日本公寓价格正在持续上涨。到底要升到什么程度呢?日本房地产专家说:“亚洲人，特别是中国的富裕阶层，以投资为目的购买东京都内的高楼公寓的情况正在增加。对他们来说，东京的房地产价格还很便宜，预计还会继续上涨。”
首都圈新建公寓平均价格首次超过1亿日元
“新建公寓太贵”
“老百姓买不起。”
经常听到这样的声音。
据房地产经济研究所4月18日公布的《3月份首都圈新建公寓销售满市1年市场动向》显示，首都圈新建公寓的平均价格是前一年的2.2倍1亿4360万日元，单月首次突破1亿日元。
顺便一提，3月的价格暴涨，很大程度上是因为港区的旧交通部旧址上建造的“三田花园新城”等高价楼盘的开始销售。
因此，4月份新建公寓的价格与前一个月相比大幅下跌，但仍达到1亿1773万日元，持续超过1亿日元。
投资资金的流入不好吗?
在2月20日播出的“ABEMA Prime”节目中，以“平民无法承受?持续高涨的东京都内公寓现状现在应该买房吗?”为题，讨论了公寓价格高涨问题。
感觉节目整体来印象是，房地产价格高涨并不是什么值得高兴的事情。
另外，外国投资者，特别是中国投资者的投资资金的流入，对东京公寓价格的抬高表示了警惕。
流入东京的“中国钱”
在泡沫经济时期的20世纪80年代，欧美货币曾流入日本。
但是，当时日本的房地产市场存在着各种各样的问题，比如与反社会势力的关系、以及筹集土地的问题等。因此，人们认为“日本房地产是一个复杂的世界”，欧美的资金纷纷外逃。
在那之后，欧美的金钱也没有回来。日本的房地产市场在数字化方面比较落后。在美国，甚至可以用智能手机签订房地产合同，从这一意义上来说，日本的房地产并没有魅力。
在东京投资房地产的几乎都是亚洲人，特别是中国的富裕阶层。
在前面提到的“ABEMA Prime”中，也有面向中国人的房地产公司的人提供了证词，在中国即使拥有房地产，几十年也必须返还。因此，真正意义上能够拥有的只有外国的土地。
其中，日本的利率较低，房地产价格也相对较低，因此投资房地产更容易获得利润。
东京的房地产还很便宜
正如开头介绍的那样，东京23区的新建公寓价格正在上涨。
但是和世界其他城市相比，东京的房地产还有上升的空间。
瑞士金融集团UBS发布了“全球房地产泡沫指数(UBS Global Real Estate Bubble Index 2022)”。
根据2022年的该指标，东京的泡沫指数排在第9位。虽然比前一年有所提高，但仍然处于较低的位置。
排在第一位的是多伦多。接下来依次是法兰克福、苏黎世等欧美城市，亚洲排在第5位的是香港。
另外，在高端公寓价格方面，东京比香港、上海、台北还要低。
从这一点来看，东京的房地产价格似乎还有上升空间。
想在东京拥有据点的中国富裕阶层很多
另一方面，英国和香港的房地产价格很高，对中国富裕阶层来说风险很高。
日本很安全，种族歧视也比较少，街道干净，最重要的是食物很好吃。
即使商业据点设在香港和新加坡，也有很多中国富裕阶层希望在东京也有据点。
日本给人的印象是“连续30年通货紧缩的衰退国家”，但国外对日本的评价却出乎意料地高。
外国投资者的比例不到一成，“外国投资者导致房地产价格上涨”是真的吗?
虽然没有具体的数据，但是在日本的房地产市场上，外国投资者所占的比例大概在百分之几左右。
过去，大型开发商根据“君子协定”，将面向外国人的销售比例控制在百分之几。
并不是只有大型开发商才会把商品卖给外国人，现在也不知道他们是否遵守“君子协定”。
从这个数字来类推，日本的房地产市场中，外国人所占的比例大概不到一成。
即使在其他发达国家，外国投资者所占的比例一般也只有一成左右。
原本，面向外国人进行销售的房地产公司仅仅是一部分。
因为既需要外语对应，也需要面向富裕阶层的投资建议，能对应的人才是有限的。
新兴国家限制，发达国家欢迎“中国钱”当然不能否认“外国投资者抬高东京公寓价格”这一方面，但是从上述数字来看，还没有达到危险的规模。
另一方面，新西兰为了防止“中国钱”的流入导致房地产价格暴涨，对外国人购买房地产设置了限制。
还有像菲律宾这样的新兴国家，外国人不能购买土地，或者只能购买公寓总数的一半。
新兴经济体的经济规模相对较小，如果大量的外国投资资金流入新兴经济体，其弊端就会变大。
但是，发达国家一般对外国人购买房地产没有限制。
倒不如说，吸引“中国钱”，使本国经济活性化。
“中国富裕阶层”与日本投资者没什么区别
虽说都是“中国富裕阶层”，但也有各种各样的人。
虽然也有马云这样的世界知名的“超富裕阶层”，但购买日本房地产的中国人绝大多数都是在中国国内取得一定程度成功的人，或者从事高收入职业的人。在资产规模上和普通的日本投资者没有太大区别。
从这个意义上来说，觉得也没有必要对他们极端地抬高价格而保持警惕。
不必害怕“中国钱”流入
以前，《经济泡沫再次出现，日经平均股价超过4万日元的日子》(小学馆新书)一书中指出，海外货币购买日本廉价资产，有可能导致日本股价和房地产泡沫化。
现在，日本仍在持续实施货币宽松政策，日元处于绝对弱势水平，加速这一趋势的可能性很大。
美国著名投资家沃伦·巴菲特访日成为话题，这正是预测的动向。
海外的货币购买日本的房地产，除了能给房地产所有者带来现金外，还能推高整个房地产价格。
如果房地产价格持续上涨，开始投资房地产的人也会增加，整个市场会有更多的资金进入，从而活跃起来。
其结果，包括房地产公司在内的各种企业的收益也会被向上拉动。
海外投资者的资金流入日本的股票和房地产，对日本经济整体的活性化有积极的作用。
“中国钱”的流入导致房地产价格上涨，并不全是坏事。
考虑到这一点，认为没有必要对外国投资者的动向保持警惕。
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