在2015年,我和我的妻子接手了我叔叔的一栋楼房,并对其进行了改装,转为公寓出租。这段时间一直很艰难,直到三年后才勉强回本,甚至我还曾经辞职一段时间。如今,我们每年从租金中获得89万元的收入,考虑到水电费用的差价,预计收入可能达到百万元。

我和妻子都来自湖北省仙桃市,是湖北老乡。我们是在来到深圳后的一次湖北老乡聚会上认识的。

后来,我向她推荐了我叔叔的楼房,她选择在那里租住。因此,我和妻子开始更加熟悉彼此。机缘巧合下,我常常会关闭她房间的电闸,这就让她不得不找我叔叔帮忙,然后我叔叔会派我去她的房间处理问题。这样的接触让我们这对孤男寡女有更多的机会相处,最终我们相爱了!随后,在2010年,我们正式领取结婚证书,步入婚姻的殿堂。

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结婚后,我们自然而然地想在深圳购买一套房子。我们的目标并不高,只需要一个90平方米的小三居室就可以了!在2012年时,我的月薪为23500元,而我妻子的月薪稍高,超过16000元。购买一个小三居室对我们来说并不是一个大问题。我们打算以后经济条件好了再考虑改善住房的情况。

然而,后来我叔叔生了一场大病,这改变了我们的人生规划。

我叔叔一直忽视了自己的酒精肝和脂肪肝问题,导致情况恶化,最终发展成了严重的肝硬化。

当我去广州南方医院看望我叔叔时,他问我是否有兴趣承包他名下的那栋楼房。当时很多房东都在将普通农民房改造成公寓,改造后,租金可以大幅提升。

我叔叔自己没有亲自进行改造,原因是他的租客合同还未到期。此外,他的身体状况也不允许他亲自投入,并且改造还需要一定的资金投入,他担心自己承受不了。

尽管这栋楼房是我叔叔的,但是他在购买时负债累累,还需要几年才能还清。因此,他手头没有足够的资金投入,并且不能让月租金中断。

另外,我叔叔的孩子在澳大利亚留学,所以他只能委托给我们这些他最信任的人来接手这个事务。

正如你所看到的,不要嫉妒别人从包租公中赚到的钱。你必须明白,在别人赚钱背后,他们可能也在承担着别人无法承受的重负。

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在我叔叔被确诊患有重病后,预计他无法继续处理整栋楼房的日常管理和维护工作,因此他找到了我。

然而,他也知道我拥有一份相对较高的工资,如果我代替他管理出租房,他无法提供更高的薪水。因此,他询问我是否有兴趣承包并进行公寓化改造。

我大致了解了一下当时我们的楼房情况:共有120个单间,每个单间的月租金为500元。如果将其改造成配备家电、可即时入住的公寓,每个单间的租金可以翻倍,达到附近公寓楼的租金水平。

这需要投入巨大的资金。室内设施老旧,需要进行翻新,每个房间还需要配备三种大型电器:空调、热水器和洗衣机。

这三种大型电器,即使选择较便宜的品牌,再加上安装费,每个房间也需要约3000元,而对120个房间而言,则需要36万元。而根据我叔叔的估计,每个房间的翻新费用大约在800至1000元之间,这又将花费十几万元。预计总成本将达到四五十万元。

当天晚上,我和妻子商量这个事情时,她花了很长时间用纸笔进行计算,还上网查找了大量资料,并打了许多电话。

之后她保持沉默,过了几天,她告诉我她的最终决定:我们决定做这件事!

她为我算了一下收益和成本,并给出了她的决策。

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从收益方面来看,每个月可以获得每间房500元的租金差额。对于120个房间而言,每月可赚取5万元,年收入达到60万元。

而在成本方面,可以分为以下几个主要方面:

一、家电成本。

目前的租户中,很多人已经拥有自己的家电设备。拆卸和再安装家电设备的成本非常高。对于这些租房的租户来说,他们购买的空调通常是二手的,价格在800至1200元之间。如果我们回收他们的家电,他们最多能够得到200元。而如果我们将这些家电拆卸后转售给其他地方,包括拆卸和运费在内,成本将会达到三四百元。

因此,我们可以以适当的价格回收租户的空调、热水器和洗衣机。这样一来,我们的成本会大幅降低。按照回收空调50%、热水器和洗衣机30%的比例计算,家电方面的成本至少可以节省十万元以上。预计为26万元!

二、室内翻新成本。

我叔叔之前计算过,进行室内翻新的成本为每平方米500元,包括工程和材料,这将由外包商统一负责,一次性完成120个房间的翻新。实际上,只需进行简单的装修,使其看起来焕然一新即可。这样的话,整体翻新的成本将为6万元。

三、违约成本。

由于我们需要投入实际资金进行改造,当然不能等待所有租户合同到期后再进行统一改造。因此,我们必须尽快与所有租户解除合同。租房合同中规定,房东需赔偿租户半个月的租金或允许租户免费住半个月。

因此,提前解约所产生的成本约为24000元左右

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四、装修期间的租金损失成本。

在装修期间,由于没有租户入住,我们将承担所有的租金损失。

装修公司告诉我们需要2个月完成装修,我们估计可能需要更长时间,大约2.5个月。在这段时间里,我们将失去约15万元的租金收入。

初步估计的总成本大约为50万元左右。

这意味着,我们至少需要一年的时间才能收回成本。

虽然我们无法指望通过这个项目购买房屋,但我们认为这也是一种房地产领域的投资。如果我们能够成功经营,每年可以获得数十万元的稳定收益,将来仍然有机会购买自己的房产。

然而,我们对所有事情的预估过于简单了。

结果是,我们的前期投入不仅没有省下来,反而几乎翻了一番!这对我们来说确实是一个巨大的打击。

首我们无法收回太多的旧家电。租户的家电卖出的价值并不高,拆卸和安装的费用确实需要三四百元。然而,当他们在新的地方购买二手空调时,价格通常为800至1000元。因此,我们回收家电的数量远远低于预期。总共,我们只回收到了约15台空调、20多台洗衣机和40多台热水器。

接下来是翻新方面的成本。当时我妻子谈判时的报价超过了500元,但实际勘察时,我们所在的区域巷道非常狭窄,只能使用小型板车逐一搬运装修材料,严重影响了施工效率。最终,翻新的价格达到了900元/间。

更麻烦的是,这导致工期延误,使我们额外支付了近一个月的租金成本。

此外,还有我们购买的新家电、违约金成本以及一些我们事先没有计划的额外投入......所有这些加在一起,我们总共支出了75万元。

这样一来,我们不仅远超预算,之前用于购房的积蓄也全部用光了。

当时,我们所在地区的房价为每平方米27000元!或许,那时购房是个不错的选择。

因为现在房价已经涨到了每平方米85000元!

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但无论如何,我们当时不得不承受如此巨大的代价,只能勉强前进。而且,我们也没有预料到深圳的房价会变得如此疯狂。

当时,与我们差不多大小的公寓,有不少人挂出每月1000元的租金。然而,由于我们的地段稍差,我试着将租金降至900元,甚至下调到850元,都没有引起兴趣。

入住率一直无法提升,我们眼看着租金损失增加,最终我只好一口气将租金降至750元!这样,才渐渐有人开始入住。

从接手我叔叔的房子,到清理房间,再到装修和配置家电,直到所有房间全部租满,整个过程花费了七个月的时间。

由于事情过于繁琐,我甚至辞去了工作一段时间,以处理各种琐事。

因此,我们的投入不断增加。最终计算下来,我们在前期的投入、租金损失以及我辞职导致的工资损失上已经超过了一百万!

我还向家人借了30多万元来填补我们的资金缺口。

到2015年底,当我们把所有房间都租满时,我们看中的那个小区的房价已经涨到了40万元。

换句话说,如果我们买房,在几个月内房价增长了50%,我们本可以赚取超过100万元的利润。

然而,在同样的时间段里,我们做公寓却亏损了100万元。

不过,幸运的是,这些都是一次性的投资。

由于我们最初是为了缓解租金压力,所以才以750元的低价出租。

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因此,我们与租客签订的合同也只是半年期限。从2015年9月开始陆续有租客入住,到2016年底,经过一年多时间的结算,我们总共回本了70万元!

我在2016年中还把我妈妈接到公寓帮我看管,同时我也重新找到了工作。

到了2017年,我们成功将所有公寓以每月1000元的价格租出。因此,我们在那一年年底的公寓收入达到了60万元。

自此,我们终于告别了做公寓前三年的债务。

从2018年开始,我们每年的房租收入都可以稳定地达到60多万元。

尽管在2019年底,我们进入了极度萧条的疫情时期,许多行业都受到了重创。但作为房东的我们还算幸运,最多只是暂时决定不涨租金而已!

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失去工作的人仍然需要住房,倒闭的店铺主也需要找一个临时的住所,希望东山再起。

一些无法负担小区房或高房租的人选择了我们的公寓。毕竟,我们的公寓性价比高,拥有方便的入住条件。

在整个疫情期间,尽管有些时候我们的入住率不是满额的,但总体而言,入住率仍然相当高,对收入影响不太大。

从去年年初开始,周边的独立单身公寓的租金已经达到了每月1300-1500元的水平。

而我们的公寓租金也随之提高到了每月1200元的价格。

确实,我们有所盈利,但是我们错过了一个更轻松获得巨额利润的机会:购买房产!

如果我们在当初购买我们看中的房子,以作公寓之前的价格购买,只需约250万元,而现在该房产的价格已经涨到了765万元。

在这个世上,真的没有哪个行业能够赶超深圳房价的涨幅。

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与购房相比,我们通过做公寓所获得的利润远远无法相提并论!

因此,那次在2015年我们错过了最适合购房的时机,那就意味着我们真正错过了。

错过了购房时机,我们输掉了过去。

通过做公寓,我们却赢得了未来!因为在接下来的许多年里,我们每年都能获得可观的租金收入。

去年,我们的全年租金加上水电差价,年收入超过了100万元!

而且,我们还有工资收入!我的妻子每月收入达到了2万元,而我自己的月收入达到了2.6万元。夫妻二人的工资收入再加上房租收入,每年可达到180万元!

所有的辛勤努力都是值得的。

让我们为勤劳刻苦、勇于奋斗的中华民族点赞!

口述:深圳陈哥