大举进发的杨浦滨江，未来潜力无限，现实却很严峻|前滩|外滩|徐汇|杨浦|滨江|陆家嘴

在上月底，杨浦滨江举行了全球推介大会，在会上，杨浦区重点推介了位于八埭头、大桥西、大桥东三大区域的19幅地块。这些地块将在未来逐步出让，其中包含住宅、商办、及历史风貌保护街坊的地块。

这也预示着杨浦滨江的大开发即将开启，杨浦滨江不仅拥有浦西市区最长的滨江岸线，同时也是目前市区进度最慢的滨江岸线，在这次高调推介背后，杨浦滨江弯道超车野心渐显。然而作为后起之秀的杨浦滨江“叫好不叫座”，当下存在哪些短板，今天不妨来仔细探讨下杨浦滨江。

老工业区的缓慢转型，一线滨江+海量开发空间

2019年，杨浦大桥以东2.7公里公共空间向市民开放，由此，杨浦滨江南段5.5公里全部打通。

杨浦滨江发展较慢，离不开历史因素，因为这里是上海近代工业的发源地，直到如今，很多历史遗迹一直都被保护得很好，诸如杨浦电厂、国棉厂、上海锅炉厂、杨树浦煤气厂、上海制皂厂、明华糖厂等，目前保留并改造成为了休闲景点。此外，此前这里留存了大量的旧改任务，拖累了整体开发的进度。

旧改推进缓慢，杨浦传统重工业形象，这也给杨浦留下了“下只角”的刻板印象，很多人对杨浦滨江的质疑声也是此起彼伏。

杨浦滨江留存工业遗址

当然，杨浦滨江南段的最大优势是拥有滨江+中央活动区最后一片可大规模开发的空间区域。

根据上海“一江一河”的规划，滨江岸线的核心段分别是从杨浦大桥到徐浦大桥，陆家嘴、外滩属于最顶端也是最老牌的滨江区域，而北外滩凭借地理位置优势，与陆家嘴、外滩构成上海滨江岸线的黄金三角。

而在世博会之后，徐汇滨江、前滩等区域借助世博迎来了发展契机，目前已经发展较为成熟，打造了不少网红地标，目前逐渐形成了新的黄金三角。

而杨浦滨江直到近几年才正式启动大开发，滨江岸线虽早已贯通，但是沿线的开发之路就比较坎坷。过大的开发体量，内外兼顾，甚至可能会出现“消化不良”。

一江一河规划，图源上海发布

商业布局占主导，住宅供应体量大

杨浦滨江还有一个熟悉的称号，就是东外滩，在杨浦滨江的核心段，即杨浦大桥西段，由于这里地处外滩东侧，在此可以看到陆家嘴三件套及外滩，故此得名。

杨浦滨江渔人码头，易眼看房早期实拍

在杨浦滨江岸线的部分楼盘对外宣传中，将杨浦滨江誉为滨江岸线4.0，接下来看下目前已经确定的规划。

2023年1月17日，《上海市杨浦区滨江南段地区控制性详细规划平凉、定海社区局部街坊调整（YP-15-Ⅱ等风貌保护街坊保护规划）》获得市政府批复，滨江南段局部街坊控规调整工作完成，给出了杨浦滨江南段（又称“东外滩”）新一轮的发展、规划、建设方向。

图源官方公示

从规划可以看出，杨浦滨江岸线主要以总部经济、商业项目为主导，内部布局了大量的住宅，还有学校、医院等规划。可以看出沿江的布局和北外滩颇为类似，以高端办公楼宇为主。目前引入的企业有中交、星空华文、达达、合生、哔哩哔哩、美团、字节跳动等知名企业，当然未来还会有更多企业入驻。

关于北外滩和杨浦滨江的产业定位差别，北外滩的产业定位明确，是国家级的航运中心。

而杨浦滨江南段从目前入驻企业的类型来看，这里的定位是联动起杨浦丰富的高校资源，重点发展人才聚集、创新的互联网产业。

在本次杨浦滨江地块推介会上，待出让地块主要集中在杨浦大桥以东，而杨浦大桥以西主要以旧改地块为主，19幅地块总体量达到39万方，规划地上总建筑面积约139万方，规模还是比较大的。

图源官方公示

近几年，杨浦滨江规划范围内出让了不少宅地，据不完全统计，从2022年至今，杨浦滨江范围内新建楼盘开盘19次，整体的认购情况还算不错，触发积分率高达79%。虽然这里比不上徐汇滨江和北外滩，但未来发展预期足够高。

杨浦滨江2022至今开盘楼盘表现

当然杨浦滨江的开发体量很大，建设的周期也会相对较长。与此同时也看到，在住宅项目大量出售的同时，杨浦滨江的商业跟进速度明显“拖了后腿”。

杨浦滨江抄作业可行？“灵魂”难以复制

杨浦滨江的规划起点很高，大举建设未来也将提升板块城市界面，可以说杨浦滨江意在复制北外滩，徐汇滨江、前滩的成功案例。相比前者，杨浦滨江开发面积更大，那么是否意味着杨浦滨江就能超越其他岸线呢？

对比上海各个新兴滨江板块的定位，每个滨江岸线都有自己的鲜明特点，北外滩被喻为世界会客厅，打造高端的城市商务社交目的地。

北外滩全景，易眼看房实拍

前滩定位陆家嘴2.0，在引入高端商业和产业同时，打造集顶尖的教育、医疗和生态休闲空间为一体的CAZ中央活动区。

前滩商务楼街拍，易眼看房实拍

西岸作为徐汇滨江的名片，则对标巴黎左岸，伦敦南岸。不仅将更多的滨江空间开放给公众，布局清晰，还融合了艺术场馆，剧院、体育场所、商业地标、写字楼宇等。

由于北外滩地处内环内，加上与陆家嘴隔江相望，连接外滩，拥有天然的地理优势与城市界面，但岸线距离较短，因此杨浦滨江与北外滩对比显然不合适。而徐汇滨江在位置、岸线长度上与杨浦滨江相当。同时徐汇滨江也是主打互联网+金融产业，与杨浦滨江的定位较为贴近，所以杨浦滨江在一定程度上是在对标徐汇滨江，那么这个后浪能否掀翻前浪，这里或存在很大的不确定性。

至少从目前来说，杨浦滨江还处于发展的早期阶段，人气相对较弱，各大规划的建设才起步不久，而与此同时，徐汇滨江的发展已经接近后半程。

杨浦滨江的展望是“变工业绣带为生活秀带”，从杨浦滨江的规划可以看出，这里的布局偏向于产业导入和住宅的建设，这对于提升板块能级和区域GDP有拉升作用，但是对于外区市民、游客的吸引力会大打折扣。

目前漫步在杨浦滨江，除了复古的工业气息，似乎缺少让人眼前一亮的东西。甚至相比市区其他滨江岸线，这里还有一点惨淡。八埭头滨江园尚处于停工状态，素有杨浦奥莱之称的滨江时尚中心也是很小众，网易房产在探访时发现这里人气平平。

杨浦滨江—上海时尚中心，易眼看房实拍

究其原因或许离不开这3点：

1、大规模旧改导致的人口迁移，当前大量新房还处于在建或未交付阶段。

2、另一方面，杨浦滨江当前缺少亮点，虽然保留了一些工业抑制，改造为打卡点，但对于非本区的市民游客吸引力不足。

3、还有一个不可忽视的短板，杨浦滨江最核心的区域布局在滨江岸线附近，除了杨浦大桥以西的区域与12、18号线近在咫尺，杨浦大桥以东的临江区域，距离12号线地铁站都在约1公里以上。

当然有人会反驳，若干年后待杨浦滨江完全建成，这里会呈现出截然不同的面貌，还有超大体量的综合体在建，未来有大型商场，酒店，历史风貌建筑。不可否认，未来杨浦滨江会有高大上的环境，新房交付后及商务楼建成后，有足够多的高消费人口导入。不过需要注意的是，这并不意味着它会大获成功，甚至超越其他滨江岸线。

典型案例如黄浦滨江的董家渡金融城，同样拥有高大的城市界面和定位，今年3月有新闻曝出其以近8折价格出让部分写字楼。此外寄予厚望的商业项目表现更是不及预期，在社交媒体上，最近的两条评论也是市民吐槽人流稀少，商家入住率待提高。由此可知，即便拥有一线滨江岸线，并不意味着能和成功划上等号。

图源点评网站

滨江岸线作为市民的公共空间，开发建设不仅仅依靠房企开发商，区管理层对于板块的重视程度也很关键。以杨浦滨江对标的徐汇滨江为例，这里的高人气相信很多人都了解，徐汇滨江的成功离不开文化的积淀和持续的创新。

当然徐汇滨江的成功也并非一帆风顺，牺牲了漕河泾开发区的产业，将部分互联网企业总部转移至徐汇滨江。而西岸传媒港建设期间也遇到过阻力，有资本退出，建设周期拉长，不过最终还是成功兑现。

目前西岸传媒港和数字谷基本建成，正在全力建设中的西岸金融城同样作为大型的城市综合体，在打造高端购物中心、酒店、写字楼同时，西岸集团还布局了多个艺术文化地标，包括西岸漩心、城市天文体验馆、明日种子馆、景观商业大道，改建百年历史的南浦火车站等，不久前这里还官宣了黄浦江首条跨江缆车，未来可以直连世博双子山。