当前的深圳楼市，寒冷中又隐约透露着一丝狂热。

近日海德园入市，最低入围积分52.5分，共664批入围选237套房，锁定今年第二个日光盘。

一直备受市场关注的前海“网红盘”深业云海湾，据说也快取证入市了，随时准备开盘。

项目毛坯限价9.2万/平，户型为建面约106~183平的3至4房，其中5栋商品房，3栋人才房，可售商品房约918套。

作为前海今年关注度最高的1000万级别新盘之一，深业云海湾有哪些优缺点？到底值不值得入手？

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区位上，深业云海湾位于前海桂湾片区，天健悦湾府就在旁边。

前海的优势不用过多赘述，从正式诞生到前海蛇口自贸区挂牌，再到前海扩容，前海这些年的变化有目共睹。

国家战略定位上，前海不仅仅是深圳的前海、中国的前海，在未来更是面向世界的前海。

在前海三湾中，桂湾板块的建成度已经很高，而深业云海湾的交房时间是2025年底，等到那时，这里将会更加成熟。

整体上，深业云海湾总占地面积约5.13万平，由深业+人才安居集团联手操盘，总户数1887户，规划车位共2220个，车位配比达到了1：1.16，容积率4.1。

现在核心区的土拍容积率越来越高，深业云海湾的容积率在核心区的新房里面，算是非常低的。

交通方面，项目最近的地铁为1、5、11号线前海湾站，直线距离约600米左右，步行距离在830米左右。

此外，由于项目临近怡海大道、梦海大道，自驾通往深圳各区会非常便利，到宝中约7分钟左右，去科技园、深圳湾都在15分钟左右。

商业配套方面，目前周边处于建设开发阶段，商业配套相对缺乏。相对比较近的有龙海家园商业广场，走路过去大概在800米左右。

2公里内有前海万象购物中心、卓越购物中心、宝中壹方城，还有在建的山姆会员店，自驾均在10分钟左右可抵达。

值得一说的是，项目园林打造非常丰富，小区泳池很大，泳池水面面积572平，还配置了3000㎡的社区活动运动场，篮球场、网球场，甚至连攀岩壁都有。

生态配套上，项目有荷兰花卉小镇、中山公园、南头古城，最近的为荷兰花卉小镇，步行前往大概在15分钟左右。

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教育方面，小区自带3200平12班幼儿园，旁边还有一所正在建设的九年一贯制桂湾学校，预计2024年秋季开学。

附近的学校还有前海港湾小学、北大附中南山分校，其中前海港湾小学最近，直线距离400多米。

再来看看深业云海湾的户型设计：

主力户型为106-108平三房、116平大三房合计700套出头，剩下143平四房大概88套，183平四房大概117套。

A1户型106平三房两卫

3.5米客厅开间，6.7米大阳台

标准的三房两卫，上车前海门槛低

A2户型108平三房两卫

同样6.7米长阳台，户型方正

主卧与主卫通透，得房率约75%

B1竖厅116平三房两卫

7.5米大阳台，宽阔舒适大客厅

做四房功能性更好，但三房相对更豪气

B2横厅116平三房两卫

相比于B1会更加实用，也可以改3+1房

因为餐厅较为独立，而且还带飘窗

B3横厅116平三房两卫

利用率更高，次卧面积大些

住起来相对会更舒服

C户型143平四房两卫

客餐厅分开，功能性极佳，最抢手户型

两个次卧都很宽敞，主卧带衣帽间

D户型183平四房两卫

入户的隐私性很好，阔绰大四房三卫

这个户型可以观赏摩天轮和海景

价格方面，深业云海湾均价9.2万/平，据说低楼层的价格会有惊喜。对比周边的二手房和新房，都存在一定的价差。

前海时代1期最新成交价在12万左右/平，前海时代CEO公馆当前成交价大概在15-16万/平。

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梳理下来，项目的优缺点基本可以分为几点。

项目优势：

1、前海有高大上规划，是目前深圳唯一一个确定性最强的成长区域，而且新房对比二手房存在一定倒挂空间，未来具备很大的想象空间。

2、总价1000万左右就能买到前海标准的三房，预算充足的还有183平大户型选择，可看摩天轮景观+海景。

3、车位配比达1:16，容积率低于市场，且园林打造丰富，小区游泳池很宽阔，在同竞品里面优势显著。

项目不足：

1、商品房与人才房的比例相当，后者价格是前者价格的6折。

2、周边处于待开发阶段，商业配套利好方面都需要时间去兑现。

3、项目附近有一个变电站，从科学的角度来说没有影响，主要是心理影响。

总的来说，深夜云海湾是前海上车门槛最低的新房，同时也是目前深圳最具性价比的新盘之一。不管是自住还是投资，都很值得入手，特别是投资方面，这里具备很大的想象空间。

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