文章转载自《中国物业管理》杂志

文 / 谢罗群

夏日的杭州上城区康都紫轩小区，满眼新绿，繁花似锦，流水潺潺，风景如画。置身其中，颇有“人在画中游”的感觉。然而，仅仅在三年多以前，康都紫轩小区可不是今天的模样。

作为一个已经交付10余年的老小区，当时的康都紫轩可谓问题重重：小区地库破损严重，绿化严重衰败，二次供水困难，让小区居民怨声载道，苦不堪言。

那么，康都紫轩小区是如何在三年多的时间内从一个问题重重的老小区实现华丽转身的?近期，本刊编辑走进康都紫轩小区，通过采访小区所在的社区负责人、业委会负责人以及小区物业服务企业——南都物业服务集团(以下简称南都物业)，探寻康都紫轩小区华丽转身背后的原因。

01

构建“业联体”平台
探索“133红色业联体”治理模式

康都紫轩小区所在的紫阳街道海潮社区党委书记潘昀说，面对项目出现的这些问题，海潮社区党委通过建立小区综合党委，构建居委会、业委会和物业服务企业协同治理联合体(简称业联体)平台，探索“133红色业联体”小区治理模式，来探寻问题破解之道。

海潮社区党委在康都紫轩小区探索建立的“133红色业联体”小区治理模式主要包含以下三个方面的内容：一是建立小区综合党委，以居民骨干为综合党委书记，下设网格党员党支部、业委会临时党支部、物业服务企业临时党支部、在职党员临时党支部，统筹小区各项资源，以党建引领小区治理;二是构建三方协同机制，社区党委牵头规范社区、物业服务企业和业委会三方权责义务，制定议事规则;三是打造三圈融治，通过党员红心圈、邻里朋友圈、社会服务圈，将资源整合的结果运用到小区治理中。

为在康都紫轩小区建立社区、物业服务企业和业委会三方协同共治的实体化运行路径，解决好康都紫轩小区的各类难题，海潮社区党委在康都紫轩小区重点做好以下工作：

首先是选优配强业委会，让小区提升整改有人做。业主是小区的主人，业委会代表小区全体业主履行职责，因此，选好业委会，让小区提升整改有人组织操办，是“三方”实现实体化协同治理小区的关键。2020年，小区召开业主大会，选举产生第二届业委会，在社区党委的组织下，通过广泛动员、重点培育、严格把关、实效履职四管齐下，选出了有担当、有能力、有威望的业委会，党员占比高达80%，叶圣妙当选为业委会主任。为了更好凝聚各方资源参与社区治理，在社区党委的领导下，一些懂房屋建设、园林设计、数字化技术和财务知识的业主都通过正当程序进入业委会。

其次是对小区物业服务企业建立严格的考核机制，要求物业服务企业按照约定做好各项服务。物业服务工作到位，小区环境维护及设备设施维护等工作就有保障，这是“三方”实现实体化协同治理小区的重要支撑。为了更好地督促小区物业服务企业做好各项服务，提升服务质量，叶圣妙带领业委会制定了《小区物业服务企业考核管理办法》，业委会每季度都会组织人员对物业服务企业的工作进行考核打分，结果面向小区全体居民进行公示。不仅如此，小区业委会还会根据对物业服务的评价结果对物业服务企业进行处罚或奖励，激励物业服务企业用心管好小区，真心服务居民。

再次是明确问题处理办法，实行“分类分步分层”的闭环流转处置机制。在社区党委的领导下，小区综合党委将小区治理问题分为一般问题和重大事项两类：一般问题分清权责，社区、物业服务企业、业委会各司其职解决;重大事项则分“调查研究”-“联席会议”-“三方协同”-“链接资源”-“反馈业主”五步闭环处置解决。

02

三圈融治
为基础设施改造奠定坚实基础

康都紫轩小区“业联体”平台的一项重要职能就是凝聚各方资源，建立“党员红心圈”“邻里朋友圈”“社会服务圈”等三圈融治网络。而这也为后期小区的各项设施改造奠定了坚实基础。

南都物业党总支书记孙璐璐说，目前，康都紫轩小区综合党委共有在职、在册党员105名。为发挥党员先锋引领作用，小区综合党委首先建立“党员红心圈”，开展“一名党员一幢楼”大包联行动，党员深入楼道排摸居民需求，及时发现、收集小区问题，协助小区综合党委厘清需求清单，同时要求党员要发挥自身特长，如具备财务、建筑、法律等方面专业知识的党员，要主动为小区建设出谋划策。

其次，小区综合党委通过“线上+线下”的模式，拉起一张和谐邻里关系网，建立“邻里朋友圈”，线上利用微信群、抖音直播等平台，增加居民之间的互动联系;线下通过小区开放日、“邻里坊”议事活动，搭建邻里交流议事平台，拉近邻里关系。和谐共处的邻里关系让居民产生融入感，更好提升了居民对于小区公共事务参与度，发挥居民自我管理、自我服务、自我教育、自我监督的作用，居民通过微信群、小区开放日、议事平台积极参与小区环境提升、平安文明建设、矛盾纠纷化解等事务，形成共建共治的良好氛围。

再次，小区综合党委立足“党建联盟”，精准匹配共建资源，建立“社会服务圈”，例如：邀请上城区法院为居民开展“微法庭”司法服务，为小区车库整修资金筹措提供法律咨询;结合社会组织资源为青少年开展“彩绘海潮”项目，绘制社区资源地图，了解自己的家园。

孙璐璐说，通过三圈融治，小区综合党委共梳理出“需求”“资源”“项目”共计83条，为后期有针对性地开展各类小区设施改造奠定了基础，也激发了居民参与美好家园建设的动力。

03

各方协同，小区旧貌换新颜

尽管已经过去了三年多，但提起小区业委会在社区党委领导下带领业主改造地下车库的成绩，康都紫轩业委会主任叶圣妙仍然满脸自豪。叶圣妙说，由于开发商在建造康都紫轩小区时施工工艺不达标，在小区交付10年后，小区地下车库已经是伤痕累累，坑坑洼洼。“晴天一身灰，雨天一身泥”，是当时小区业主在地下车库停车时的真实遭遇，一些业主只能频繁洗车，个别业主无法忍受只能无奈搬离小区。

为解决业主停车难的问题，办好广大业主身边的这一关键小事，在社区党委领导下，小区“业联体”召开联席会议，邀请社区、业委会、物业服务企业、辖区住建局物业科、区人民法院法官、律师等共同商讨。共商过后，大家一致认为，要通过“众筹”方式募集资金，对小区地下车库进行彻底改造。

为了争取业主的支持，小区业委会成员和物业服务人员一次次上门走访，宣传改造车库的必要性，使越来越多的小区业主支持通过众筹的方式彻底改造地下车库，最后就连30多位无车位业主也愿意参与车库改造资金的众筹;小区业委会还主动链接开发商资源，以捐赠车位进行拍卖的形式，募集资金58万元，同时发动小区居民众筹18万元，并通过其他渠道筹集资金。最终，共筹集地下车库改造资金98万元。

为解决地下车库改造过程中业主停车难的问题，在社区党委协调下，小区附近的胜利小学和蓝领公寓为康都紫轩业主提供了近200个车位，其余几十位有车业主则投亲靠友、自行解决。为了处理好施工过程中工程质量、费用核算的把控问题，小区业委会主任叶圣妙和几位搞土建施工的业主则每天都在施工工地上进行监督，并邀请居民代表测量、验收，并进行公示，确保工程施工过程公开透明。

在各方的共同努力下，小区地下车库仅用40天就完成了整修改造，可以为业主提供191个车位，全部采用环氧树脂地坪，通道以金刚砂压面，以防滑减噪，延长车库使用寿命。小区居民群众看到后无不拍手点赞。

按照这样的思路和模式，近年来，在小区“业联体”的努力下，康都紫轩所在的社区、物业服务企业、业委会三方共同发力，相继升级改造了小区电梯、二次供水设施、小区安全监控系统、园区景观、电梯梯控系统、架空层、小区健身器材等硬件设施，设立亲子图书室、乒乓球活动室，让康都紫轩这个交付10多年的“老”小区得以旧貌换新颜。而康都紫轩小区也相继获得杭州市美好家园住宅小区、全国“加强物业管理 共建美好家园”典型案例项目等荣誉。