济南东部，将出现一片非常难得的低密住宅区！
在济南东站西南侧，有406亩土地已经出让或即将出让，全部是低密度居住用地。
这些土地的出让，意味着继天鸿万象新天、张马片区后，济南东站附近迎来又一个开发热点。而且，这里是整个济南都很难得的低密住区。
那么，济南东站附近未来前景如何，有哪些利弊因素，适合哪些人入手？今天我们就来聊聊这个话题。
1、第二批土地出让，济南东站是重头
近期，济南2023年第二批土地出让名单出炉，共包括14宗住宅用地。
（即将出让的14宗土地）
这些土地中很多地块此前流拍过，包括段店的3宗土地，美里湖的1宗土地。比较引人关注的土地是济南东站的6宗土地、西客站的2宗土地。
其中，西客站的2宗土地在青岛路以南、淄博路两侧，附近已经是成熟片区，各类生活配套已经很完善。
（西客站拟出让土地位置）
济南东站的土地则是重头。它们共有6宗，面积合计为167亩。各地块的容积率不高，最大值在1.4-1.8之间，全部是低密宅地，楼面地价在5348元㎡-6877元/㎡之间。
这6宗土地的具体位置在凤凰北路以东、白泉-华山景观带以北，或者说是在王舍人实验中学以南。
（济南东站拟出让土地位置）
2、济南东站又一热点区域，都是低密宅地
值得强调的是，这已经东站站前商务区西南侧第三次土地出让。
此前，这里已经出让过5宗宅地，全部被济南轨道交通集团旗下公司摘走。而且，此前出让的土地更低密，容积率最大值仅有1.2，是纯正的低密洋房用地。
再加上本次拟出让的土地，东站站前商务区西南侧已经有11宗土地出让，面积合计约406亩。
（东站已出让和拟出让的土地）
这些土地的出让有两个意义：
第一，济南东站将崛起一片纯低密住宅区。
该片区此前出让的5宗宅地已经全部公布产品规划，它们无一例外，全部是5-8层洋房产品。
（A1地块产品规划）
（A7地块产品规划）
（A8地块产品规划）
（A11地块产品规划）
（A12地块产品规划）
本次即将出让的地块容积率稍高，但最高的也不超过1.8，预计未来也会是洋房、小高层产品。
第二，济南东站片区将迎来又一个开发热点。
济南东站片区很大，包括多个热点区域。
它最早开发的是恒大城、天鸿万象新天附近。这个地方叫田园新城片区，因为万象新天占了大部分，我们也可以把它粗暴地称为天鸿万象新天片区。
2019年之后，济南东站张马片区迎来开发热潮，目前这里依然有城投瑞马国风、中建蔚蓝之城、绿城春风心语、银丰御玺、大华公园荟等在售。
另外，济钢片区今年也进入开发，附近有中粮祥云、大华公园城市在售。
（济南东站不同片区位置）
站前商务西南侧则是一个全新的区域，目前附近无在售楼盘。
3、济南东站片区利弊：
环境好，区位优，开发周期长，产业弱
济南东站片区的优势和劣势都很明显。
（1）区位很不错
提醒大家注意，济南东站片区是东绕城高速以内最后一个可大规模开发的片区。
东绕城高速以内看着很大，但现在只有济南东站片区还有大量土地！雪山片区、莲花山片区、盛福片区，这几个此前剩余土地较多的区域，现在基本已经没地了。其他片区土地则更稀缺。
（济南东，高速内，各片区位置）
而且，济南东站片区向南，可直通CBD、高新区核心区、汉峪、融创文旅城等，那里有着强大的产业和配套。
（2）居住环境很不错，公园、景观带密布
作为全新片区，济南东站片区规划有大量的公园、景观带。其中，最为知名的包括济钢公园、韩仓河景观带、白泉-华山景观廊道、大辛庄考古遗址公园。
（济南东站片区实景）
而且，济钢公园已经建好，韩仓景观带也有部分段落建好。
（韩仓河景观带实景）
另外，还有很多小型组团公园点缀在片区内。展望未来，东站片区的居住环境会很不错的。
（济南东站景观规划）
（3）开发周期偏长，部分区域近期居住不方便
济南东站片区最大的缺点是，目前片区还远未成熟，有大量土地待开发，很多地方居住配套不成熟。
目前，居住氛围最为成熟的是前述田园新城片区，商业、教育、公园等配套已经到位。
张马片区近一两年也有大量楼盘开始交付，预计三四年后的居住氛围就会成熟起来。
济钢片区处于开发初期，三五年内还是拓荒阶段。今天聊的站前商务西南侧也是开发初期，大片的荒地给人感觉很是荒凉。
（从白泉-华山廊道向北看济南东站）
（4）产业较为薄弱，目前还是睡城
目前，济南东站的产业还非常薄弱，不能有效地吸纳就业人口。
在济南东站买房的人，绝大部分在南部的高新核心区、汉峪金谷、CBD等地工作。他们奔波在胶济铁路南北两侧，工作在经十路沿线，生活在工业北沿线，济南东站片区宛若一座睡城。
远期看，济南东站片区规划有较多产业，主要分布在工业北沿线、东站正南侧（省企总部城）、济钢片区（经贸生态港）。
（正在建设的省企总部城）
目前，这些产业项目的前景还不明朗（以省企总部城项目为例，它已经多次更名，我们已经不想探究它现在到底叫什么名字了，这体现了项目定位很不清晰）。如果这里引入较好的产业，片区房地产前景将更广阔。
4、刚需买房可重点考虑的区域
任何一个片区都不是完美的。但总体上说，我们认为东站片区是济南刚需买房人可重点考虑的片区。
目前，国内房地产宏观形势不乐观，人口形势也不乐观，房地产大牛市周期很可能已经结束。
在这样的背景下，我们建议大家买房采取保守策略。在区位选择上，我们不建议大家选择太偏远的地方。搁以前，大家可以赌未来——城市的发展速度很快，偏远之地很快也会繁华起来。但现在，人口形势不乐观，很多城市发展在降速，偏远之地可能永远都是偏远之地。所以，我们买房要选择那些区位条件好、未来可预见性强的区域。
济南东站虽然开发周期还比较长，但它属于济南东绕城高速内，而绕城高速内已经没有可以大规模开发的土地。我们预计，在未来5-10年，济南东站区域都会是济南楼市的开发重点，也会是济南城市成长最快的区域之一。
而且，大规模开发之下，济南东站片区房价也较为合适，部分楼盘价格一万三四，属于东绕城高速内房价最低的区域了。
特别提醒大家，在东站买房时也需要仔细做对比，比如：田园新城居住氛围更成熟但密度较高，张马片区区位条件更优但却属于小街区规划，站前商务西南侧更低密但居住氛围不成熟，大家要结合自己需求来做选择。
——全文完——
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