的鹿角湾项目，所以时代滨江瑧品的江景视野还具有不确定性。而且从项目公布的户型图来看，大部分还都是厨房、厕所以及一个小卧室看江。
鹿角湾项目丨图源：温州房产圈
要知道板块内的大部分豪宅设计，基本都是大横厅面框+大面积落地玻璃窗的无敌江景，所以严格意义上，时代滨江瑧品最多只能算是有二线江景视野的盘而已。
华润九悦实景图
万科翡翠滨江实景图
很多人肯定不理解只是最多有江景视野的新盘怎么就创下了价格新高，然而那些真正具备一线江景视野的楼盘却不温不火！
以更加具备江景视野优势的的华润九悦为例。根据温州豪宅4月份的成交数据，已经交付的华润九悦成交了4套建面约182㎡高楼层房源，毛坯单价在5.1-5.5万元/左右。
可以明显看到，滨江瑧品170、210方的价格竟与华润九悦部分182方的价格持平；而滨江瑧品4号楼2201、2101室的210方约5.4万元/㎡，也跟华润九悦成交的最高价属于同档次，只是这让华润九悦的业主情何以堪？
华润九悦的北侧是万象综合体，中高楼层的江景视野无遮挡，又是大横厅享受瓯江风情！而时代瑧品的北面是鹿角湾项目，规划还有很大的不确定性，这一点从臻品的户型设计上来看，房开也没有做北向的大横厅，房开是否也觉得将来鹿角湾的影响，从而没有做大横厅，只是把大部分户型的厨房，卫生间做向北面？
然而，就是这样的情况下，臻品本次开盘的部分中高层以上的房源的定价却与现房的华润九悦旗鼓相当，这个价格是真定贵了...
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即便如此，你们以为当初购买华润九悦的业主赚了吗？
并没有！
先来看华润九悦182方的房源！
图源：温州房哥
根据温州房管网显示，华润九悦6#25层以上的高楼层房源含装均价约4.85万元/㎡，而在次新房市场，部分高楼层成交均价约在5.1万元/㎡，价差在3000元/㎡左右。
再来看下华润九悦二排121、139方的房源！
通过温州房管网数据，2幢中楼层建面约121㎡的房源开盘含装均价约为3.8万元/㎡，而在次新房市场，华润九悦成交了2套同面积房源，成交均价约为4.1万元/㎡，价差在3000元/㎡左右。
总结下来 ，华润九悦在次新房市场的大部分房源都在原价基础上增加了约3000元/㎡上下！
众所周知，华润九悦开盘时一房难求，中签率仅有15%。真正能买到的人也要根据身份地位的高低，付出相应的代价。
再加上2020年首开到交付期间，这两年多的利息，这些代价+利息基本也可以抹平次新房外加3000元/㎡的价差，所以华润九悦的业主并没赚，甚至部分二排的房源还有亏损。
图源：华润置地宁波片区
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再来参考今年1月交付的碧桂园滨江壹号。
根据温州豪宅的数据显示，在第一季度中，碧桂园滨江壹号在次新房市场共成交了5套房源。
卖出的这5套房源均价约为4.2万元/㎡，而项目当时三期的开盘含装均价约在4.2-4.4万元/㎡左右，两者相对比价差不大，基本等于原价出售，对于房东而言，亏了部分利息。而最近这一个多月，滨江一号更是没有一套成交！
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这些年，温州那些刚需改善盘为何难逃降价的命运？
除了深受市场经济的影响，还有一部分原因是因为供应量饱和和同质化产品严重，让温州楼市渐渐偏向了买方市场。
滨江CBD的豪宅在那些年能够穿越楼市周期，正是因为遵循了“物以稀为贵，房以贵为尊”的道理。
但如今甚至以后的很长一段时间内，都很难再有曾经的辉煌，因为这两年滨江CBD的供应节奏明显加快，尤其是在时代瑧品的入市，更将会成为打响滨江CBD市场价格促销战的导火线！
随着时代瑧品的入市，天樾玺、玺上、瑞府、臻品四大豪宅的供应量就达到了四十多万方，再加上今年还要陆续交付的滨江上品、江山云起等项目，整个板块的次新房和新房市场供应已经达到了5000多套。
当一个板块在一段时间突然涌入几千套房源，各个项目的稀缺价值就被同质化，对整个新房市场也是洪水般的冲击。
要知道当年华润九悦所处的楼市可是一片向好，而且同期没有竞品的情况下，也只是勉强做到不亏，如今供应量巨大，谁敢保证还能达到华润九悦的回报？
就像之前天量供应的七都、浙南科技城、蒲州等板块，唯一的出路就在降价这条道路上疯狂内卷。
或许有人认为滨江CBD的土地稀缺，且很难有后续供应，护城河更为牢靠，但同样天赋异禀的中央绿轴板块，土地更是稀缺，可是保利天悦也难逃降价的命运。
多贱寡贵！任何产品只要多了，价格就无法坚挺，当下CBD豪宅市场无论次新房还是新房市场明显供大于求，我们可以让子弹再飞一会儿…
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