迈入交付季，业主们悲欢并不相通。

今天，楼市君收到爆料：大学城有业主原定6月底首批收楼，却发现楼盘现已停工，被迫推迟交付！

它，就是两年前火遍大学城的公寓项目——云梦天成。

实地走访后，楼市君发现背后还有些情况，是让人意想不到的。

大学城航拍图，广州楼市发布 摄

实探大学城公寓停工

原定6月底首批交付，被迫延迟

2021年，“总价40万起买新房”的消息刷爆大学城朋友圈。

因云梦天成当年价格“笋”， 在断供多年的大学城风靡一时，吸引周边不少老师抢购。

然而，项目原本理应6月底收楼，如今却被曝停工、延期交付，让业主们措手不及。

在知情人士的指引下，楼市君奔赴项目，就在地铁4号线大学城北站旁。

大学城北站出口，广州楼市发布 摄

从现场来看，云梦天成楼体建筑围着排栅，工地无人施工，工地宿舍亦无人驻守，整体 进程距交楼仍有些时日。

楼市君走访周边小区保安、商铺老板，他们均表示去年底至今，并没有看到施工动静。

云梦天成实拍图，广州楼市发布 摄

踏进售楼部，现场仅看到少数销售人员，目前处于半开放状态。

销售向楼市君介绍，云梦天成分为北区和南区开发，分别位于大学城北站和南站旁。

销售中心实拍图，广州楼市发布 摄

而 业主爆料的 就是北区一期。它共 规划4栋建筑，其中1栋、4栋及3栋1单元为对外推售的公寓，涵盖33-65方平层、全复式单位。

据业主透露，2021年时单层公寓均价约1.5万/平，复式均价约2.8万/平 ，总价在40万-100万不等。

项目一期平面图，广州楼市发布 摄

楼市君留意到，售楼部张贴的特别告知书中，明确云梦天成权属人为番禺区小谷围街6个村的股份合作经济社。

换言之， 这是卖使用权的公寓，属于租赁性质，相当于 业主 给40年租金 获 得 公寓的使用权限 。

如今，业主盼近2年后， 不但原定6月底首批交付的延迟收楼，计划年底交付的二批房源也存在一定的变数， 让人难以接受。

销售中心实拍图，广州楼市发布 摄

据业主提供合同显示，项目开发商为广州市金钰天成置业有限责任公司。

楼市君从企查查获悉，其成立于2017年，当前处于被执行人状态， 或存在部分资金问题，对项目 建设进展也许有一定程度的影响。

云梦天成合同部分截图，业主供图

眼见途径大学城站的地铁12号线，都官宣有望年底前通车运营。

云梦天成项目却迟迟看不到进展，业主难免揪心。

至于后续云梦天成项目进展会如何， 楼市君将持续密切关注。

云梦天成实拍图，广州楼市发布 摄

大学城一期宅地稀缺

曾面向老师“团购”

看到这，大家可能会有疑问：

不是都说小心使用权项目吗？大学城老师普遍认知较高，为啥还会踩雷？

这里真不能怪老师们，因为当时大学城一期，实在是没得选！

楼市君翻查大学城控规，2009年后大学城一期再无宅地供应，仅有零星商地。 （来源：广州自然资源规划局）

在2021年，板块内新盘大学小筑处于清盘状态，二手放盘不多且总价动辄千万。

大概是看准时机，项目2021年入市，宣传总价约40万起就能在大学城“安家”。

当时这价位对比其他盘，确实就像小熊猫点外卖——笋到家了。

业主告诉楼市君，当年云梦天成在高校教师群体中口碑颇好，不少买家认为“抵”得过，又迎合大学城教职工的生活需求。

另据项目销售透露，云梦天成前期已售出600多套，其中就有200多套被大学老师“承包”。

买家们当时也考虑到，即使自己不住，拿来放租也能有不错收益。

说到这，楼市君拿起小算盘，用板块内商住公寓为例，简单算一笔账。

其中，与云梦天成同等面积段的租金挂牌价在3000-4000元/月。

图源：贝壳

假设项目一套出租3000元/月，租期为38年（用项目余下使用权推算），买家收入就有136万+。

对比起云梦天成40-100万不等的购买总价，也就不难理解业主们当年的选择。

只是，谁都不曾料到会遇上停工这样的事儿。

使用权公寓能买吗？

需警惕“暗中埋雷”

其实，云梦天成的停工并不是个例，公寓爆雷事件几乎隔段时间就上一次“热搜”。

关于这类“笋盘”的风险，官方也曾发布过不少风险提示。

此前，楼市君就有报道过白云区住建局对 金沙洲一号商业楼项目的点名通报。 （加链接：小心！白云使用权公寓被官方提示风险！）

以此提醒广大置业者，使用权公寓所签订的物业使用权转让行为，实质是租赁行为。

此类产品不可落户、不带学位，水电费为商用，对应生活成本也会更高。

金沙滨江壹号实拍图，广州楼市发布 摄

但这类“高风险产品”，同时亦 为没有购房资格，或介于租房过渡阶段的青年买家提供了上车机会。

倘若屏幕前的买家朋友确有需求，楼市君建议，前期至少要考量三大要素：交通、商业、人流量。

在产品的选择上，尽量选择知名开发商，提前签订相关补偿协议，避免遇上卷钱跑路事件。

假如你已有心仪的房源，楼市君想再提提三点建议助你“避避雷”：

其一，在销售现场，看清使用权项目的相关证书。

包括《土地使用协议许可证》、《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等。

其二，留意项目返租承诺，合同期超过20年，使用权将不受法律保障。

早在2019年，广州市出台《关于规范新增租赁住房有关管理工作通知》，就规定住房租赁合同期限不得超过二十年。

图源：广州市人民政府官网

其三，留意房产是否属于小产权房，此类产品纠纷颇多。

所谓小产权房，即在农村集体土地上建设的房屋，由乡镇发放产权证书。

这类房子属于违建，政府有权随时拆除。

当然了，像本次爆料的云梦天成项目，虽有合法产权证书， 但因产权无法分割，这类产品出售的就是公寓使用权。

在“保交付”趋势下，买家更要多方面综合评估风险再做选择，避免成为“接盘侠”。

你会考虑此类产品吗？