上半年最后一天，深圳、武汉、杭州同时土拍。
这次，各地都拿出不少核心地块，而且总起拍价均超百亿。
深圳起拍价123.39亿元，杭州则为119.5亿元，武汉为266.58亿元。
不出所料，三地的土拍结果依然是央国企和地方城投公司的天下。
其中，中海以125亿拿下深圳超总地块，华润继续加大在武汉的布局，而浙江本地房企主导杭州土拍。
从目前的形势看，央国企凭借自己的硬实力未来仍将主导各地土拍。
民营房企则受困于债务危机、资金链紧张、重组缓慢等不利因素，在土拍市场或鲜少露面。
01
中海125亿
拿下深圳湾超级总部地块
先来看看深圳土拍。
这次二批次首轮土拍中，深圳率先推出2宗王炸地块。
一幅是南山区深圳湾超级总部基地T207-0060地块，起拍价108.98亿元，商品房限售均价为13.33万元/平米。
作为深圳极具代表性的豪宅区之一，深圳湾超级总部片区也打造了如深圳湾一号等知名度颇高的豪宅标杆楼盘，总部基地还有京东、招商银行、中国电子、万科集团等多家企业入驻。
除了总价高外，还有几点也值得注意：
1、该地块取消了户型比例限制。
2、除了现售价为新房天花板，同时也是深圳土拍历史上起拍价最高的宅地。
3、规划里提及住宅建面约19.34万平方米，商业建面6000平方米，未来将同步配建企业全年期自持的租赁住房，未提及保障房。
取消户型限制，也就意味着可以全部做成大户型面积进行售卖，且为纯商品房，居住纯粹。
据悉，超级湾总部片区进15年来都没有新建商品住宅入市，因此该地块十分稀缺。
另一幅则为龙华区民治街道A811-0347地块，起拍价则为14.41亿元，商品房限售均价为8.05万元/平米。
最后结果没有出乎众人的意料，中海地产以125亿的封顶价摘得深圳湾超级总部基地地块，而深业置地则以底价摘得龙华民治街道地块。
这与今年第一轮土拍不可同日而语，当时还有龙湖这样的民营房企摘得两宗地块，但这次并没有民企成功拿地。
02
武汉土拍赢家
华润、武汉城建分食热门地块
先来看武汉土拍情况。
原本武汉拟在6月30日出让25宗地，总起价约266.58亿元。
但6月29日，武汉土地市场网 发布公告称，部分地块出让调整。
一、P（2023）034、038号地块延期出让；
二、P（2023）019、020、021、022、024、025、027、030、036、037号地块予以终止出让。
所以，今天武汉土拍规模缩水严重，共计出让13宗地块，其中11宗涉宅地块，而且最热门地块P（2023）038号被延期出让。
从土拍结果来看，13宗地成交总面积约46.91公顷，成交总金额约131.14亿元。
但本次武汉土拍的热度仍然较低，多达11宗地块零溢价成交，只有P（2023）28号地块和P（2023）033号地块溢价成交。
武汉土拍结果汇总
其中，P（2023）28号地块位于东湖开发区，周边拥有华中科技大学、文华学院、武汉东站等配套。
最终，经过29轮竞价，该地块被武汉润置房地产公司以总价约15亿元摘得，溢价率10.27%。
企查查显示，武汉润置的大股东正是央企华润置地，持股比例为100%。
而P（2023）033号地块位于汉口区核心地段，多条地铁环绕，出行极为方便。
最终该地块被华润以总价2.3亿摘得，溢价率15%。
从上述两幅溢价地块看，华润置地成为本次土拍的最大赢家。
去年12月以来，华润在武汉动作频频，先是收购华夏幸福旗下的武汉长江中心项目和武汉中北路项目。
年初，华润万象生活与武汉车谷城市有限公司签订协议，共同在军山新城建设商业综合体。
3月29日，华润置地公告，宣布完成收购华御江（武汉）房地产开发有限公司100%股权、华御汉（武汉）房地产开发有限公司100%股权。
4月4日，华润置地公告，以2.9亿元收购合营企业，以发展武汉项目，地块位于江岸区建设大道西北侧、惠济二路东侧。
这一系列的举动可以看做华润加快布局武汉市场的决心。
值得注意的是， 以零溢价成交的地块并非远郊区域，部分地块位于市中心，地块质量较优。
如P（2023）018号地块位于洪山区杨春湖高铁商务区，周边拥有鼎鼎大名的武汉东湖风景区、欢乐谷、地铁和高铁环绕。
最终，该地块被武汉城建集团以7.09亿元摘得。
P（2023）039号地块位于汉口核心，周边分布有菱角湖万达广场、汉口火车站、武汉红十字会医院等配套。
该地块最终被武汉金融街集团有限公司以50亿的底价摘得，为本次土拍最高成交价。
P（2023）042号地块位于汉阳区鹦鹉大道以东，毗邻长江，周边拥有世茂锦绣长江、复地海上海、滨江金茂府等小区。
该地块被湖北港合有限公司摘得，成交总价33.25亿元，为本次土拍第二高。
鉴于拥有临江的优势，未来该地块极有可能被打造成一线江景房。
P（2023）043号地块位于武昌区核心地段，周边有武昌火车站、天佑医院、佰惠生活广场等配套，该地块被武汉汇文置业以5.36亿元摘得。
企查查显示，武汉汇文置业大股东为武汉尚文房地产开发有限公司，是中超武汉三镇足球俱乐部的投资方。
从拿地企业看，本次武汉土拍依然还是央国企唱主角，地方城投托底的格局。
如摘得P（2023）018号地块的武汉城建集团，其成立于2020年9月，是武汉市国资委下属企业。
克而瑞数据显示 ，2022年武汉城建集团在武汉的全口径销售额为352.23亿元，市场占有率排名第一；且集团当年在武汉拿地金额也达到228亿元。
除了在武汉大战宏图外，武汉城建集团还参与了今年4月广州首轮土拍，并以19.3亿元的封顶价摘得广州荔湾区羊城食品厂地块。
摘得P（2023）39号地块的武汉金融街集团有限公司则定位于城市建设运营服务商，其成立于1954年，前身武汉市江汉区房地产公司。
官网显示，武汉金融街集团业务主要由综合建设板块、功能服务板块、专业运营板块组成，集团实际控制人为江汉区国资委。
此外，摘得P（2023）35号地块则为武汉联瑞发房地产开发有限公司。
企查查显示，武汉联瑞的大股东为联发集团，正好是厦门建发集团旗下核心企业。
不得不说，建发系今年拿地确实很猛，北京、上海、苏州、厦门、长沙等一二线城市都能看见其身影。
整体来看，武汉土拍热度虽没有一线城市高，但也是核心二线城市，部分核心地块需要摇号成交。
另外，和很多城市一样，央国企和地方城投公司依然是拿地主角，民营房企受困于债务危机及现金流紧张，几乎集体缺席武汉土拍市场。
03
杭州土拍揽金127亿
本土房企完胜
今日杭州六批次土拍市场共有12宗地出让，其中有6宗地都是触顶进入了摇号环节，触顶比例达到50%，整个土拍过程依旧火爆。
一天时间杭州土拍市场揽金127.78亿元。
如果要问本次土拍最大的特点是什么，那么答案应该是：本土房企完胜。12块地中有11块都是被杭州本土企业竞得。
在本次土拍中，出让面积最大的地块是富阳区银湖10号地块，总出让面积为74694平米，成交总价8.34亿元，楼面价3564元/㎡，同时也是本次土拍楼面价最低的地块，最终被浙江金帝房地产集团有限公司以底价竞得；
成交价最贵的地块是上城区城东新城单元JG0905-47地块，成交总价29.03亿元，楼面价33757元/㎡，溢价率为11.95%，属于6块触顶摇号地块之一。
该地块共有20家房企参与摇号，最终被滨江竞得。
需要注意的是，滨江竞得的这块地是一块极其“有个性”的地，他的精装限价为46500元/㎡，而早在几年前上城区城东新城地块的精装限价就是46500元/平米了。
这些年来该区域的精装限价基本上就没有变过。
比较巧合的是这个极其“有个性”的 地块，遇到了一个十分有个性的纯民营房企：滨江。
滨江成立于1992年，三十多年时光，没有改变滨江深耕杭州这座城的想法，在区域深耕这一块，能够比滨江还有个性的房企，恐怕是真的找不出来了。
用两个小数据就可以感受到滨江对于杭州的专情：
滨江在杭州的土地储备曾经一度超过了90%；
在2019年-2021年间，三年时间滨江在杭州的市占率均超过了10%，连续霸榜杭州市场。
而滨江由于在杭州的产品太多，当多个楼盘距离太近的时候，居然出现了几个楼盘共用一个售楼处的现象。
杭州6批次土拍结果汇总
在摇号的6块地中，有三块地在早上九点之前就已经封顶，分别是富阳区富春94号地块、拱墅区运河新城单元GS1004-01地块、萧山区奥体博览中心单元BJ1704-12地块：
以等不及封顶的姿态率先进入到摇号环节。
而这些地块中热度最高的当属奥体博览中心单元BJ1704-12地块，同时该地块也是本次土拍楼面价和溢价率最高的地块。
奥体地块能够直击杭州第一高楼杭州世纪中心双子塔，另外地块附近还有杭州国际博览中心和奥体中心体育场，属于奥体核心区宅地。
而且奥体地块隔壁就是滨江·揽奥望座。
揽奥望座楼盘去年底推出92套房源，结果引来了1273组家庭入围，整体的中签率只有7.23%。
就是这一昔日神盘旁边的奥体地块一共有42家竞买人摇号，为本次土拍摇号房企最多的地块。
最终被幸运房企杭州金秋置业和浙江国丰集团联合竞得。
这两家房企都是杭州萧山区的本土房企，其中杭州金秋置业是2013年成立的小微企业，浙江国丰集团则是1996年成立的综合性企业。
除了六块触顶摇号的地块，杭州本次土拍另外六块地均是底价出让，可以说是将冷热分化现象演绎到了极致。
其中浙江金帝房地产集团有限公司拿下两宗地块：本场最大地块富阳区银湖10号地块和萧山区新塘北单元XSCQ2502-05、07地块。
而金帝的所在地就是在萧山区新塘街道，可以说是真正的在自己家门口开发项目了。
不过虽然此次杭州土拍的触顶摇号地块的比率达到了50%，相比于杭州今年前面几次土拍来说，杭州六批次土拍的热度实际上是有所下降的。
一批次：13宗地，有8块地触顶摇号； 二批次：10宗地，有6块地触顶摇号； 三批次：12宗地，有8块地触顶摇号； 四批次：9宗地，有6块地触顶摇号； 五批次：5宗地，有4块地触顶摇号。
杭州前面几次土拍触顶比率均超过了60%，最近的第五批次土拍不仅触顶率达到80%，还有超70家房企抢钱二地块，热度一时无两。
而这次土拍不仅触顶地块数量占比只有50%，其余地块也均是底价拿地。
在继北京、苏州、南京等地的土拍降温之后，火了半年的杭州土拍市场也开始出现了降温的迹象。
结语
今天上半年的最后一天，武汉、杭州、深圳三地同时进行土拍。
三个城市冷热不均，杭州最为火爆，有6宗地触顶进入了摇号环节，而武汉则11宗地块底价成交。
纵观整个上半年各地土拍，央国企和地方城投公司依然是拿地主力，民营房企较少出现成功拿地的案例。
即便有，也仅限于经营情况良好、债务结构合理的民营房企，如龙湖、碧桂园、滨江等
而当前房地产市场仍处于低迷的复苏期，未来能否持续复苏不确定性较大。
所以，艳姐认为下半年各地土拍市场大概率延续央国企唱主角的格局。
主编：张艳
责编：太阳
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