河南大爷使用349万现金买房被查封，法院：巨额现金交易不合常理

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«——【·案例摘要·】——»

开发商欠款却要查封我的房产，用现金买房不能证明我的房主身份？

2019年河南郑州的马某接到通知，他在2010年用现金349万买的房子中的两套被查封了，意味着他为此付出的两套房产钱打水漂了。

马某当然不能同意，他主张被查封的两套房产是他的。

但是经查这两套房产的不动产产权登记仍在开发商公司名下，另外三套房产也没有办理过户，马某并不是产权人。

在2018年，河南郑州开发商公司因拖欠建筑商公司工程款被告上了法庭，败诉后，强制对开发商公司名下几套房产查封，后续还将通过司法拍卖来抵偿工程款。

为了要回自己的房子，马某随即向郑州中院提起诉讼，要求停止对这两套房产进行强制执行。

同时提供了当年签订的两份商品房认购协议书、房款收据以及与物业公司签订的物业服务协议、房屋装修款、天然气缴费收据还有宽带和有线电视的缴费凭证。

根据以上证据，郑州中院认为马某应享有两套房屋的所有权，判决不得强制执行涉案的两套房产。正当马某以为保住了自己的两套房产时，建筑商公司不服判决，向河南省高院提起上诉。

经庭审，河南高院认为郑州中院判决结果不当，马某同开发商公司只签订了认购协议书，认购书作为预约合同，其效力并不等同于销售合同。

并且马某提供的收据因其无法提供取款凭证等有效证据，这么大一笔现金的支付不合常理，无法支持交易的合法、有效性，因此支持建筑商公司的上诉请求。

但马某随即提出异议，认为自己之所以有如此多现金并且选择用现金支付都是因为之前从事皮革生意，一直以来都是以现金支付来完成交易，因此家中存有大量现金。

除此之外，因开发商承诺如果是现金交易，每平方米可以再便宜一千元，这样每套房产就可以便宜十几万，核算下来五套房产总计只需要支付349万元，于是自己才直接用现金支付了所有房款。

开发商公司也提供了公司台账中马某的购买记录并出具了带有公章的购买证明。同时证明涉案房屋无法过户是因当时该房屋已被网签给了其他债权人。

根据马某提供的相关凭证，最高法院认可其长期占有使用两套房屋，但马某与开发商公司之间的现金支付交易是否合法、合规、合理，以及未办理过户登记的原因皆需进一步查明，要求高院再审。

最终高院再审维持二审判决，马某败诉。

«——【·以案释法·】——»

河南大爷用现金购买的房产被查封，引起社会广泛热议。有人表示在电子支付大行其道的今天，难道现金就不是钱了吗？为什么用现金支付的交易不被承认？

也有网友表示，马某的行为看起来就是签抽屉协议，流程上不合规也不合法，法院这么判没有错！

1、马某的349万现金支付为什么不被承认？日常生活中现金支付的形式并没有问题，但是我们也提倡任何交易都应该留有凭证，比如收银小票、发票、电子交易记录等，为的就是遇到纠纷的时候有据可查。

例如客人买到三无、劣势产品，或者有瑕疵的服务，这些都需要合法合规的消费凭证才能有效维权。

在高额或者巨额交易中更应该尽量避免使用现金支付，留好可追溯的电子凭证或者纸质凭证，以保障自身的合法权益。

另外如本案中开发商公司供述的收取现金是为了规避税务稽查，这样的行为就更不可取了。

2、最高法院为何认为需要高院进一步查明？首先本案中马某与某合公司签订的仅是认购协议书，认购协议书只能证明马某有购买房产的意向，与开发商公司在意思上达成了一致，并不能证明房产已完成购买。

其次即便马某确实以现金形式支付了全部房款，根据我国民法典第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。

所以从法律上来说，房屋的所有权人依然是开发商，而不是马某。法律规定不完备的物权期待权不能对抗抵抗权，亦不能对抗人民法院的强制执行。

最高法要求高院进一步查明并不是说高院的判决结果不正确，而是因为以现金支付金额较大，认为马某未支付购房款这一理由不妥。

究竟以何种方式支付金额在此不是重点，关键是马某与某合公司的购房交易是否合法合规（本案中现金支付涉嫌偷逃税款），以及马某是否对房产拥有绝对物权（不动产变更需登记）。

马某需要证明自己的收入来源合法是其中的一个环节，他若从事合法的皮革生意，则可以从每年的纳税数据、销售出货凭证中获得数据支持，证明他持有现金的合法性。

其次也可以反查开发商的银行收款记录等，证明购买交易的真实性。以上证明虽不能改变高院的判决，但是马某可依法向开发商要求赔偿损失。

通过本案例告诉我们，日常交易不论金额大小，为了保证交易的合法合规，以及为了保障我们个人的权益不受到侵害，在支付的过程中一定要走正规的流程和渠道，不然很可能会因为贪图小利而蒙受更大的损失。