旧金山的市中心陷入了死亡螺旋？传统城市运营面临着怎样的挑战？|东京|城市运营|市中心|旧金山市|死亡螺旋|纽约|美国

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作者：施道红、兰艺馨，TOP创新区研究院

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旧金山市中心的困境

对于任何城市，市中心犹如脉搏一般，捕捉着城市的心跳。旧金山也不另外。然而在疫情的冲击下，这颗正常跳动的心脏，可能正在死去

在疫情之前，旧金山市中心承载着城市总体70%以上的就业机会，并创造了近80%的经济产出。然而，新冠疫情改变了所有的这一切。人们开始习惯了在家工作，混合办公模式成为了新常态。而当居民们选择舒适的居家办公而非通勤进城，旧金山市中心开始陷入了困境。

据统计，旧金山市中心的大部分工作(近30%的职位)都可以通过混合办公或完全远程完成，在美国50个最大城市中旧金山远程工作职位比例最高。然而，这种变化同时也导致了市中心办公室人数的急剧减少。企业们发现，他们并不需要那么多的办公空间，写字楼空置率开始快速攀升。与此同时，由于办公人员的减少，周边的零售店和餐馆也开始生意清淡。许多小企业只能无奈地关闭，街头的治安状况也因此更加恶化。

甚至连全食超市这样的知名商家也难以为继。在旧金山市中心的全食超市门店，员工们频繁面临武器威胁，骑警的频繁出没，也无法解决治安问题。最终，在2023年4月，这家门店（下图）宣布关闭。许多知名购物中心和商店也因治安恶化，决定跟随全食超市的脚步选择关闭。

旧金山的写字楼空置率在2023年第一季度飙升至29.4%的历史新高，这甚至超过了2008年金融危机时期的数据，2000年互联网泡沫破裂时，这一数字也仅仅达到20%。同时现有的办公空间中，仅有40%左右得到利用。

随着居民们在家办公，他们的通勤需求显著降低，公交乘客的数量大为减少——以市中心的BART车站为例，2022年的乘客出口量仅为2019年的30%，大量的公交运营机构正在迅速逼近财政悬崖。据统计，预计有27个交通系统在未来五年内将面临25亿美元至29亿美元的运营资金短缺。旧金山市中心的衰败也对城市税基产生了巨大的影响。如果没有企业和商业活动，城市就无法收取税款，这对旧金山市的财政预算产生了巨大压力。据一份报告的估计数据，预算赤字将从2023-2024财年的2.91亿美元增加到2027-2028财年的13亿美元。没有资金，城市就无法提供最基本的服务，比如治安维持和城市美化。高犯罪率和脏乱的市容市貌进一步阻止了人们进入市中心，导致了人口的流失。根据美国人口普查局的数据，从2020年到2022年，80万人口的旧金山失去了65,000名居民，这无疑对这个已经困境重重的城市雪上加霜。

经过这一系列连锁反应，旧金山市中心仿佛被推入了一个深渊，陷入了一种恶性循环，也就是“死亡螺旋”。从下图就可见一斑：与其他城市相比，旧金山的疫情后恢复指数真的是惨不忍睹啊↓

传统城市运营面临的挑战
然而，这个困境并不只是旧金山一座城市的问题，而是全球各大都市正在面临的共同挑战。在过去，我们的城市是建立在面对面办公模式的基础之上的，摩天大楼和商业区是城市的心脏。但现在情况变了远程办公、人工智能等新的工作模式逐渐兴起。

当越来越多的人选择在家工作，传统的公共交通系统该如何应对？城市需要重新审视并评估其公共交通规划，深入理解和考虑到人们的出行模式的灵活性以及出行需求的转变。也可能需要探索和提供更加便捷和灵活的出行方式，例如是否共享交通工具、微型交通工具以及更智能的交通管理系统？如果公司的员工分布在全国甚至全球各地，那么城市的税收基础将如何保持？城市的税收将面临很大的不确定性。是否需要审视并调整其税收政策，探索新的、创新的方式来维持税收基础？如设立针对数字经济的税收规定、发展跨境合作等？那些因为随着办公模式的变化而空置的高楼大厦，应该如何有效地转换和利用？是否需要制定积极的策略和措施，使其适应其他用途，例如住宅、教育机构、文化中心等，以及提供激励措施，吸引新的租户或投资者？如何在未来的城市发展以及规划中更加地灵活？如何应对这些挑战并找到新的平衡，是所有大城市都面临的难题。

当然，旧金山这座城市有强大的经济基础，这里有173家市值超过10亿美元的企业，它们都在这里落户，积极寻求创新和发展。而旧金山的旅游业也正在逐渐复苏，这对于经济的恢复是一大利好。同时尽管旧金山的人口还在流失，但是流失的速度正在放缓。这也许暗示着，旧金山正在逐渐摆脱困境，找到新的生机。
然而，旧金山人不能只是坐等好事自然发生，这个速度实在是太慢了。他们期待市中心能更快地恢复元气，回到充满活力和繁华的以往。它们的一个愿景就是拥有多伦多市中心那样的“活力中心”。点击此处，翻看旧文：

寻求出路

在过去的18个月里，SPUR（旧金山城市规划与城市研究）召集了一群深入理解城市问题的人，他们来自公共部门、私营企业和非营利组织，代表旧金山市中心各行各业的利益相关者，期待以开放、诚实的态度讨论旧金山市中心所面临的问题。这些对话既是探讨问题的平台，也是寻找解决方案的过程。在这些讨论中，大家达成了一个共识：振兴市中心是至关重要的。旧金山人希望未来的市中心能够体现旧金山的核心价值观，即公平和包容。他们期待市中心能成为一个更好的生活和工作环境，一个既能满足商业需求，又能让市民舒适生活的地方。然而，振兴市中心并非易事。旧金山市中心面临的问题繁多而复杂，需要在多个层面上进行改革和调整。旧金山市于2023年2月发布的市中心未来路线图提供了一系列战略，包括：业务多元化，消除住房开发的障碍，支持小型企业，投资交通和公共空间，以及发展艺术、文化和娱乐等。

在这样的背景下，SPUR根据市政府的路线图，以及来自各利益相关者和社区的意见，确定了四个关键领域。我们TOP研究院认为，这4个关键领域，可以为我们提供一些借鉴思路：

四大关键领域

1）混合多元、24/7的知识型中心

SPUR愿景里构想的市中心，不再仅仅是充斥着商务和办公楼的工作区域，而是一座恒昼的城市中心，繁华而充满活力。这个理想的市中心是一个全天候、全方位的多元活动场所，这里不仅有工作场所，也有住宅、娱乐场所以及其他各类设施。人们可以在高层写字楼里办公，你可以在温馨宁静的公共空间里享受阅读或与朋友的闲聊。这里也有为小企业、艺术家和社区组织提供的可负担得起的空间，也有丰富多彩的文化中心。

基于此，SPUR制定了一系列政策，希望通过改造和利用那些空置的、未被充分利用的办公楼，转变为能够满足日益增长的住房需求的负担得起的住房。对，就像纽约金融区做的那样，adaptivereuse.然而，SPUR的研究数据显示，真正适合转型为住宅的建筑只有不到预计的40%，而其中很多在财务上并不适合进行重建。这意味着，政府必须出台更多的支持政策和鼓励策略，来实现土地和建筑空间的多元化。当然，除了住宅转换，旧金山还在可以考虑将那些未充分利用的建筑转变为学术机构、创新中心等，比如——生物实验室。点击下图阅读旧文：在美国，大量办公空间正排队变为生命科学实验室

此外，将部分市中心空间也将转变为娱乐区和文化区，这不仅可以吸引游客，也为本地居民提供更丰富的生活体验。这种文化和娱乐中心能给城市带来新的活力，使市中心从工作主导的单一形象，转变为多元化、充满活力的社区中心。值得一提的是，这个新的城市中心模型估计是受到了MaRS的启发，还把大学、研究机构甚至创新中心纳入市中心，能创造一个充满活力和知识创新的环境。这种新型的土地利用方式，不仅可以加强学术研究和创新产业的发展，还能吸引更多的人才和投资，进一步推动城市的经济发展。

斯坦福(↑)与硅谷有千丝万缕的联系

2）帮助小企业，充分参与经济复苏

在旧金山，小企业是就业机会和创新的主要推动力。根据旧金山市政府的数据，小企业在该市创造了超过一半的就业岗位。然而，小型企业面临着许多挑战，包括高昂的房租成本、复杂的许可流程和竞争激烈的市场环境。SPUR的研究显示，许多小型企业在租金方面承受着巨大的压力，特别是在市中心地区，特别在大流行期间，许多企业面临着负债累累的困境，难以维持营业。

所以，出台政策帮助小企业，让其充分参与经济复苏，这对市中心重建也至关重要。比如东京之所以充满活力独具魅力，很大程度上源于众多小商户小店面的存在。这些小企业如同繁星点点，一方面很好地吸纳了就业，满足了市民的需求；另外一方面也为东京的街头巷尾注入生命力，唤起居民与游客无尽的好奇和探索欲。

除了空间租金外，改进许可流程，简化和提升效率是帮助小型企业在市中心开业和扩张的关键。今年初，旧金山市长提出了100多项变更，以简化小企业的许可程序，并在新闻发布会上谴责旧金山目前的程序是“犯罪”。通过提供更多的在线办事机制，减少冗长的官僚手续和文件要求，小型企业可以更快地开始运营，并在经济复苏中发挥更大的作用。

3，改善交通

旧金山市中心对公共交通网络很看重，因为公交能帮助该城市达成环保目标和公平理念。然而，随着日趋严重的城市化问题，以及联邦对公共交通的投资减少，这个强大的交通网络也不得不面临一系列挑战，特别是财政困境。其实最好的方式是发展多元交通以及密集路网，使得人们可以随意选择班车、自行车、微型交通工具，甚至步行出行，而不需要依赖于私人汽车。这样不仅可以缓解交通拥堵，还可以大大降低碳排放。

旧金山市正在增加更多自行车道，特别是在市场街以北的区域。这样，骑自行车的人将有更安全、更便捷的路线选择。也可以减少汽车的使用，缓解交通压力，改善空气质量。此外，市中心在尝试扩展慢速街道网络，来提升市中心的可持续交通系统。慢速街道的设计，注重行人和自行车的安全与舒适，让街道更加宜人，减少了汽车的速度和交通量。在市中心创造更多的慢速街道，将会鼓励人们选择步行和骑自行车出行，进一步改善交通状况，提升城市的交通效率与可持续性。4，税收改革以平衡财政可持续性与经济发展目标随着远程办公模式的普及和日益普遍，旧金山的营业税制度也逐渐发生了改变，从原本依赖于工资支出的模式(以人为基础)转变为更加依赖于总收入的模式(以公司为基础)。在这种税制下，政府的税收得到了保证，但这种依赖于总收入的税收模式对许多公司来说负担很重，甚至不少公司决定外迁。于是旧金山正在考虑对税收结构进行深度改革，毕竟，有更多的企业，才能促进经济发展，盘子做得更大，发展才可持续。他们决定暂停实施"Prop.F"，也就是不再增加对零售、酒店、制造以及艺术和娱乐企业的年度营业税，以减轻这些行业的负担，鼓励他们继续发展、扩大规模。

同时，旧金山市政府还开始为新入驻该市企业提供丰厚的税收优惠。任何在旧金山新设立的企业，只要满足一定条件，都有机会享受到最高达100万美元的营业税总收入优惠。这一政策为新企业在早期阶段提供了强大的支持，帮助他们更好地融入旧金山的商业环境，加速发展。

文化吞噬战略

回顾其他城市的经验，比如纽约，在经历了9/11的惨烈打击后，尽管派出了强大的团队，并做出了果断的应对，但依然无法独立摆脱困境，需要寻求州政府和联邦政府的大力干预。而旧金山又与纽约截然不同，这导致它实施愿景的难度会高上几个数量级——在这座金山城下，机制冗长：一个建筑项目可能需要几乎重重叠叠的87个许可证，这就好像要通过一道道繁琐的官僚程序的迷宫，而这还不算上耗费1000个日日夜夜的会议时间，以及重达500,000美元的费用负担，即使你的项目获得正式授权后，还允许公众对住宅许可证提出上诉。对homeless(无家可归者)的高额援助是旧金山的一大特色：建造一处简单居所的成本可能高达100,000美元，如果是一套经济适用房，那么成本可能接近120万美元，如果建造一个公共厕所，要170万美元，还要花上两年——这些数字跟“美军阿富汗买羊”有的一拼。