北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我的问题主要是家庭房产整体的筹划想听听您的高见。我目前西城京畿道有一个40平的学区房，没贷款。通州泰禾一号公馆一套90平的小3居，可能卖600万也不到，少量贷款。娃现在周岁一岁半。目前手头现金100几个。

遇到几个现实问题：1、24年是入学高峰，后面孩子少了，京畿道这种老破小会不会越来越不值钱。2、现在一家五口住一个小3居有点挤。3、盲目换一个五环外的大房子觉得不太经济，等孩子上学，还得去西城附近住。

基于上述几个实际情况，想请教:

1、京畿道的房子有没有必要处理掉，然后拿一半钱出来买平房，一样上学。避免风险。

2、改善的话，要么现在买个五环外的四居，比如翡翠四季的跃层，将来去西城租房子；要么现在就看比如西城和丰台交界的房子。哪个比较好，如果是后者，有没有什么推荐。

3、或者是不是就现在别折腾，住不开就租房，看看形势再说？

A：

1、京畿道老破小，过了高峰期也未必降价，毕竟资源好。所以我认为大概率是跟日韩或台湾似的先例，也就是相对涨的慢点儿，逐步降低溢价率，不至于直接降价。

换平房，那大概率还不如楼房呢。房子是用来住的，学区功能减弱后，居住的功能就会更被重视，更宜居的才占优。

也可以参照平房的走势吧，前些年还有拆迁可能的时候，金融街的平房涨到了天价，十年前就20多万一平，高的30多万，同时期周边的楼房也就10万。但后来没有拆迁改腾退了，那平房就涨不动了，到现在还是这价吧，拆迁的溢价基本降没了。但现在平房的学区溢价还是比楼房高的，所以我觉得没必要换，弄不好风险更大。

2、换租西城，一般都建议用投资性强的房子，这样能占学区房的便宜。而跃层这种产品以自住为主，投资性相对弱，所以就看自己的喜好吧。这地段儿的租金也未必高，不是太合适。而且出手时也不一定好卖，自住为主吧。

西城和丰台交界的，指的哪儿啊？这还是说具体的吧，我猜不着。西边南边不少小区呢，各有不同的特点。

3、是否换房一看自己的需求，二看换什么了，没合适的就等等呗。

仅供参考。

二

Q:

想咨询丰台学区房，我看了下C2片区内对应成寿寺小学，可直升十八中左安门校区。感觉不错，想买对应成寿寺小学的房子。通过房屋中介查询，四方景园小区出房特别多，正在交易76套，近期成交21套，感觉这个小区非常活跃。

请您帮忙分析：

1、买不起东西海，丰台C2片区怎么样？

2、四方景园小区为什么如此活跃？是否可以入手？

3、四方景园几个小区是否可以直接上成寿寺小学，成寿寺小学是否可以直升十八中左安门

4、有人建议朝阳区，朝阳区劲松板块和丰台C2板块比较，哪个学校更优质？

A：

1、十八中的成绩挺好，在丰台算头部校，放到东西海也算中等。不过这是校区，只能说和本部的关系近，师资是和本校交换的，能进入本校则更好。

2、四方景园交易活跃，这我不太清楚。不过成交量高有可能是因为社区大，5/6000户呢，超级大盘。北京的平均成交量是每年2.5%，市区到3%吧，那这里每年150套以上正常。另外如果真的出房多未必是好事儿，说明业主们想换走的比较多，一般都是换到更好的。而商品价格是供需关系决定的，出房不多才好要高价呢。没什么不能入手的，经济实惠自住合适。

3、具体对口学校我真不熟，应该是能直升吧，和分钟寺小学都是。这我不清楚，还是问当地中介吧，或者问教委，他们最权威。

4、哪个学校更优质，如果是指帝景的话那当然是更强了，劲松合并之后据说成绩也提升不少，这也是刘校长成为集团校长的主要因素。其他的学校就不特殊了，不如十八中本校。

仅供参考。

三

Q:

目前我有一套朝阳老破小，打算置换，目标是00年以后的楼，带一点学区属性更好。目的是跑赢大盘，以后想置换可以置换，不置换也可以直接上学。目前预算首付600左右，看的比较中意的是世纪城晨月园。

想请教一下：

1、目前晨月园的学区溢价高么？

2、以目前预算晨月园两居几乎只能选比较差的户型，请问户型优劣，是否回迁房这些对保值增值的影响整体有多大？

3、考虑二套贷款，总价800左右的话，还有其他值得推荐的位置么？

4、贷款方面，还有什么其他相对靠谱的贷款方式能提高预算么？

A：

1、世纪城的溢价率一直都是平均值，30%左右，海淀大部分学区都这比例，算中等。

2、影响也没多大，短期看不出来，时间长了才或许明显些。房子是用来住的，越宜居的保值越好呗，至少也是流动性更强，也就是更好卖。回迁房本身就是自住为主，通常来说最好成绩就是跟随板块大盘，毕竟优势就是经济实惠，涨的多了就不实惠了。在入学高峰期的时候还好，高峰期过去之后居住的功能会更被重视，至少流动性不占优。

3、学区只能自己选，外人不好建议。如果是投资为主的话常规建议是五环外，清河西二旗一带，溢价相对低，升值挺好，这预算也相对合适。

4、贷款就咨询一下抵押贷呗，最高能贷到60-70%。但这算违规，理论上有一定的风险，而且还有代办费。这随便找一家代理机构问问吧，各银行的产品都差不多。

仅供参考。

四

Q:

目前家庭两套房，一套在公益西桥富卓苑，小两居。一套在海淀北下关学区，老破小两居。孩子目前小学一年级，以后大概率一直在海淀上学居住了。这样的话，公益西桥那套基本就不会居住了。

21年咨询过您，当时主要考虑到保值，您建议先不置换了。目前想考虑自住，而且公益西桥的跟两年前比总价还略有下降，因此想把公益西桥那一套置换成孩子学校周边的自住房，同时考虑到保值性，您有什么建议吗？二套首付大概能有700-800。农科院这一类的公房或者魏公村、小西天周边次新带客厅的两居，您有什么建议吗？谢谢

A：

1、这我真不好建议，海淀这边儿都带有学区性质，说不太好高峰期之后的溢价部分是否会受影响。如果自住为主的话以小西天（北太平庄）或学院路学区的为主吧，因为学区不热门，溢价相对低的多。像学院路大多数也就是个海淀学籍的价值，这样就风险低多了，居住的性价比也高。

2、海淀溢价受影响的现象已经出现了，看看中关村中一中二学区的就比较明显，所以不太建议这会儿买溢价高的了。

仅供参考。

五

Q:

有一个疑问：对于现在10几年房龄的10年左右的房子，如果再过20年，会像现在90年左右的房子一样居住体验差，并且越来越不好出手吗？

A：

1、这种问题应该加个前提，也就是维护。如果维护的好，那房龄就不是什么问题。

老公房里保值好流动性强的有的是，甚至远超房龄新的商品房。这种小区基本都是强势部委的，维护到位也就保持住了品质。回迁房保障房的也就刚开始那几年还行，用不了三五年就面目全非的也有的是，就算不难出手那价格也要不上去。

这就跟人似的，明星们40多了保养的好着呢，照样受追捧。我30多岁就跟50似的，老板差点儿让我烧锅炉去。所以只要房子只要不是老到影响贷款的程度，那维护的品质比房龄重要。

2、另外再一个前提是地段儿，能决定房产70%的价值。北京老破小怎么都卖的出去，价格还不低，鹤岗的房龄再新也不好卖，更要不上价。到目前为止，北京市区成熟板块的老房在保值上都不吃亏，确实不是太好卖，但只要不影响贷款就都正常交易。郊区的看板块和具体产品了，房龄不是最主要因素。

3、总之没必要纠结这些理论问题，没什么用，还是聊具体的吧。而且老房如果维护的不好也未必是坏事儿，安全等级真要达到D级还有可能原址重建呢，特殊利好。就跟90岁老头儿的存款多似的，更招小姑娘喜欢。

仅供参考。

六

Q:

您别误会，我只是有个偏见，就是如果自己都没买过房，那还怎么指导别人啊？或者说投资都是这样，如果自己只是个打工的，自己都没有可投资的资产，那教别人投资不就是笑话了是不是？所以请你理解，我相信您买过房，只是尤其像我这投资额度比较高的比较小心而已。

A：

1、我没什么误会不误会的，之所以没回答是因为觉得和买房无关。买房是你的事儿，非得追问我有几套房何必呢？想娶媳妇找媒婆儿是正常的，但非得问媒婆儿嫁过几次人就不太合适了吧？

2、所以非问这个没什么意思，术业有专攻而已，给马云打工的未必都是亿万富翁，能干好岗位工作就行了。老师的孩子未必都学习好，那请问放心让孩子去学校上学吗？经验是从经历中得来的，但未必自己亲身经历多少，否则妇产科就没有男大夫了。

3、总之就这样儿吧，我是否买过房和别人无关，遍身罗绮者也未必都是养蚕人，买过房也稀里糊涂的有的是。

另外您这投资额在别的城市算比较高的，但在北京基本属于中位数吧。小心是应该的，理解，这年头儿坏人太多。不过万一被坑了，去报警的时候最好别问警察“请问你当过几回骗子？”

仅供参考。

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