受疫情全面解封补偿性需求的释放以及刚需刚改自住需求回升的双重利好影响，2023年楼市迎来了复苏，库存去化明显提速。

一季度之后，随着前期积压的需求释放殆尽，无锡楼市成交回落，那么商品住宅库存表现又是如何呢？

一起来看看5月无锡楼市库存表现。

NO.1 商品住宅库存年内首次小幅微升

据克而瑞数据统计显示，近一年，无锡市区商品住宅库存整体呈现先扬后抑的趋势，2022年10月，无锡楼市商品住宅库存总量达到最高峰，约562.55万方，此后库存量逐月下降，并于2023年4月降至507.66万方，为近一年库存量最低点。

2023年5月，无锡市区商品住宅库存面积达510.52万方，同比下降6.95%，环比上涨0.56%。这是继2022年10月之后，商品住宅库存首次上升，但上升幅度较小，属于正常范围。

造成库存上升的原因，一方面是受供求制约的影响；另一方面，随着前期积压的需求集中释放完毕，市场成交疲软，导致库存量小幅上升。

从库存去化周期来看，按照近一年去化速度，2022年5月去化周期为13.1个月，而2023年5月去化周期上升为18.5个月，去化周期拉长；受去化流速影响，5月去化周期环比上升0.4个月。

NO.2 经开区库存不足50万方 去化周期尚可

分区域来看，截至2023年5月底，滨湖区是唯一一个商品住宅库存量超百万方的区域。区域内渔港板块、马山板块以及山水城板块库存量较大，其中蠡湖国际小镇库存量超10万方，占比滨湖区总库存的10.37%。

其次是梁溪区，库存量为98万方，区域内太湖广场板块以及盛岸山北板块库存量较大，均超20万方。其中保利达江湾城、绿地中央广场·云玺库存量较高，单项目库存量均超10万方。

库存量最低的为经开区，总库存量不足50万方。区域内多个高端改善项目云集，凭借优越的区位优势以及各项配套资源的发展完善，赢得众多改善置业者的青睐。近年来，经开区房价、地价不断攀升，但依旧不影响品牌房企的进驻，目前，经开区多个新项目即将入市或已经入市，预计2023年下半年经开区的库存量将有所上升。

从去化周期来看，按照近一年去化流速，经开区去化周期最短，为11.6个月。当前，无锡已经步入改善时代，相比较价格，人们更关注房企品牌、房子的产品力等，经开区的多 个项目以其超强产品力赢得不少高端改善客户的青睐，比如5月底，经开仁恒前湾国际项目首开，推出建面约140、165、196㎡精装大平层房源，据悉去化8成，可见，好产品自带流量。

新吴区整体去化周期约14.1个月，虽然区域内库存较高，但是整体流速较快，去化周期健康。区域内太科园板块暂无项目在售，板块内库存告急，急需补仓，待中鹰黑森林项目开盘入市，或为板块带来新的人居选择。此外，旺庄路板块、长江路板块、新区城铁板块以及新洲板块去化周期均在5个月以内。

值得注意的是，梁溪区去化周期最长，约33.4个月，去化高度承压。

NO.3 110-120㎡产品去化周期最短

再来看看各面积段库存以及去化周期。

当前，无锡楼市商品住宅库存主要集中在110-120㎡、120-130㎡、130-144㎡面积段产品，库存量均超70万方。

其中，110-120㎡面积段产品，5月商品住宅库存量为72.07万㎡，去化周期14.6个月，去化周期最短； 120-130㎡面积段产品，5月商品住宅库存量为76.88万㎡，去化周期21.6个月； 130-144㎡面积段产品，5月商品住宅库存量为72.07万㎡，去化周期22.8个月；

从去化周期来看，110-120㎡、160-180㎡面积段产品去化较好，去化周期均在15个月以内；而180-200㎡、200-250㎡面积段产品去化周期位居高位，超25个月，未来，随着高端大平层项目的不断入市，这两个面积段的产品竞争压力或将更大。

NO.4 无锡库存压力不容乐观

据不完全统计，目前无锡有近80个新项目待入市，其中也有不少新项目预计将于下半年亮相开盘，比如无锡安居蓝城·桂香里、建发富力十号北地块、绿城奥体东地块等。

此外，不少项目拿地出规划的速度也一次又一次创记录，比如今年无锡首场土拍中，建发以12822元/㎡的楼面地价拿下的建发上院南侧地块，拿地三天后项目规划就已经出炉；

还有刚结束的无锡第二场土拍，华侨城拿下的经开区南湖大道与震泽路交叉口东北侧地块，成交楼面地价18023元/㎡，仅过了半天，项目的规划就已经出炉。

这些待入市的新项目如雨后春笋般快速进入市场，意味着未来无锡商品住宅库存仍然存在继续上涨的可能！

2023年5月，无锡商品住宅成交24.26万㎡，环比下降25.08%，市场表现不佳，行业信心尚未完全恢复，观望情绪浓厚，成交低迷，楼市去库存的压力不容乐观。

进入6月，为冲刺年中业绩，房企纷纷提升营销频率，加大营销力度，多个房企推出年中钜惠。

1.碧桂园都荟，推出6套特价房，建筑面积为101㎡、122㎡，折扣总价182.7万元/套起，按照折扣力度算，最低8折。

2.吉宝季景铭邸，利用父亲节、“618”以及端午节三节联动，推出4套特惠房源，总价优惠20万/套，并赠送加点礼包等。

3.璟萃，利用“618”推出7*折房源，总价260万起入住经开奥体旁低密社区。

4.万科，多盘联动，分别推出部分特价房源，其中万科青藤公园推出6套特价房源，最高总价优惠近50万元/套；而万科樟湾国际在特价房的基础上，加赠5年物业费。

类似这样的项目还有很多，在房企积极营销的当下，我们期待6月无锡楼市成交能有所好转，商品住宅库存有望继续下降。

NO.5 总结

整体而言，2023年无锡楼市库存保持稳步下降的趋势，但持续性很难说，预判今年，库存或将延续高位持稳，供需延续疲软是大概率事件。毕竟整体行业信心已然大不如前，市场去化还远远达不到正常流速。

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。