前言

总览国内养老项目的发展，一部分项目“有”产权，“无”服务，即：打着养老旗号，实则可能在卖房子，相对缺乏专业养老服务；另一部分项目“有”服务，“无”产权，即：以会员制或押金制的“只租不售”形式提供专业养老服务。

那么有人肯定会问：是否存在“既有产权，又有服务”的模式呢？答案是肯定的，共有产权养老模式很好的给出了答案。

模式

解析

谈到“共有产权养老模式”，不得不先了解一下“共有产权”。

共有产权，在我国房地产行业并不新鲜，早在21世纪初，我国就已在北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等城市推广试点，主要目的在于保障住房，抑制房价过高。所谓共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

如果具体到养老领域，北京是第一个试点地区。

2016年2月，北京市民政局、北京市住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》（京民福〔2016〕73号），支持乐成老年事业投资有限公司利用朝阳区双桥地区的养老设施建设用地，探索共有产权养老服务设施模式。自此，全国首个共有产权养老项目应运而生。

共有产权养老项目的住宅部分归企业所属的5%产权不能转卖，需由企业长期持有、运营。购房者所属95%的产权，年限为50年，获得产权后可以与普通商品房一样出租、出售，价格由买卖双方自主确定，收益归卖方所有。

唯一的条件是，买房或者租房的人，家中也必须要有60岁以上的长者。

不同于传统的养老项目，共有产权养老模式是一种可以实现“在家”养老的模式，这种模式将居家养老、社区养老和机构养老有机融合，让长者既有在家养老的归属感，又可以享受养老机构提供的专业服务。

共有产权养老模式相较于传统养老模式，有自身独特的优势及门槛：

优势一：提升了社会资本的参与度。共有产权养老试点释放了社会资本的流动性，投资者可以以较低的价格获取用地，同时投资方可快速收回重资产投入，“轻装上阵”开展养老服务，进一步激活养老服务市场，吸引社会资本参与，有效增加全国的养老服务供给。

优势二：降低了购房者的购买难度。共有产权养老房的售价低于周边商品房价格，月服务费也相对低于周边同类养老项目，加之“不限购”的政策支持，大大增强了市场竞争力。同时，购买人持有房产95%的产权，又可租、又可售，内心踏实，也打消了购房者的顾虑。

当然，这种模式也有自身的门槛限制，并不是谁都可以参与。

门槛一：针对运营主体来，主体单位应具有房地产开发企业资质，以及养老机构服务质量三级（含）以上的运营服务、开展居家和社区养老等相关服务领域工作经历，同时应承诺负责项目的投资、建设及后期运营。

门槛二：针对消费主体，须为北京市户口居民家庭（含驻京部队现役军官和现役警察家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），或连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险/个人所得税的非北京市户口居民家庭。限定养老设施单元入住人资格为年满60周岁（含）以上的老年人（与入住人共同居住的亲属或者陪住人员除外，陪住人员原则上不得超过2人）。

总 结

如何实现“在世有房产，离世有遗产”？共有产权养老模式显然提供了一种不错的尝试！这种模式下，不管是对长者还是对子女来说，都能在很大程度上缓解养老压力，推进多元化养老的进程。

然而也必须清醒的认识到，作为试点时间不长的模式，客户的市场认知度不高，市场教育及营销的成本依然不小，同时，能否持续提供专业服务也是模式的难点和痛点，更有甚者，保险、信托模式等新兴模式的创新迭代也给共有产权养老模式带来不小的冲击，未来仍需各方共同努力。

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