文/纵横论市
这几天好几位朋友对我说，房子已挂出半年到两年不等，到现在都没有卖掉。有朋友很是着急的说，因为他准备换新房，看中的新房优惠力度也挺大，但现在住的房子卖不出去的话就没有那么多首付资金。还有朋友说，本来趁着疫情结束后市场迎来恢复，好处理掉老房子，但也就3月份有一位客户来看过，还的价格还不到21年的8成。
不得不说，现在不仅新房不好卖，二手房也比较难卖，而且具有普遍现象，这是一个不争的事实。根据央媒中国经济时报给出的5月份70个大中城市房价变动数据显示，其中有61个城市的二手房价同比一年前下降，占比达87%，剩下的几个要么微涨，要么持平。这里普及一下，根据官方的解释，每月公布的70个大中城市基本是能代表各区域的经济实力、城市规模和辐射力的重点城市，这些城市的房地产数据变化，反映出的是楼市整体市场表现。如果说新房由于限价和推盘节奏的原因，不能真实反映市场真实情况的话，那么，二手房就是实打实的市场。可以说，二手房价已呈现全面普跌之势，所有博大精深的词语都无法掩盖这一事实。
有网友感到疑惑不解，我们的楼市是政策市，自去年下半年以来我们一直在出台各种楼市优化措施，今年各地也有320次的稳楼市政策出台，像放开限购、提高公积金贷款额度、发购房补贴、降低房产交易中介费、房贷利率一降再降等等，为啥二手房价格下滑趋势没有挡住呢？针对这一问题，央媒中国经济时报以题为《年轻人心态变了倒逼房地产转型》文章算是做了回应。
归纳一下，主要有三大方面原因：一是总需求不足；二是年轻人心态变了，购房不再是唯一选择；三是购房意愿不强，房价下行风险是影响购房决策的重要原因。这三句话如何理解？
啥叫总需求？其实，这是我们未来房地产一直会面对的局面。首先是14亿人已经到了总人口的顶峰，新生人口呈现快速下降趋势，从1500万人/年降到1000万以下，前后不过只用了5年时间，且有进一步下滑趋势。其中60岁以上的老龄人口超过2.7亿，占到总人口的近1/5，且占比进一步加大是无法逆转的趋势，加上新生人口不济，意味着未来楼市需求将断档、青黄不接；其次是常住人口城市化率超过65%，如果再把户籍在农村且在城市有买房的情况算上的话（比较普遍），以房子算实际城市化率，我们的城市化率应该在70%-75%之间，已经过了发达经济体的快速城市化阶段，翻译成白话是，未来进城的人口将越来越少。
还有一个最为关键的因素是，虽然还存在城市与城市之间、家庭与家庭之间的住房分配结构差异，但都无法掩盖我们的住房总量已经饱和的事实。官方给出非常保守的数据显示，城镇人均住房面积已经超过40平米，这还不包括无法计算的大批在建、拿地未建住宅，也不包括可供居住的各种公寓以及各类小产权、自建房等。所以，无论在哪个城市，身边有两三套房子的家庭非常普遍，不仅在本城市有，在其他地方也有，老家可能还有。说到底，现在有房子的不稀奇，没房子的才稀奇，所以，央行报告说城里人只有4%的人没有房子所言非虚。
看到这里我们也应该想通了，为什么现在各个城市的二手房挂牌量都是天量，因为大家房子多啊，遇到对未来市场需求不确定情况后，随便把手上的房子拿出来一套用于变现，大家聚在一块都是庞大的数字。出现的景象是，没房子的寥寥，接盘者甚少，现在除了中介挂出几套超低价房子吸人眼球外，你挂的房子没人来看也是自然而然。
至于第二、第三点原因，也都是基于第一点的原因，都很好理解。以南京为例，2022年新增常住人口6.77万人，但某家平台的二手房挂牌量就达17.5万套，就是这些新增的人全买二手房也去化不到供需平衡值10万套以下，何况人家还要买新房呢。当然，房子这么多，你想涨价也涨不起来，毕竟市场上抢跑的总是比抱团的更容易形成心理威慑，一个小区有一套300万成交，那后面的人绝不会买你此前所谓市场价400万的房子。房子不涨价甚至有下降趋势，谁愿意买那个一动不动的东西，还不如存银行来得划算，毕竟想用资金时也要方便得多。
还要看到一个现实。虽然现在房价有向下趋势，但也不得不承认，当下的房价对年轻人而言肯定是偏高的，本身生活成本就高，哪还有剩余的钱积累首付和偿还月供呢？所以，现在很多90后、80后，甚至00后都选择“躺平”。正如文章所言，“对于不少年轻一代的人而言，背负房贷的住房消费观念正在逐渐改变”，没有房子可以，但不能没有诗和远方。
针对这种现状，央媒在文章中指明两条“出路”：
1.相对于购置房产，租房不仅减少了大额的首付支出，热点城市的租金还往往低于月供，对应的机会成本不仅可以用于提高生活品质，还可用于其他投资品，保持资金的流动性。
2.我国房地产业正在进入低谷期，有必要加大重组转型力度，坚持‘房住不炒’的宏观调控政策，积极挖掘存量，充分盘活空置房和烂尾楼，加强对现有房产的绿色低碳改造，同时，严格控制高碳房地产项目。
什么意思？其实不难理解：
第一条比较好懂，建议年轻人选择租房。这条我们应该有切身感受，根据国际标准，租售比1:200到300，租售应该比较平衡，租金可以冲抵月供，只要首付款足够，选择买房是比较划算的，但我们目前50个重点城市的租售比达到1:600，高出了一倍，意味着租金不到月供一半，名义上，用买半套房子的钱可租一辈子房子，剩下一半的钱还可以做自己喜欢的事。现在的年轻人正在改变“有房才有家”的理念，加上国家对包括租售同权等住房租赁制度的完善，长期租房甚至终身租房或是未来很多人的选择。
第二条主要是从促进未来房地产健康平稳发展角度考虑。一方面是房子已经够多了，这么多的钢筋混凝土造成了巨大的资源浪费，也不环保，以后能不新建就不建，把空置房和烂尾房盘活起来补充市场就可以了。另一方面，也是暗示最重要的一点，长期坚持房住不炒，不要再依靠房地产来发展经济，应把有限的资源投到实体上，这是健康发展之道、长远发展之计，目前或许是最后的转型机会了。
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