?——【·案例摘要·】——?

老百姓买房，一怕遇上不靠谱的开发商烂尾，二怕遇上不靠谱的物业受气。

小区业主和物业之间的矛盾频频发生，最近，江苏南通一小区的物业经理凌晨上门打业主的新闻更是让人大跌眼镜。

目中无人，业主因提出意见遭物业经理辱骂

朱先生是江苏省南通市城市嘉苑小区的业主。4月16日下午4点左右，朱先生回家途中经过小区的垃圾区时，又闻到了阵阵令人作呕的气味。

原先，小区的垃圾投放区只设置了两个垃圾桶，现在两个垃圾桶已经满了，垃圾桶的盖子无法合上，还有不少垃圾被随意堆放在垃圾桶旁边。

天气渐渐炎热，垃圾桶和垃圾就在阳光下暴晒着，不久便散发出难闻的气味。

于是，朱先生拍下垃圾桶满溢的相关照片，并发在小区的业主物业沟通群上，提醒物业：“这个时候垃圾桶都满了，物业可以想办法改进吗？晚上垃圾出来肯定又是一地鸡毛”。

原先，城市嘉苑小区物业只在早晚各收一次垃圾，因为小区垃圾桶设置数量过少，导致小区垃圾区每到下午四五点钟左右就会出现垃圾满溢、臭气熏天的情况。

到了晚上更是垃圾遍地，恶臭难耐，严峻影响小区环境美观和小区业主居住水平质量。

冬天情况还稍好，但每到夏天，垃圾溢出散发的臭味简直让人难以忍耐。

然而，该小区物业行为刻板，态度散漫，面对垃圾满溢严峻的情况，即使业主多次反映，物业要么打马虎眼敷衍，要么根本不予理会。

更不会派人前往及时处理，更没有就这一问题提出合理的后续解决方案。物业费照收，却不听业主意见，也不正经干事。

小区业主虽平时对物业的行为和态度有所抱怨，但也不知能做什么改变，又嫌麻烦，只能默默忍耐。

物业人员虽然服务态度恶劣、趾高气昂，但也没有与业主发生过直接正面冲突。业主和物业双方就维持着这样的僵持关系。

但朱先生此次的投诉似乎触碰到了物业经理的“逆鳞”。虽然朱先生提出的都是合理意见，措辞也适当，但或许是物业经理做事散漫惯了，意欲偷懒的他恶意地将朱先生视为“在找茬”。

私信一语双关：“你真是垃圾。会有人收拾垃圾，你放心”。

矛盾升级，物业经理凌晨带着保安上门打业主

上门人员手上还拿着类似棍棒、防爆盾牌等武器，个个态度恶劣又嚣张。为首的物业经理更是一副黑社会老大的模样，指着朱先生的鼻子就骂。

朱先生不甘示弱地骂了回去，双方矛盾迅速升级。朱先生的妻子见来者不善，赶忙躲在门后打开手机录像记录保留证据。

然而，物业经理面对镜头也丝毫不收敛。见说不过朱先生，物业经理气急败坏，突然就朝朱先生脸上狠狠地扇了一巴掌。

朱先生顿时被激怒，一手抓着物业经理的领子，一手也朝着物业经理脸部回扇了两巴掌。

好在朱先生人高马大，很快就操纵住了物业经理。旁边一同上门的保安拿着棍棒和盾牌蠢蠢欲动，随即就被朱先生一声批评的警告吓得不敢出手。

朱先生和物业经理的拉扯行为连续了将近了三分钟，不少业主听见打骂吵架声也赶忙出来劝架并报了警。

派出所办案人员接警后立马赶往了现场，在了解事情经过后，办案人员带走了物业经理。

随后，朱先生将妻子录制的视频发至网上，提醒网友注意。该视频一经曝光便引起了网友们的广泛关注。

网友们感同身受，纷纷对物业经理的行为表示责备，也有不少网友认为物业经理这架势和态度像黑社会，要求严查其背后是否存在黑恶势力撑腰。

政府后续表示对此事的关注，称会对相关责任人依法依规处理，并对受害者进行心理疏导。相关办案警官也表示，涉事物业经理将被行政拘留7天。

物业公司紧急公关：物业经理个人行为与公司无关

物业经理打人事件的次日，城市嘉苑小区的物业公司南通城市嘉苑物业治理有限公司紧急在小区张贴《告全体业主书》。

公布声明称，物业经理与业主发生矛盾，属于物业经理的个人行为，且物业经理处理方式不当，公司已对其立刻进行停职处理，并表示日后会加强治理并聘请高素养人员。

目前，物业公司已对小区业主表示歉意，涉事物业经理也已被辞退。朱先生表示，他不需要也不接受任何经济赔偿，只因此恶性事件影响很大，希望物业公司在当地媒体上公开向其赔礼道歉。

?——【·以案释法·】——?

此案一出，众网友对此众说纷纭，有人表示带着一帮人上门，还先动手打人，这就是黑社会性质的物业！

同时也有人表示在家里遭到上门的侵害，业主自卫后没有继续受到侵害也住了手，完全属于正当防卫！物业公司甩给了个人，公司不应该派代表道歉吗？法律严惩这些暴徒，还社会和谐！

1、那么业主和物业之间构成什么法律关系呢？

实际上，物业的产生，是业主基于建筑物区分所有权，托付物业服务企业作为第三方对建筑物及其附属设施等业主共有部分进行治理的行为。

因此，业主和物业之间成立物业服务合同法律关系。

依据《中华人民共和国民法典》规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的治理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业负有妥善维修、养护、清洁、绿化和经营治理业主共有区域、维护业主共有区域的基本秩序。

对业主共有区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理等职责。

基于业主所具有的托付人身份，业主有权共同决定选聘、更换和解聘物业服务企业或者其他治理人，并有权监督物业服务企业履行物业服务合同。

2、那么，本案中，朱先生或城市嘉苑小区的其他业主面对物业公司不及时处理垃圾转运问题或其人员存在服务态度散漫恶劣的行为，可以如何维权呢？

依据《中华人民共和国物业治理条例》第三十四条的规定，物业服务合同并非由业主和物业公司直接签订，而是由业主委员会和与业主大会选聘的物业公司签订。

在这里，我们需要区分三个概念：业主、业主大会和业主委员会。业主即对房屋享有所有权的主体。

业主大会由在物业治理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主的合法权益。而业主委员会则由业主选举产生作为业主的代表。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。据此，可以简单的理解为，业主大会是所有业主的共同意志，为业主委员会代表业主对外行动，具有民事主体资格。

因此，如物业公司出现违约违法行为，业主有权提起召开业主大会会议，就物业治理的有关事项提出建议，或者及时向业主委员会提出监督物业公司履行职责及服务合同的要求。

同时，在经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意的情况下，业主还有权共同对原物业公司进行解聘并重新选聘物业公司。

除此之外，如因物业公司治理疏忽给业主个人财产或者人身造成损害的，业主个人还有权要求物业公司进行相应赔偿。

另外，涉案物业经理打骂业主的行为也是引起网民关注和讨论的争议点之一。

3、那么，涉案物业经理的打骂业主行为是否应由物业公司承担呢？朱先生要求物业公司就物业经理的打骂行为承担赔礼道歉的法律责任是否合理呢？

本案中，在物业经理打人后，物业公司第一时间出面公关，称物业经理的打骂业主行为属于其个人行为，意图撇清物业经理打人行为与公司之间的关系。

但是，依据我国民法典第一千一百九十一条的规定，用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。

用人单位承担侵权责任后，可以向有有意或者重大过失的工作人员追偿。

要推断本案物业公司是否需要就其物业经理辱骂打人的行为承担责任，第一需要推断该物业经理是否是在其执行工作任务期间实施的辱骂打人行为。

因此可以认为，物业经理的打骂业主行为发生在其执行工作任务期间，物业经理的上门行为足以认定其代表着物业公司，如朱先生因此遭受损害的，物业公司应对朱先生进行相应的赔偿。

朱先生有权要求物业公司就其物业经理辱骂打人行为承担赔礼道歉的侵权责任。

截至目前，经办案人员调查，涉案物业经理将被处以7日的行政拘留。由此可见，本案物业经理的辱骂打人行为可能并未造成严峻后果，故其行为虽构成违法，但尚未涉嫌犯罪。

即便如此，涉案物业经理仍需依据我国《治安治理处罚法》第四十二条、四十三条等法律规定，对其辱骂打人违法行为承担相应的行政责任。

虽不至于留案底，但其行政拘留的记录也将在公安机关的内部系统上查询得到，对其个人多少都会产生影响。

业主和物业之间的矛盾近年来似乎一直在升级。“态度恶劣”、“光收钱不办事”似乎也已经成为老百姓对物业公司的一般印象，也有不少人呼吁取消物业制度。

加强对物业公司的行业监管、进一步建立并完善相应的法律体系，规范物业公司经营行为刻不容缓，我们等待那一天的到来。

对此大家有什么看法欢迎到评论区留言。