来源:环球时报

【环球时报报道 记者 陈子帅 丁雅栀 王冬】2023年即将走过一半,各方持续关注国内的房地产市场,尤其是京沪两地。来自机构的数据显示,5月份,京沪二手房交易量均环比下滑13%左右,延续3月后的交易下降趋势。京沪二手房楼市真如一些机构所言挂牌的房子越来越多,达成的交易却越来越少吗?为了解市场的真实情况,《环球时报》记者近日进行了实地调查。

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“我最直观的感受就是现在房子卖不动”

《环球时报》记者6月8日走访一处位于北京东三环与东四环之间的商品住宅区发现,房屋均价在6万至7万每平方米之间。麦田房产中介负责人告诉记者,近两个月,片区内挂牌出售的房子越来越多,但是交易量小,大家观望情绪很强。

该负责人表示:“我最直观的感受就是现在房子卖不动。以我的一位售房客户为例,去年9月底将一处面积60平方米的房源以近700万元的价格挂出,但出于观望房地产新政的考虑将其收回。在今年2、3月份重新挂出后,一度接近以680万的价格达成交易,但就在房主犹豫之际,市场明显降温。现在即使房主将心理价位降至666万仍无人问津。”

今年3月,北京二手房成交量达到2.2万套的高峰,创下近5年新高;但4月份便下滑到约1.39万套。截至5月末,北京住建委官网数据显示,当月北京二手房网签12117套,环比下滑13%。

近期在北京刚刚完成置业的王先生告诉记者,自己一直在关注小区的房价,“相比去年,片区房价基本稳定,但是成交量急速萎缩,我所居住的片区的三大核心小区大概共计40栋楼,超过3000户,但五月份仅成交4套房子。”王先生还告诉记者,他在上海的亲友近期都不愿出手购房,因为上海二手房市场在经历房价下跌和成交量下降。

《环球时报》记者走访上海二手房市场发现,在售房屋价格普遍较4月中下旬下降超过5%,波动最大的片区降幅甚至超过10%,房屋价格区间从几百万到几千万。在徐汇区的某片区,挂出房标价每平方米9万元左右,但实际成交价格普遍在约每平方米7.5万元。

有6月初刚刚达成出售交易的房主感慨,如果与去年同期相比,自己的房子“血亏”近30%,“但是没有办法,现在置换房市场上大家都在观望,还有很多人愿意减价售房,买方也普遍不着急出手,我的房子已经挂出两多月了,如果不降价的话来询价的客户都很少。”

据上海链家研究院的监控数据显示,5月份上海全市共成交二手房1.53万套,环比下降13%,成交金额510亿元,环比下降16%,成交均价40147元/平,环比下降3%。

多地观望气氛浓重

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会常务副会长兼秘书长赵秀池8日对《环球时报》记者表示,相比新房,二手房有区域优势,户型小总价低,有较好的优质教育、医疗、交通、产业等配套,职住平衡。“二手房的供给大多来自于个人或家庭,他们大多是小房换大、旧房换新、新婚要有新房的改善型需求者,同时也是二手房的供给者。需求者还来自于满足子女上学或家庭成员上班需要,或者是养老需求者。”赵秀池分析道。

记者注意到,由于近期二手房交易不畅,导致许多改善性购房者“卖一买一”的计划难以实现,这一现象远不止 京沪两地发生。截至5月份,诸葛数据研究中心统计的百城二手住宅市场均价已经连续三月下滑,综合来看5月份全国新房、二手房市场双降温,成交回落。其中新房市场整体成交量下滑;分城市等级来看,主要是一线及三四线城市呈现下滑态势。二手房市场成交表现与新房市场一致,也呈现成交回落的趋势。5月10个重点城市二手住宅成交73187套,环比下降13.83%,较上月跌幅收窄7.29个百分点%。

来自中指研究院的数据也显示,5月份百城二手住宅价格环比下跌的城市有83个,较上月增加7个,较去年同期增加26个。

赵秀池认为,当前二手房市场买卖双方观望气氛浓重,买房者怕房价不上涨;卖房者怕卖不出去,影响改善需求。二手房与新房倒挂、租购并举等政策,以及大量低成本的新增长租公寓加入住房市场等因素,也降低或对冲购买二手房需求。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪8日对记者表示,从今年4、5月份数据来看,二手房市场成交量环比有所回落,主要是因疫情积压的购房需求在一季度消耗殆尽带来的自然回落。今年中央及地方政策多次强调房地产行业的平稳发展,三、四季度二手房成交回稳仍较依赖于市场信心的好转。

中指研究院市场研究总监陈文静对记者分析称,当前多数城市二手房市场情绪较一季度出现明显回落,一方面是由于前期积压需求基本释放完毕。另一方面是因为二手房市场存在明显季节性因素,部分考虑子女上学的购房者集中在一季度完成购房,需求释放动能总体减弱。

市场潜力有待开发

经过多年发展,二手房在不少城市的房地产市场中已占据颇为重要的地位。据贝壳研究院调研,一线城市中,北京和上海卖旧买新对当地新房市场的贡献均高于55%,当二手房活跃度趋弱,会拖累置换链条上各环节的流通速度,最终影响对新房的购买力。

陈文静表示,当前二手房流通速度减缓,将明显延长置换购房者入市周期,进而拖累新房市场的购买需求,整体市场预期和情绪进一步回落,房地产行业良性循环或需要更长时间。

产业机构认为,在一线城市,二手房市场仍有充分的购买力,但多受限于严格的政策而较难推进。贝壳研究院认为,大城市换房买卖的核心障碍在于交易成本。置换时的高首付比例、高贷款利率,阻拦了不少人释放换房需求。

赵秀池表示,中国仍然处于城市化中期阶段,每年大约有1300万人口进城,房地产整体行业发展仍然是有潜力的。为稳定房地产市场,政策端仍需进一步发力,稳定购房者预期和信心。目前多数二线、三四线城市限制性政策已较为宽松,核心一二线城市政策仍有较大空间,这些城市因认房又认贷、二套首付比例高、购房条件严格、普宅认定标准严等政策,不少购房需求被抑制,若政策能及时跟进,市场情绪有望得到改善,二手房市场活跃度也有望提升。

在调查中,不少购房者对记者表示,作为房地产的“风向标”之一,中国国有银行降息的最新动向一直是他们密切关注的信息。8日,中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行和邮储银行下调活期及部分定期存款利率。甬兴证券副总裁许维鸿对《环球时报》记者分析称,随着后疫情时代经济逐渐复苏,中国经济的融资成本正在下降,“此次利率下调之后,贷款利率的降低空间会更加灵活,居民购买房产的贷款成本会减少。比如说买房贷款10年、20年,甚至30年,贷款利率下调一点点,都能让买房者省不少钱。”