深渊楼市音频:00:0007:14
现在的深圳楼市已经改名了,叫:深渊楼市。
此时的深圳,但凡和房子扯上关系的,上至地方城市的大家长,下至物管和中介,每一个人对于“水深火热”这个词都有了新的理解。
今天就和大家说说深圳楼市的一些怪现象。
01
伴随楼市行情的起伏,你们知道房企最头痛什么吗?
答案是:房子交付。
市场行情好的时候,项目交付是这样的——
物业:欢迎业主回家。
业主:诶呀,这入户大堂怎么少块砖啊
物业:我们再换一块颜色一样的
业主:我去,这绿化园林怎么搞一半啊,这树木怎么这么少
物业:小苗,长大这园林就好看了。
业主:你们这停车场入口怎么和宣传的不一样啊。
物业:灯光问题,实物和宣传的展示光不一样。
业主:你们货不对板,这房子钥匙我不要,我不收楼!
物业:从你买入到现在,这房子已经涨了2000元/㎡了,你算算账。
业主:¥#%#@#%&@¥#@#%)(*&……@#¥!)先把钥匙给我吧,回头再找你们。
物业:欧耶,拿钥匙就算完成交付了!
现在房子都是预售制,从销售到项目交付大概要经过2年到3年的时间。
在过去深圳楼市行情飞起的时候,2年到3年的时间,每一天都从天上掉金子,几年时间就能赚了上百万。
所以——
之前房屋装修、外墙、漏水、成本优化绿化降档等等问题就一直存在,只不过彼时的客户看在钱的面子上都很“大气”、很”包容“。
可时间拉回现在——
房子从预售到交付的2年到3年时间就等于每天撕钞票,大房子总价再跌、小房子单价也跌,就没有不跌的。
在这种情况下,过去看似不突出的矛盾,看似影响不大的质量问题,早已发酵成了趋势,愈发的尖锐和不可调和了。
来~放几张图大家看看。
这是坪山花样年好时光项目的游乐场。
嗯~真是漂亮啊,看那绿色的小马,多情的眼神,那个业主看了不得“感动得哭”啊。
这是某世界500强在深圳梅林关的某某轩项目。
质量嚒,就像上图一样,璀璨夺目到不忍直视!来,和我一起喊“500强,500强,工程质量哪里强,哪家好像都不强”
这是南山某改善盘项目的宣传与交付对比图,怎么说呢?也许这不是虚假宣传,这只是房企自己发明的朋克简约风而已。
嗯,肯定是你们不懂欣赏~
现在深圳新房交付已经非常困难了——
一方面是楼市下行,房企为了实现销售只能寻求低价。
远的不说,就说碧海越秀潮樾府,在周边二手房报价还是8万到9万的行情下,开发商都没努力申报高价,直接7万出头就销售了。
降价促销,成了现在深圳楼市抢跑的唯一法宝。
可房企的利润已经下滑,售价又在降低,房企总不能赔钱白玩啊。
怎么办呢?
成本优化啊!
房企只能一边促销打折,一边降低装修档次、外墙档次、入户大堂档次、园林绿化的档次,总之,降低一切可以降低的成本!
另一方面,这几年买房的客户,都经历了深圳楼市从巅峰到低谷的行情,一套房少则亏个几十万,多则亏个上百万。
项目交付时,大家看着“减配”又“亏钱”的房子,不闹....咳咳咳不对,重来!
大家不维权才怪呢!
现在深圳楼市维权达到什么程度呢?
毫不夸张的讲——
从知名房企到本地民营、从前海的豪宅到坪山的屌刚,从千万豪宅到百万小户,从外墙剥落到装修降配......
总之,没有一个项目没有问题的;
总之,没有一个项目能顺利交付的。
总之,不是虚假宣传就是质量有问题
文章写到这,我想起一张图片,来,给你看看。
你站在远处一看,以为买房送车,内心乐开了花,可近处一看才知道自己眼花,这送的“车”是“非机动车”啊。
嗯,按字面意思,也可能送玩具车小汽车。
现在深圳楼市很多维权事件,就像这张图片一样,你以为的和你得到的相差太远。
只是——
房企的法务也不是吃白饭的,除了外墙脱落、货不对板的实锤问题外,大多数问题都让法务给规避了,就像“送车一样”,人家“车”字旁边的小字就是“免责声明”啊。
这样一来,给深圳楼市带来了更坏的结果——
吐血亏钱、房子质量差还侮辱购房者智商,于是维权升级,业主不仅找开发商,还找项目所在地的管理部门。
02
最近几年,深圳拍地、建设项目最集中的区域分别是龙华和光明。
现在呢?这两个区域也是维权最集中的区域。
随着交付越来越难,维权的事件越来越多,地方城市的大家长,眼一瞪,心一横,就下来一道行政命令:
不容许在售项目带装修销售。
这要求过分吗?
一点都不过分啊!
从维权事件和维权频次看,很多维权的起因都是装修问题,所以,从“问题源头”解决问题,这要求一点都不过分。
可是,如果从房企角度看,就有一种感觉:你嫌我命长,玩我呢!
因为从建筑角度看,现在的大部分项目必须绿建达标,而且房企在过去多年以绿建为”奋斗目标“——
TOP30房企中不少企业自2020年起新建建筑面积90%以上满足绿色建筑标准。
万科2020年100%的新建建筑面积满足绿色建筑标准;
招商蛇口(001979)披露称2020年新建住宅项目100%按照绿色建筑要求进行设计和施工。
来,咱们看看住建部对于绿建的规定——
看下图。
现在的情况就等于“神仙打架”,房企遭殃。
可对于房企而言,两头都是爷,谁都不能得罪。
怎么办?
这些年从双证、双钥匙、送面积、拓展面积、送阳台举措看,房企早就想学会了夹缝求存的本事。
绿建不是要求必须装修嚒?
那就用最烂的装修,然后告诉客户这是“免费的,不要钱”。
来,看看住建部对于绿建“全装修概念”的要求。
稍稍对装修有点了解的朋友看到这个标准就明白了,这是基本+普通+一般的水平啊。
可问题是——
这个基本+普通+一般的水平,落到具体的房地产项目上,并没有说“门”用什么材质的门、卫生间固定设施的马桶要用什么样的马桶。
所以,现在的深圳房企为了满足绿建,又满足地方城市要求,把夹缝求存的本事发挥到了极致。
改善及豪宅项目——
针对改善及豪宅项目,房企按绿建标准把项目装修做了,然后交付之前再全部砸掉,按毛坯交付给业主。
嗯,有句谚语怎么说来着~脱了裤子放屁,多此一举!
可能有些时候,多此一举也是活下去的必要之举。
可是,深圳有些项目已经预售,并在宣传、海报、样板房公示等载体上,明确告诉客户是带装修的销售,而且还是豪宅装修的标准。
可“不允许”装修的要求又拦在这里,怎么办呢?
像万科超级总部项目就是这种情况,前期宣传均是豪宅装修标准,现在销售口径已经变成“不带装修”了。
刚需盘——
在这种情况下,刚需盘到很洒脱,大有一种“我是屌丝我怕谁”的感觉,统统按照绿建标准交付。
像光明深业某项目,那装修烂得惨不忍睹,洗手盆又小又矮,可人家说——
“免费送的,你还想怎么样”。
“不要你就自己砸了呗”
03
未来。
维权事件频发,看似是购房者与房企之间因为“房屋质量”、“宣传”问题将矛盾激化。
实则是楼市下挫,房价下降的大背景下,各方利益主体的利益诉求的冲突和摩擦。
说到底,都是房价跌了给闹的!
这是个例吗?不,这只是房价下跌城市的一个缩影。
所以——
很快就会有刺激经济的举措和救市举措出来,而且会是史无前例的。
大家拭目以待吧
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